摘要：7月中旬，北京住建委發(fā)布公告，北京人均居住面積不得低于5平米，消息一經(jīng)發(fā)布，立即引發(fā)社會各界的議論，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份全國居住價格同比上漲3.1%，其中，住房租金價格上漲4.1%。而北京6月份居住價格同比上漲6.4%，其中，住房租金上漲6.2%，漲幅遠超全國水平，且這一情況在今年上半年屢屢上演。

　　此外，6月份北京住房租金環(huán)比上漲0.3%，同比上漲6.2%。分析人士指出，6.2%的漲幅已經(jīng)超過了同期CPI漲幅，在實際租房市場，這意味著租房人群的壓力有較大增長。

　　高房租威壓之下，群租已成為許多人無奈的選擇。北京東三環(huán)一套80平方米的兩居室里，住了25個人!百環(huán)家園一套92平方米的房子最多住過52個人!

　　北京市多次表態(tài)要調(diào)控房租價格，多次出臺相關(guān)政策，但收效甚微。近日，北京市再次出臺調(diào)控租房市場的新規(guī)，其中，“人均居住面積不得低于5平方米”引發(fā)高度關(guān)注。

　　“5平方米”，行嗎?

　　“5平方米”的執(zhí)行難題

　　北京市住房管理部門負責人表示，近年來，相當一部分城市中低收入人群迫于生活壓力無奈選擇了群租住房，群租現(xiàn)象已成為一個較為突出的社會問題，由此帶來的治安、消防、安全隱患等問題倍受各方關(guān)注。新規(guī)定將保障百姓居住權(quán)益，同時引導有序合租。

　　一石激起千層浪。無論是調(diào)查還是網(wǎng)友反饋，輿論紛紛指出，如果新規(guī)嚴格執(zhí)行，更多人將被擠到更偏遠的地方，租金很可能繼續(xù)上揚。不過，也有部分人士理解支持北京市此舉。各種觀點迅速發(fā)酵、對抗。

　　我愛我家市場研究中心分析師認為，首先，量化標準有利于避免群租，避免地下室和非居住空間住人，起碼人均居住面積低于5平方米要被查處，此舉可規(guī)范租賃市場。其次，居住面積量化管理有利于合租的良性發(fā)展，該規(guī)定已經(jīng)考慮到了合租比例不斷上升這一現(xiàn)實，即人均居住面積超過5平方米是允許的，考慮到了對業(yè)主和客戶切身利益的保護，對北京租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。

　　走訪北京百環(huán)家園、天通苑等社區(qū)了解到，這里有大量群租和合租現(xiàn)象，很多房子都被打成隔斷出租，甚至有的房間擺滿了上下床。在天通苑，一個小一點的隔斷空間，月租金600元左右，大一點的則需要1500元左右。

　　一位租住在百環(huán)家園的北漂說，類似打擊群租、清理地下室等措施此前已執(zhí)行多次，但每次遇到檢查高峰期時，不是熟人不開門，檢查人員難以進門，最重要的是每次短時間執(zhí)行之后，又將面臨群租反彈的事實，“畢竟還是有大量人群要租房子，而檢查人員不可能天天在這盯著”。

　　對此，北京市住房管理部門負責人也坦言，政策出臺后，將面臨群租治理過程中“進門難、認定難、執(zhí)行難”的問題，尤其是對個人或“二房東”打隔斷、分割出租的行為。因此，群租治理有賴于屬地監(jiān)管力量，市級有關(guān)部門將建立重案要案聯(lián)合查處機制，震懾市場違規(guī)行為。

　　北京人口密度 最高為2萬人/平方公里

　　執(zhí)行難的背后，是政府有形的手與市場的自發(fā)調(diào)節(jié)在碰撞。

　　北京市統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，北京的房租已經(jīng)連續(xù)上漲了50多個月。21世紀不動產(chǎn)北京各門店成交量監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京住房租賃價格比去年同期上漲12%。

