摘要：社科院房地產(chǎn)《藍(lán)皮書(shū)》將全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行比較。其中6個(gè)主要指標(biāo)比較的結(jié)果顯示，2012年35個(gè)大中城市商品房、住宅均價(jià)超過(guò)其平均價(jià)格8145元/平方米、7650元/平方米的各有10個(gè)城市，全部為東部城市。連續(xù)多年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃使得市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)住宅將會(huì)繼續(xù)供不應(yīng)求，商品住宅市場(chǎng)易漲難跌。

　　北京去年商品房年均價(jià)為17022元/平方米，住宅16553元/平方米，商業(yè)用房20476元/平方米，均位居35個(gè)城市第二。深圳各種用途的房均價(jià)在35個(gè)大中城市中均列第一。在4個(gè)一線城市中，深圳商品房均價(jià)第一，北京第二，上海第三，廣州第五。

　　藍(lán)皮書(shū)分析，從需求方面看，北京2013年首次置業(yè)需求仍然強(qiáng)勁，改善性需求旺盛，收入倍增計(jì)劃落實(shí)將大大提升支付能力，為房地產(chǎn)提供動(dòng)力。

　　從供給方面看，此前的調(diào)控將使2013年北京樓市新增供應(yīng)量繼續(xù)處于低位。連續(xù)多年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃使得市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)住宅將會(huì)繼續(xù)供不應(yīng)求，商品住宅市場(chǎng)易漲難跌。

　　此外，藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2013年北京二手房成交量將回升，價(jià)格緩漲。市場(chǎng)需求仍將以首置和首改為主，中低價(jià)位的普通住宅會(huì)占成交量主體。如果公租房不加快入市、擴(kuò)大受益面，租金依然有可能長(zhǎng)期上漲。

　　樓市預(yù)測(cè)

　　預(yù)測(cè)1 剛需有望呈現(xiàn)快速釋放

　　《藍(lán)皮書(shū)》指出，受宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響，2013年房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求增長(zhǎng)壓力可能略有緩解，但消費(fèi)性需求有望加大釋放。無(wú)房家庭的首套住房購(gòu)買(mǎi)和現(xiàn)有住房條件較差家庭的改善性住房購(gòu)買(mǎi)需求將呈現(xiàn)快速釋放。當(dāng)房?jī)r(jià)微調(diào)或溫和增長(zhǎng)時(shí)，實(shí)際購(gòu)房決策可能集中實(shí)施。

　　預(yù)測(cè)2 反腐增存量房釋放潛力

　　《藍(lán)皮書(shū)》稱，今年存量住房供應(yīng)存在加大釋放的潛力。一些投資投機(jī)性存量住房持有者存在轉(zhuǎn)換資產(chǎn)持有形態(tài)、尋求新的投資機(jī)會(huì)的沖動(dòng)，一些城市近幾年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅數(shù)倍之巨，多套住房持有者巨額的財(cái)富積累已經(jīng)形成，他們對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂和獲利了結(jié)心態(tài)增強(qiáng)，中央加大反腐力度，官員財(cái)產(chǎn)公開(kāi)制度實(shí)施預(yù)期增強(qiáng)，部分多套住房持有官員所持過(guò)量住房可能加速入市。

　　預(yù)測(cè)3 中小房企面臨被迫退市

　　《藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)2013年將延續(xù)重組格局，行業(yè)整體暴利將逐漸消退。經(jīng)多年調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)利潤(rùn)將逐漸向社會(huì)平均利潤(rùn)看齊，行業(yè)高利潤(rùn)也將逐漸與行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)相匹配。市場(chǎng)壟斷程度將進(jìn)一步提升，中小企業(yè)劣勢(shì)將隨贏利下降甚至虧損逐漸面臨破產(chǎn)、倒閉壓力，被迫退出市場(chǎng)。

　　預(yù)測(cè)4 個(gè)稅政策或致房?jī)r(jià)攀升

　　《藍(lán)皮書(shū)》指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易取決于具體政策措施選擇和執(zhí)行力度，部分城市房產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)較大幅度的攀升，存量住房交易量在20%個(gè)稅政策實(shí)施后可能出現(xiàn)較大萎縮，新建住房交易量可能略有上升，但受制于新建住房供給能力，城市間市場(chǎng)分化將加劇。如果嚴(yán)格執(zhí)行“一刀切”的20%個(gè)稅政策，則總體房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)較大幅度的攀升，如果政策實(shí)施重心轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)稅，則總體房?jī)r(jià)可能保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)或者略有回調(diào)。