摘要：近日，央行發(fā)布通知表明，全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制。對(duì)此，多家機(jī)構(gòu)及分析師認(rèn)為，放開(kāi)銀行利率下限是銀行向利率市場(chǎng)化道路邁進(jìn)的很大一步。

　　但盡管如此，他們認(rèn)為該事件短期內(nèi)看對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響不大，未來(lái)將分化房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。

　　放開(kāi)利率下限短期無(wú)影響

　　7月19日晚間，央行發(fā)布通知表明，自2013年7月20日起全面放開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制。央行要求，取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平。同時(shí)，為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不作調(diào)整。

　　分析指出，全面放開(kāi)貸款利率管制后，金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)的空間將進(jìn)一步擴(kuò)大，有利于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)采取差異化的定價(jià)策略，降低企業(yè)融資成本。

　　就此，高策房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平表示，“利率市場(chǎng)化對(duì)房地產(chǎn)而言看不出什么立竿見(jiàn)影的影響�，F(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源于基金、信托等，這部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，貸款利率一直維持在較高的水平，所以即使銀行放開(kāi)利率下限，對(duì)于行業(yè)也沒(méi)有影響。”

　　合富輝煌首席分析師龍斌則認(rèn)為，這個(gè)事件對(duì)市場(chǎng)的影響應(yīng)該是中長(zhǎng)期的，一些市場(chǎng)需求大的，景氣度高的行業(yè)在這之中能得到利好。以房地產(chǎn)行業(yè)而言，就符合這個(gè)行業(yè)發(fā)展要求，包括未來(lái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程等，提供了比較大的市場(chǎng)需求。從這一塊看，利率市場(chǎng)化肯定是對(duì)地行業(yè)產(chǎn)生有利的影響。

　　行業(yè)分化將加劇

　　而除了可能帶來(lái)的中長(zhǎng)期利好，不少分析師認(rèn)為，利率市場(chǎng)化或?qū)⒓觿〉禺a(chǎn)行業(yè)的分化。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)主席陳順表示，對(duì)于規(guī)范整個(gè)行業(yè)有著促進(jìn)作用。“就企業(yè)而言，以后應(yīng)該更注重自身的資質(zhì)，社會(huì)形象，社會(huì)責(zé)任以及整體的財(cái)務(wù)情況，而不是說(shuō)找家銀行就能以理想的利率進(jìn)行貸款。將迫使開(kāi)發(fā)商注意每一次行為的積累。”

　　“在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)主體來(lái)看，市場(chǎng)占有率高的、更符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，它會(huì)在利率市場(chǎng)化過(guò)程中有更大的議價(jià)能力，”龍斌如是說(shuō)，“但一些中小型地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該會(huì)麻煩一點(diǎn)，議價(jià)能力更低，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處在更不利的位置。”

　　國(guó)泰君安證券分析師李秋實(shí)也表示，利率市場(chǎng)化對(duì)于龍頭開(kāi)發(fā)商的資金成本傾向不變，具有現(xiàn)金和管理優(yōu)勢(shì)的公司并購(gòu)機(jī)會(huì)大增，市場(chǎng)份額集中速度加快;但中小房企開(kāi)發(fā)貸利率或更容易上升。

　　首先，貸款利率放開(kāi)并不是總量放松，總額限制和存貸比約束決定了信貸仍是稀缺資源。而貸款利率下限放開(kāi)，會(huì)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)從債券融資轉(zhuǎn)向信貸融資，對(duì)信貸資源形成競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)中小企業(yè)信貸融資構(gòu)成擠壓，提高中小企業(yè)融資成本。

　　此外，影子銀行利率已經(jīng)市場(chǎng)化，但對(duì)非標(biāo)的清理，成本容易適度上升，部分中小開(kāi)發(fā)商80%資金來(lái)源于影子銀行，這方面也是造成其利率成本上升的潛在因素。

　　個(gè)貸暫不作調(diào)整存想象空間

　　同樣值得關(guān)注的，是央行通知中關(guān)于個(gè)人住房貸款利率的規(guī)定。在通知闡述中，對(duì)于個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的敘述是“暫不作調(diào)整”。

　　陳順認(rèn)為，這樣的說(shuō)法給人們帶來(lái)一定的想象空間。但他并沒(méi)有對(duì)此多作闡述，因?yàn)榫湍壳暗?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">調(diào)控形勢(shì)，放開(kāi)個(gè)貸利率下限的可見(jiàn)度仍不高。

　　不過(guò)，據(jù)實(shí)際的摸底情況看，銀行個(gè)貸優(yōu)惠額度處于下降趨勢(shì)，包括北上廣的一線城市，0.85折的優(yōu)惠已經(jīng)名存實(shí)亡。