摘要：在這里“搶”到一處房源的某購房者說，她之所以能夠購房成功絕對與“幸運”無關(guān)，在這個過程中，她幾乎動用了自己所有的社會關(guān)系來實現(xiàn)自己的購房目標(biāo)，其中的隱性成本外人根本不知道，對于那種單純拿號、排號等搖號的購房者，“真的很難想象他們會如何買到”。

　　開發(fā)商拖延開盤 市場供應(yīng)緊張

　　近日，北京樓市出現(xiàn)的一處“日光盤”引人關(guān)注。一處樓盤，開盤當(dāng)天1462套房源一日售罄，認購金額達3709億元，創(chuàng)造了2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售成交紀(jì)錄。“數(shù)不清的排隊者，買房就跟搶白菜似的……”從中“搶到”一套房的購房者這樣形容她當(dāng)天買房的經(jīng)歷。

　　什么原因點燃人們的購房熱情?

　　類似的“搶房大戰(zhàn)”，近期一再上演：北京的首開熙悅山、金融街融匯均實現(xiàn)開盤當(dāng)天“日光”，很多購房者空手而歸;就連一向“賣得慢”的別墅項目也出現(xiàn)“日光”，北京鴻坤林語墅開盤當(dāng)日34套房源即被認購一空。

　　頻現(xiàn)的“日光盤”不斷沖擊著人們的眼球、推高著市場的預(yù)期。究竟是什么原因突然點燃了人們的購房熱情——關(guān)鍵性因素還是價格。

　　以中建國際港為例，開發(fā)商對外宣稱的房屋開盤均價是24500元每平方米，購房價格普遍介于22000元至27000元之間;而同時期，周邊2010年以后交付的次新二手房價格普遍已在29000元每平方米到33000元每平方米之間，相比之下，中建國際港價格優(yōu)勢明顯。“買到就等于賺到。”很多購房者這樣告訴記者。

　　為什么同樣的地段，新房價格出現(xiàn)了與地區(qū)均價背離的情況?這與北京今年來強勢推動的“限價”政策不無關(guān)系。

　　3月30日，北京市出臺規(guī)定：要求市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門“提高商品房預(yù)售許可門檻、加強商品房銷售價格引導(dǎo)”，“對報價明顯高于項目前期成交價格”“周邊在售項目價格”且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　類似中建國際港這樣的樓盤，正是在政府指導(dǎo)價之下產(chǎn)生的低價樣板。

　　政府以價格審批指導(dǎo)的方式，幫購房者和開發(fā)商“砍價”，希望達到調(diào)控房價的目的;而對于“不聽話”的開發(fā)商，政府不核發(fā)預(yù)售證，不準(zhǔn)其銷售。從政策的出發(fā)點來看，這無疑是抑制高房價最有力、最有效的做法。不過，一處中建國際港注定無法成為所有購房者的“福音”。它的熱銷不僅是價格低于周邊，同時也在于其供應(yīng)十分有限。

　　購房者動用所有社會關(guān)系來購房

　　事實上，自從限價政策出臺以來，京城的商品房開盤節(jié)奏就已經(jīng)開始逐漸放慢。對于限價政策的直接調(diào)控目標(biāo)，各個開發(fā)企業(yè)雖然感覺到了壓力但仍舊應(yīng)對有道。一位不愿意透露姓名的北京知名開發(fā)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)直白地說，現(xiàn)在向上報預(yù)售價格，主管部門一次肯定不會批準(zhǔn)，但開發(fā)企業(yè)不著急，最多是延遲開盤的時間，對于資金充裕的企業(yè)來講，晚幾個月推新盤壓力并不明顯，而且到時候房價可能會更可觀。

　　不僅如此，很多已經(jīng)開盤的開發(fā)企業(yè)為規(guī)避政策限制，開始在銷售方式上“各顯神通”。上周，北京南六環(huán)外的多處樓盤就被曝出，開發(fā)商為規(guī)避價格限制，通過另簽精裝修和一個強制車位使用權(quán)的合同。一份購房合同被拆分成三份、變相漲價，與政府價格管制玩起“捉迷藏”。而“組合銷售”也成為京城房地產(chǎn)市場限價背景下出現(xiàn)的新名詞。

　　“只有當(dāng)?shù)蛢r樓盤大規(guī)模出現(xiàn)時才會對市場均價產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，擠牙膏式出現(xiàn)的低價樓盤只能成為人們眼中投資的價格洼地。

　　限房價沒有限地價產(chǎn)生副作用

　　事實也證明，目前開發(fā)企業(yè)的拖延，造成的直接后果并非是房價的應(yīng)聲而落，而是市場供應(yīng)的突然緊張，這種短時間內(nèi)突然放大的供需矛盾不僅讓很多購房者買不到房子，也在某種程度上加大了市場的恐慌情緒，強化了人們對后市看好的預(yù)期。

　　限價政策目前依舊是套在北京房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一個緊箍咒，雖然它有效地抑制了新開樓盤無所顧忌的漲價行為，但在限房價的同時，北京市似乎并沒有限地價的想法，僅僅是不斷創(chuàng)下新高的土地樓面價格就足以支撐京城房價持續(xù)上漲的預(yù)期。

　　在土地價格不斷上漲、市場預(yù)期持續(xù)升溫、對于開發(fā)企業(yè)銷售監(jiān)管的其他配套措施沒有細則的大環(huán)境下，限價政策在發(fā)揮作用的同時也伴隨著副作用的產(chǎn)生。調(diào)控房地產(chǎn)，不是房價數(shù)字的調(diào)控游戲，面對旺盛的市場需求和高企的市場預(yù)期，保證供給、調(diào)控預(yù)期，用市場的手段解決市場的問題，應(yīng)是更需思考和關(guān)注的問題。