摘要：7月30日，雅居樂地產(chǎn)以13.04億元競(jìng)得該公司在杭州的第一塊地，折合樓面價(jià)約3077元/平方米，溢價(jià)率達(dá)82%，成為繼越秀地產(chǎn)之后進(jìn)入杭州的又一家華南房企。2013年上半年，全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)在杭州市拿地金額占比超六成。杭州市場(chǎng)格局正被外來房企所改變。

　　據(jù)杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳介紹，8月份杭州將推出華家池、杭師大以及雅戈?duì)査�退地塊，掀起杭州土地市場(chǎng)新熱浪，并有創(chuàng)出總價(jià)地王可能。因?yàn)槠渲袆P旋單元R21-03地塊起拍價(jià)就達(dá)43億元，但由于這幾塊地都有30%-40%的商業(yè)用地，會(huì)拉低樓面價(jià)。“這幾塊地因總價(jià)高，現(xiàn)在能有這樣資金實(shí)力的開發(fā)商大多還是集中在上市的資本大鱷和外來的央企國(guó)企。”

　　但與此同時(shí)，杭州樓市庫(kù)存高企，下半年去化壓力增大。據(jù)中指院華東分院研究報(bào)告顯示，2013年杭州樓市將有1115萬平方米住宅上市，3年內(nèi)住宅總供應(yīng)量可達(dá)4000萬平方米。

　　杭州樓市格局生變

　　億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天分析，今年大城市供應(yīng)增加體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是城市外圍新增土地供應(yīng)，二是中心城區(qū)加快棚戶區(qū)改造和動(dòng)拆遷。杭州政府加大土地供應(yīng)，既作為調(diào)控手段，也是對(duì)土地款渴求的體現(xiàn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2013年上半年杭州拿地金額排名前十名房企，有8家是外來房企，占總出讓額的32.7%，其中旭輝更以46.93億元拍下3宗地塊，成為杭州土地市場(chǎng)上半年最大金主。外來企業(yè)的地塊大多分布在主城區(qū)，發(fā)展?jié)摿�較大。

　　與此相對(duì)應(yīng)，杭州本土中小房企拿地份額急速萎縮，僅濱江集團(tuán)拿地兩宗擠入拿地金額TOP10榜單。中指院華東分院研究總監(jiān)高院生指出，本地房企有邊緣化趨勢(shì)。

　　高院生分析，2013年在杭州土地市場(chǎng)出現(xiàn)的外來房企可以分為兩類，一類是首次進(jìn)入杭州，把杭州作為戰(zhàn)略發(fā)展的重要戰(zhàn)場(chǎng)，心情迫切拿地，能承受較高的出讓成本。另一類則是為了深耕杭州，鞏固市場(chǎng)份額，表現(xiàn)較為理性。2013年上半年，首次進(jìn)入杭州的首開、旭輝、港中旅、萊蒙、越秀、河北天成、中節(jié)能綠建、淮礦等8家房企，拿地金額共141.7億元，占主城區(qū)宅地成交額的 50%，溢價(jià)率均值達(dá)43.09%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過今年上半年主城區(qū)住宅用地溢價(jià)率均值29%，代價(jià)較大。

　　相對(duì)來說，同為外來企業(yè)的萬科、中海、世茂、金地、龍湖、保利、金隅等6家房企就表現(xiàn)得較為理性，本著繼續(xù)深耕杭州的戰(zhàn)略，拍得10宗宅地，溢價(jià)率均值僅為18.73%。僅金隅的錢江新城南星地塊和龍湖的江干區(qū)丁橋地塊溢價(jià)率超過40%，其余地塊都處在較低水平。

　　去化壓力巨大

　　市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，2013年下半年房企在杭拿地的意愿依舊非常強(qiáng)烈，一方面房企業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，上半年融資頻繁，總體現(xiàn)金較為充裕，另一方面，企業(yè)土儲(chǔ)消化周期相對(duì)較短，具備較強(qiáng)烈的拿地意愿。但在下半年流動(dòng)性趨緊、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，部分房企拿地態(tài)度則趨于謹(jǐn)慎，加快項(xiàng)目推案節(jié)奏，加速回籠資金，只選擇價(jià)值突出的項(xiàng)目，回避高溢價(jià)、高單價(jià)地塊。

　　據(jù)中指院杭州分院監(jiān)測(cè)分析，2013年杭州樓市將有1115萬平方米住宅上市。目前杭州253個(gè)在售住宅項(xiàng)目中，將有近170個(gè)項(xiàng)目2013年有后續(xù)加推房源上市，續(xù)推房源達(dá)737萬平方米;已立案名未上市的項(xiàng)目達(dá)50余個(gè)，預(yù)計(jì)新上市體量高達(dá)229萬平方米;此外，過去1-2年未立案名的土地近40宗，預(yù)計(jì)總上市體量達(dá)149萬平方米。

　　中指院華東分院統(tǒng)計(jì)還顯示，以2013年2月28日為截止時(shí)間，未來 3 年，杭州市(含蕭山、余杭)預(yù)計(jì)住宅總供應(yīng)量約為4623萬平方米，其中供應(yīng)量最大的區(qū)域?yàn)橛嗪紖^(qū)，可達(dá)2300萬平方米。

　　若以2010-2012年三年平均年度住宅去化548萬方計(jì)算，4492萬方的供應(yīng)體量需要8年才能消化完畢。其中，可售存量去化周期超過1年;未售余量房源全部銷售完畢需要5年半的時(shí)間;新增供應(yīng)房源則需要近2年的時(shí)間。在正常開發(fā)、正常銷售狀態(tài)下，2013-2015年杭州將會(huì)迎來較大的新項(xiàng)目上市量。由此可見，未來杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商去化壓力巨大。