摘要：進(jìn)入7月，因“錢荒”被勒住脖頸的銀行終于緩上氣兒來。從多家銀行內(nèi)部人士處了解到，由于央行出手，6月下旬爆發(fā)的流動(dòng)性危機(jī)現(xiàn)已大為緩解，銀行的信貸緊縮情況正逐步恢復(fù)正常，但受此影響而上浮的房貸利率短期內(nèi)恐難以下調(diào)。

　　“央行的目的很明確，就是讓我們自行梳理表外融資業(yè)務(wù)，控制放貸規(guī)模和速度。而以到今年下半年的短期來看，是否能維持正常狀態(tài)的放貸節(jié)奏，完全取決于央行能否持續(xù)輸入流動(dòng)性。”一家商業(yè)銀行信貸部門高管表示，一旦出現(xiàn)信貸收緊的情況，房地產(chǎn)業(yè)自然率先受到?jīng)_擊。

　　上海浦發(fā)銀行北京分行某支行行長亦表達(dá)了相同觀點(diǎn)。他表示，雖然房地產(chǎn)不是鋼鐵、水泥這樣“兩高一剩”的限制性行業(yè)，但也是被歸入“適度介入”一類，所以在信貸額度分配上會(huì)受到一定限制，“在我行的北京地區(qū)，(房地產(chǎn)業(yè)貸款)大概占貸款總額度的22%～25%”，而購房者所受的影響要遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)企業(yè)。

　　八成房貸調(diào)至基準(zhǔn)利率

　　“在北京地區(qū)的二手房市場，大部分房貸利率優(yōu)惠都沒有了，80%多都調(diào)至基準(zhǔn)利率，到年底甚至?xí)�超過基準(zhǔn)利率。”北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃部經(jīng)理吳昊表示。

　　而一手房市場或能稍顯樂觀。“現(xiàn)在多數(shù)首套房房貸都是基準(zhǔn)利率了，但還有少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶可獲得9折利率優(yōu)惠。”偉業(yè)我愛我家市場分析師孔丹說。

　　“前段時(shí)間最緊張時(shí)有的銀行已暫停一切貸款發(fā)放，房地產(chǎn)信貸只是其中的一部分。”上述商業(yè)銀行信貸部門高管透露，目前這種情形已有所好轉(zhuǎn)，但“個(gè)貸的8.5折優(yōu)惠下半年估計(jì)很難有了”。

　　其實(shí)，早在今年4月“新國五條”出臺(tái)后，首套房貸的優(yōu)惠利率就已越來越鮮見。

　　據(jù)吳昊介紹，今年3、4月份房貸發(fā)放較多，也能獲得一定的優(yōu)惠利率，但在新政后，信貸開始收緊，首套房貸款利率也隨之上調(diào)，“二手房的利率優(yōu)惠幾近消失，一手房或許還能爭取到，這要看開發(fā)商的信用和資質(zhì)，以及與銀行間的協(xié)調(diào)關(guān)系”。

　　據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計(jì)，目前與其合作的銀行中，已有2/3將首套房貸款利率8.5折取消，其中執(zhí)行基準(zhǔn)利率的包括農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、北京銀行、光大銀行、民生銀行、渣打銀行;執(zhí)行9折利率的有中國銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行;只有工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等少數(shù)幾家國有商業(yè)銀行依然執(zhí)行無附加條件的8.5折優(yōu)惠利率。

　　進(jìn)入6月中旬，情況進(jìn)一步加劇，除了優(yōu)惠利率的消失，房貸審批速度也一同減緩，“審批時(shí)間上比原來要多一個(gè)星期。”孔丹表示。

　　而資金流動(dòng)性的恢復(fù)并沒有使個(gè)貸利率隨之回落，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這種情形很可能會(huì)持續(xù)下去，“放款額度和速度雖然會(huì)有所恢復(fù)，但貸款利率在限購限貸的大背景下難有下調(diào)”。吳昊和孔丹一致認(rèn)為。

　　銀行“錢荒”，是近期房貸急劇收緊的根本原因，而其劇烈程度在6月第三周達(dá)到頂峰。“當(dāng)時(shí)銀行間隔夜拆借利率已逼近14%，而正常狀態(tài)時(shí)不過3%～4%，可見市場流動(dòng)性之差。”上述商業(yè)銀行信貸部門高管說，由于上半年放貸過猛、外匯占款大幅回落以及臨近季度考核節(jié)點(diǎn)等因素，直接導(dǎo)致了各銀行的資本充盈程度不足。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款8051億元，同比增長27.9%;個(gè)人按揭貸款5404億元，同比增長61.7%。開發(fā)貸與房貸放量均較大。

　　幾番博弈之后，央行雖然最終仍出手挽救了危局，但各銀行仍驚魂未定，“這藥下得有點(diǎn)猛”，上述銀行信貸部門高管坦言，“雖然第一回合央行進(jìn)行了妥協(xié)，但這并不代表其放棄了化解金融風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化金融資源配置的目標(biāo)”。

　　這不可避免地將導(dǎo)致未來銀行在信貸發(fā)放上的謹(jǐn)慎。

　　“購房者應(yīng)該受到的影響不太大，主要是對開發(fā)商，因?yàn)殚_發(fā)貸受限會(huì)造成不小的資金壓力”。吳昊表示，其中中小房企受沖擊的情況會(huì)比較嚴(yán)重。

　　樓市交易量或下滑

　　從多家銀行了解到，雖然流動(dòng)性得到了緩解，但信貸額度仍屬緊張，“年度放貸額度是有限的，上半年放貸過多，下半年信貸環(huán)境將不會(huì)寬松。”上述浦發(fā)行支行行長表示。

　　“銀監(jiān)會(huì)給的指導(dǎo)意見是讓我們支持‘剛需’，但首套房貸利率8.5折優(yōu)惠在下半年應(yīng)該只是理論上的，購房者很難拿到。我們更傾向于給二套房放貸。”上述商業(yè)銀行信貸部門高管表示。而在少數(shù)還保有8.5折優(yōu)惠的銀行，這一待遇也僅是面向極少數(shù)人，“只有信用資質(zhì)非常好的優(yōu)質(zhì)客戶才有可能獲得這一利率折扣，比率非常小。”一華夏銀行人士表示。

　　同樣基于信貸的不寬松，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，下半年樓市交易量可能出現(xiàn)下滑，“至少不會(huì)高于上半年樓市交易量”。

　　胡景暉表示，在繼續(xù)支持合理的購房需求釋放的政策引導(dǎo)之下，個(gè)人按揭貸款方面，銀行還將維持原有放款力度，而開發(fā)企業(yè)得到的銀行信貸量將會(huì)減少，加快銷售進(jìn)度獲得回款將成為房企的主流策略，因此房價(jià)繼續(xù)大幅上漲的可能性不大。

　　在胡景暉看來，即便金融環(huán)境不太樂觀，但多數(shù)房企仍不會(huì)通過降價(jià)來促銷，“在經(jīng)歷2008年的教訓(xùn)后，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始注重資金風(fēng)險(xiǎn)，并形成相應(yīng)預(yù)案，近半年或者一年的信貸緊張局面依然在企業(yè)的可控范圍之內(nèi)，企業(yè)持幣待購的現(xiàn)象屢見不鮮，近期各城市土地交易活躍、溢價(jià)明顯便是最好的證明”。