摘要：房地產(chǎn)市場，如果用一個字形容，就是“瘋”，如果用兩個字，是“瘋狂”，如果再多兩個字，用“特別瘋狂”或許最準確。土地交易市場，今年前6個月全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%;商品房交易市場，“搶房”新聞在近期北京等一線城市層出不窮。

　　整個房地產(chǎn)供需鏈條，土地供給方地方政府因財政壓力，瘋狂賣地，土地需求方高昂的購地成本通過商品房交易市場釋放，可是，購房者并不因為房價高而手軟，因為市場有這樣一種“信心”：房價還會繼續(xù)上漲。土地出讓金已成為財政餡餅，但愿不要成為房價陷阱。

　　土地：“10個城市上半年土地出讓金高達4703億元，平均同比增幅達200%，占比全國306個城市土地出讓金達40%”

　　土地出讓，今年特別多，南京、成都、廣州、合肥、昆明、長沙、武漢、哈爾濱、西安和蘭州等10個城市特別多。據(jù)不完全統(tǒng)計，10個城市上半年土地出讓金高達4703億元，平均同比增幅達200%，占比全國306個城市土地出讓金達40%。

　　而一些特別地塊的競拍過程更能佐證這一市場的紅火。8月7日，據(jù)報道，武漢東湖高新區(qū)一地塊，面積為139459.19平方米，起始價為62757萬元，引起了8家房企的關(guān)注，經(jīng)過5小時487輪競拍，旭輝集團最終以13.45億元競得，溢價超過一倍，達到114.4%。

　　這只不過是武漢土地出讓達到瘋狂狀態(tài)的一個“經(jīng)典”代表。當日，武漢市土地交易中心以網(wǎng)上掛牌的方式出讓11宗地塊，迎來許多房企大鱷的爭搶，競拍、溢價、地王同時出現(xiàn)，被業(yè)內(nèi)稱為武漢土地市場歷史上競爭最激烈的一次拍賣會。最終， 在眾房地產(chǎn)開發(fā)商的“熱烈支持”下，武漢11宗地塊全部成交，成交總額為44.6785億元。其中5宗引發(fā)多位買家競價并轉(zhuǎn)入激烈競拍，3宗地塊溢價率超過100%。

　　不僅僅是武漢，縱觀全國各地，賣地風都愈刮愈烈。8月6日，杭州市國土資源局網(wǎng)站發(fā)布掛牌出讓公告，出讓面積15.98萬平方米的華家池地塊，起拍價為97.3億元。據(jù)了解，眾多知名地產(chǎn)企業(yè)將參與競拍，成交金額預(yù)計創(chuàng)歷史新高。在剛剛結(jié)束的7月土地市場交易，北京又獲得了大豐收。北京市土地整理儲備中心公開披露的數(shù)據(jù)顯示，北京7月土地出讓金合計約206.22億元。7月成為年內(nèi)第三個單月土地出讓金突破200億元的月份。今年前7個月，北京土地出讓金合計約為870億元，比去年同期上漲約265%。

　　“搶房”近期在北京等一線城市更是普遍。據(jù)報道，北京中建國際港、北京的首開熙悅山、金融街、融匯均實現(xiàn)開盤當天“日光”。受“搶房”熱潮影響，越來越多購房者開始恐慌性入市。世聯(lián)地產(chǎn)指數(shù)報告顯示，第二季度購房者信心指數(shù)為56.7，較上季度小幅下降0.1，連續(xù)兩個季度持續(xù)下降。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.70%，商品房銷售總額33376億元，同比增長一線城市的房價漲幅均在10%左右，北京上海房價增幅分別為12.46%、10.54%。

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理殷則懷表示，應(yīng)該理性地看待商品房市場的“火熱”。他認為，當前一些地價確實存在泡沫，但在分析這一現(xiàn)象時要從實際情況入手。不同城市，區(qū)位的情況不同，地價也就不同，北京上海等一二線城市，本身房屋需求依然旺盛，開發(fā)商對于城內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊的爭搶是一定的，但在很多城市也出現(xiàn)了“0溢價”現(xiàn)象。區(qū)位不好的地段和地塊出現(xiàn)了很多降價現(xiàn)象。對于北京上海等一線城市，房屋的住房需求與投資需求旺盛，優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)高溢價也屬于正常的市場行為。

　　房價：“由建筑成本、土地成本、稅費三方面組成，政府的調(diào)控不能一刀切地放在限價這個籠統(tǒng)的概念上，應(yīng)細化到土地價格與稅費等方面”

　　“商品房市場應(yīng)該交由市場自身調(diào)整，政府調(diào)控在于地價與稅費。”南京大學商學院教授宋頌興表示：分析房價時，首先需要明確房價的組成，房價由建筑成本、土地成本、稅費三方面組成。其中，建筑成本是市場負責調(diào)整的部分。政府的調(diào)控不能一刀切的放在限價這個籠統(tǒng)的概念上，而應(yīng)該細化到土地價格與稅費等政府應(yīng)該做的方面。

　　宋頌興強調(diào)：相對高房價而言，政府通過土地財政獲得的收入，應(yīng)該拿出更多，來加大對經(jīng)適房與保障房建設(shè)的支持力度，滿足中低收入群體的住房需求。“市場接盤不代表政府不管，政府要做的一方面是房產(chǎn)稅等制度層面上的改革，另一方面，政府將該管的管好，對于房產(chǎn)層面的監(jiān)管應(yīng)該加強。”

　　曾任中國房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁的孟曉蘇認為，房地產(chǎn)市場應(yīng)該區(qū)分商品房與保障房，保障房主要依靠政府的轉(zhuǎn)移支付進行建設(shè)，商品房建設(shè)費用中包含了拆遷費用和修建保障房的補償費用。簡單來說，就是商品房由市場調(diào)整，保障房由政府發(fā)力。對于影響房價的因素，孟曉蘇認為房價高低“要短期看供求，中期看結(jié)構(gòu)，長期看通脹。”

　　殷則懷認為：未來商品房市場應(yīng)該讓市場這只“看不見的手”的調(diào)整，行政指令不應(yīng)該過多地牽涉市場交易行為。同時政府繼續(xù)加強保障房的建設(shè)，解決中低收群體的住房問題，對于房價未來的走向，他認為，在市場運作中，房屋交易會趨于理性，在住房需求與投資需求的拉動下，一二線熱點城市的優(yōu)質(zhì)地段依然看漲。