　　近年來，北京等一線城市，越來越多的租客選擇合租。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，北京市租賃市場的合租比例已由2011年的45%，上升到目前的近60%，遠郊區(qū)縣的合租比例也由2011年的25%上升到40%左右。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，租房市場是剛性需求市場，供求關(guān)系是主導因素，租金不斷上漲表明需求旺盛。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，北京每年新增商品房供應量只有20多萬套，但與此同時，近年來北京市年新增人口高達50多萬，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。分析人士指出，在新增需求不斷大于新增供應的前提下，租房壓力只能越來越大，房租自然會步步走高。

　　北京內(nèi)城六區(qū)(東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山)，是租房人群首選的區(qū)域，但是這六個區(qū)域的住宅新增供應量越來越少，而人口聚集效應仍十分強烈。

　　據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，這六個區(qū)域總面積1380多平方公里，但常住人口卻有1172萬人，即只有北京8.5%的土地面積，卻居住了北京一半以上的人口，人口密度高達8500人/平方公里。尤其是東城和西城，人口密度都超過2萬人/平方公里，而紐約的人口密度為1萬人/平方公里，東京為0.6萬人/平方公里。專家指出，從國際上看，在經(jīng)濟發(fā)達、人口密集的地區(qū)，房租必然高企。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師張磊表示，房租上漲，白領(lǐng)越搬越遠，五環(huán)外儼然已成為北京租賃主戰(zhàn)場，年輕白領(lǐng)們租房共同看重的幾點分別是：交通便利、價格便宜、有商場超市。

　　盤活租賃房源應是調(diào)控的重要方向

　　張磊說，根據(jù)歷年租賃市場情況，7月、8月、9月是租賃市場旺季，價格有進一步上漲的可能。而“最難就業(yè)季”遭遇“房租上漲季”，又碰上“5平方米”的新規(guī)，不少畢業(yè)生和北漂擔心，房租有可能再度上揚。

　　不過，偉業(yè)我愛我家市場研究中心分析師則指出，對群租的清理整頓短期內(nèi)不會推動北京市房租的上漲。雖然政策落地會催生出更多的租賃需求，但在整個租賃市場之中，住宅樓群租主要集中于交通便利的區(qū)域和一些保障房區(qū)域，比重很小，短期內(nèi)難以影響到整個租賃市場。

　　楊紅旭認為，“長期來看，房租應與CPI增幅持平，或者略高于CPI，但必須低于人均可支配收入增幅和GDP增幅。”管理房租的關(guān)鍵在于增加供應，除了應加大公租房、廉租房的建設與供應規(guī)模，還應該鼓勵城中村及近郊村集體、村民，在符合規(guī)劃的前提下建設出租房，部分擁有空置土地或閑置房屋的企事業(yè)單位在符合規(guī)劃的前提下新建或改建租賃房。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究中心分析師表示，盤活租賃房源可能是未來租賃市場調(diào)控的重要方向。當前租賃市場的秩序、價格問題歸根結(jié)底還是實際租賃市場房源不足，通過相應的政策引導，讓空置住房、閑置物業(yè)有序進入租賃市場，或?qū)⒊蔀槲醋赓U市場調(diào)控的關(guān)鍵。

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　　“通過征房產(chǎn)稅逼出大投資客手中的空置房(比如出租可減稅)也可以增加供應。”楊紅旭說，“當前我國住房租賃市場，基本上處于散亂、自發(fā)、原始的運行狀態(tài)。交易雙方只受合同法約束，房東處于相對強勢一方，合同不到期便收回使用權(quán)、驅(qū)趕房客的現(xiàn)象時有發(fā)生。而歐美很多國家是禁止這種行為的，即便是房東愿意付違約金，也不能提前驅(qū)趕房客。另外，部分歐洲國家，歷史上曾嚴格控制房租漲幅，近幾年雖有所放松，但仍在一定程度上監(jiān)控房租變化，并指導市場主體。”