摘要：7月9日，全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環(huán)球在北京舉行了中國區(qū)第二季度新聞發(fā)布會，綜合回顧了寫字樓、零售物業(yè)及投資三個市場2013年上半年市場表現(xiàn)，同時針對中國商業(yè)地產下半年發(fā)展趨勢進行了展望。

　　高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經理張良軍認為：“以產業(yè)和實體經濟為基礎的新型城鎮(zhèn)化將為經濟增長的高質量及可持續(xù)性提供保障。在改變經濟結構以及區(qū)域產業(yè)布局的同時，新型城鎮(zhèn)化也將為房地產市場帶來新的發(fā)展方向及增長潛力，甚至將改變房地產行業(yè)的規(guī)則和格局。”

　　甲級寫字樓總存量將近3,400萬平米

　　根據(jù)高緯環(huán)球研究部報告顯示，在寫字樓市場方面，截止到2013年上半年，全國20大主要城市寫字樓市場甲級寫字樓總存量將近3,400萬平方米。在未來3年內，未來供應量將有望超過5,800萬平方米。 在甲級寫字樓總存量中，一線城市占比高達60.3%。其中，僅上海、北京兩城市甲級寫字樓存量占比達46.7%。高緯環(huán)球研究部定期監(jiān)測的中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均租賃價格上漲至每月每平方米人民幣202元。其中，北京作為中國寫字樓租金最貴的城市租金繼續(xù)領跑全國，有效凈租金達到每月每平方米人民幣514元。上海以人民幣每月每平方米人民幣405元緊隨其后。截止到2013年上半年，中國20大寫字樓市場甲級寫字樓平均空置率為11%。其中，北京、上海等一線城市持續(xù)高租金及低空置的市場。相比之下以青島、重慶、成都為首的部分二線城市由于新增供應陸續(xù)進入市場且短期內無法被消化，空置率均超過30%。

　　二三線城市購物中心空置率在漲

　　關于零售物業(yè)市場，根據(jù)高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年上半年，高緯環(huán)球研究部定期監(jiān)測的20大城市零售物業(yè)總存量超過5,600萬平方米，其中，一線城市購物中心占比為70%， 百貨占比接近22%，二線城市購物中心占比接近58%， 百貨占比為33%。在一線城市中，深圳購物中心占比最高，約占整體零售物業(yè)存量的79%。而北京，作為中國最大零售物業(yè)市場，百貨占北京整體零售物業(yè)存量的24%，位居一線城市之首。二線城市百貨平均占比約為45%，其中大連最高，接近60%。而華東各市購物中心占比較高，多數(shù)超過60%，其中寧波購物中心占比超過80%，居20大城市之首。零售物業(yè)未來三年的新增供應量將超過3,800萬平方米，絕大部分新增供應將以購物中心為主，一線城市新增購物中心占比將超過95%，而二線城市將超過87%。從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率高達15-20%。

　　2013年上半年中國整售投資市場比較活躍。高緯環(huán)球報告顯示資金來源呈現(xiàn)多源化趨勢，除傳統(tǒng)的基金，保險機構等，有更多人民幣信托、家族資金、上市公司加入投資者行列。雖然去杠桿化趨勢進一步限制了買方購買力，由于住宅投資收到抑制，寫字樓市場和零售物業(yè)投資市場仍舊持續(xù)升溫。在各類民間資本不斷加碼商業(yè)地產推高散售價格的同時，不少知名投資機構也在加緊收購整售項目，特別是零售物業(yè)項目。以投資為目的的大宗交易數(shù)量不斷上升。無論境內商業(yè)管理公司，還是境外大型商業(yè)基金，都準確迅速的在一、二線城市布局。由于目前市場處于高位，預計更多優(yōu)質物業(yè)持有方將陸續(xù)出讓手中的優(yōu)質物業(yè)。

　　單一業(yè)權寫字樓項目的優(yōu)勢漸顯

　　高緯環(huán)球研究部中國區(qū)董事張平表示：“二、三線城市由于大規(guī)模的商業(yè)地產開發(fā)，對于寫字樓市場而言，去化壓力較大，租金兩極分化格局日趨明顯。單一業(yè)權寫字樓項目的優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，與分散業(yè)權寫字樓租金的差別逐漸拉大。對于零售地產市場而言，未來將呈現(xiàn)多樣化格局，網絡購物將表現(xiàn)出更大的增長潛力，網絡零售市場交易總額占社會消費品零售總額的比例將持續(xù)上升。為了抵御電商的沖擊，越來越多的開發(fā)商傾向于將其新項目定位為購物中心，預計未來購物中心的市場份額將穩(wěn)步上升。”

　　城鎮(zhèn)化或改變地產業(yè)的格局

　　與此同時，針對目前城鎮(zhèn)化熱點問題，高緯環(huán)球發(fā)布了專題報告：政策觀察《新型城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產的多元化探討》。報告指出，改革開放以來，國內的城鎮(zhèn)數(shù)量和規(guī)模都在不斷擴大，拉動了經濟的快速增長。然而，由于城鎮(zhèn)規(guī)模結構的不合理、福利保障的無法普及、土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問題導致城鎮(zhèn)化無法在質量上進一步提升。這很大程度上抑制了城鎮(zhèn)化對擴大內需和產業(yè)升級的促進作用，大量的資金在短時間內進入房地產市場推高土地價格反而成為產業(yè)進入的障礙。新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃即將出臺，高緯環(huán)球預計中國政府將通過一系列的體制改革以及科學規(guī)劃來改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過度依賴土地財政、投資拉動的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進以產業(yè)和實體經濟為基礎的新型城鎮(zhèn)化。

　　在改變經濟結構以及區(qū)域產業(yè)布局的同時，新型城鎮(zhèn)化將進一步提高城鎮(zhèn)居民的收入水平，從而提升消費對經濟增長的貢獻率。在這個過程中，新型城鎮(zhèn)化將為房地產行業(yè)帶來新的發(fā)展方向及增長潛力，甚至將可能改變房地產行業(yè)的規(guī)則和格局。作為實體經濟發(fā)展的衍生需求，房地產市場尤其是商業(yè)地產將得到穩(wěn)定持續(xù)的市場需求支撐，實現(xiàn)有持續(xù)生命力的、健康的多元化發(fā)展。