摘要：8月5日，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建商品住宅(含保障性住房)網(wǎng)簽量達(dá)6487套，環(huán)比減少33.9%(扣除保障房后，純商品住宅成交6023套，環(huán)比下降27.6%，同比下降37.2%);成交均價(jià)則為25292元/平方米，環(huán)比上漲9.6%。

　　無(wú)獨(dú)有偶，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這一成交均價(jià)超越了2011年2月24459元/平方米的水平，成為歷史新高。

　　“北京新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)成交出現(xiàn)兩個(gè)極端的現(xiàn)象比較特殊，成交量創(chuàng)新低的原因主要是限價(jià)政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推盤量比預(yù)期低，市場(chǎng)供應(yīng)量不足。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫向記者表示，而7月新房成交均價(jià)觸頂則與高中端項(xiàng)目表現(xiàn)積極有關(guān)。同時(shí)，2013年年初，北京新房?jī)r(jià)格一直處于高位也導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平難以下行。

　　中高端新盤拉升房?jī)r(jià)

　　事實(shí)上，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，2013年7月，北京新房成交量下降的同時(shí)，全市成交均價(jià)超過(guò)25000元/平方米，創(chuàng)有記錄以來(lái)新房交易均價(jià)的新高。

　　無(wú)獨(dú)有偶，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)也顯示，在北京的12個(gè)熱銷住宅項(xiàng)目中，10個(gè)項(xiàng)目均價(jià)上漲幅度在8%以內(nèi)，2個(gè)項(xiàng)目均價(jià)上漲幅度超過(guò)10%。

　　同時(shí)，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從目前項(xiàng)目定價(jià)情況來(lái)看，7月入市的17個(gè)老項(xiàng)目后期當(dāng)中，14個(gè)項(xiàng)目新的銷售報(bào)價(jià)相比其上期推出房源銷售報(bào)價(jià)上漲，各項(xiàng)目基本均處于其歷史最高價(jià)水平。

　　“7月份北京新房市場(chǎng)成交均價(jià)觸頂，中高端項(xiàng)目表現(xiàn)較為積極是主要原因。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從7月份北京新房市場(chǎng)成交特征可以看出，成交均價(jià)20000元-30000元/平方米的項(xiàng)目成交占比為31%，環(huán)比上升了12個(gè)百分點(diǎn);而均價(jià)30000元-45000元/平方米的項(xiàng)目成交占比也有小幅上升，成交結(jié)構(gòu)的變化拉升了北京新房市場(chǎng)的整體成交均價(jià)。

　　同時(shí)，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心相關(guān)人士稱，7月北京豪宅推盤量加大，成交情況相對(duì)較好，這確實(shí)成為了當(dāng)月新房成交均價(jià)大漲的助力。

　　除此之外，任啟鑫表示，2013年年初，北京房?jī)r(jià)水平已處于高位水平，而2013年實(shí)施新房“限價(jià)”政策之后，雖然對(duì)于房?jī)r(jià)上漲有所限制，但基于供應(yīng)的短缺，而且目前房企借“精裝分拆”以及轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售等手段提升銷售價(jià)格已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，因此，房?jī)r(jià)水平并未轉(zhuǎn)向下行，而是依然處在上升通道中。

　　同時(shí)，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，目前一、二手房成交均價(jià)同比去年大幅上漲，并不代表當(dāng)前房?jī)r(jià)也依然處于大幅上升的通道。由于去年樓市下半年的加速回暖，從數(shù)字上看同比漲幅較高。但從實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)上看，新政后房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩，調(diào)控仍具有效果。

　　值得注意的是，據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年10月至2013年1月期間，北京的一、二手房成交量都有明顯的上升。其中，一手房月均漲幅在15%左右，二手月均漲幅在23.38%左右，成交市場(chǎng)火爆導(dǎo)致市場(chǎng)庫(kù)存消化加速。

　　供應(yīng)量現(xiàn)年內(nèi)高峰

　　正如上述數(shù)據(jù)所示，市場(chǎng)成交的火爆加大了開(kāi)發(fā)商推盤的動(dòng)力，在北京樓市7月新房成交均價(jià)上漲的同時(shí)，當(dāng)月新房供應(yīng)量也創(chuàng)下了年內(nèi)新高。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，北京新建住宅市場(chǎng)共有22個(gè)項(xiàng)目入市，相比上月減少了11個(gè)。但雖然入市項(xiàng)目個(gè)數(shù)有所下滑，但是這22個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅7211套，預(yù)售許可面積79.1萬(wàn)平方米，環(huán)比6月分別增加12.6%和3.7%。因此，7月當(dāng)月新房供應(yīng)量創(chuàng)造了近7個(gè)月來(lái)的新高。

　　對(duì)此，任啟鑫認(rèn)為，7月供應(yīng)量的顯著上升，主要在于部分項(xiàng)目“大手筆”推盤。任啟鑫向記者介紹道，僅中建國(guó)際港一個(gè)項(xiàng)目即新增1462套住宅產(chǎn)品，另外中國(guó)鐵建國(guó)際花園、金融街·融匯、富力尚悅居等項(xiàng)目單次推盤量也較大，均在500套-800套之間。

　　任啟鑫表示，近期開(kāi)盤項(xiàng)目摒棄“少量開(kāi)盤、多次加推”的策略，轉(zhuǎn)而一次性大量推盤，其原因一方面是在“限價(jià)令”的背景之下減少項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本;另一方面也不乏在供應(yīng)短缺期搶占市場(chǎng)的營(yíng)銷策略。值得一提的是，由于北京新房市場(chǎng)的長(zhǎng)期供應(yīng)不足現(xiàn)象使得大量需求積壓，因此這些項(xiàng)目雖然一次推出大量房源，仍出現(xiàn)熱銷甚至“日光盤”現(xiàn)象，市場(chǎng)接受度良好。

　　此外，任啟鑫還表示，綜合目前市場(chǎng)和政策情況來(lái)預(yù)判，北京商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格預(yù)計(jì)年內(nèi)難以出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。