摘要：近期，無論是電視、廣播、報紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無數(shù)的專家發(fā)表了無數(shù)的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價”、“錢荒讓開發(fā)商不敢砸錢拿地”……對于樓市中的各種傳聞和消息，不過據(jù)了解情況來看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。

　　二手房價格下半年難現(xiàn)大漲大跌

　　2013年上半年里，二手房無疑是最受關(guān)注的焦點。在國五條出臺前后，二手房成交量一度出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象�？v觀整個上半年，二手房買賣在京城樓市中都扮演著尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房東與購房者紛紛上演了一出“搶過戶”的大戲，成為了樓市今年上半年以來最為火熱的話題。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達到了9.4萬套，環(huán)比2012年下半年的網(wǎng)簽量上漲了7%，同比2012年上半年同期的網(wǎng)簽量更是大幅上漲了68%。

　　而對于下半年京城二手房價格的走向，胡景暉表示，由于多重政策因素的制約，二手房價格大漲大跌的可能性都比較小。

　　一方面，雖然樓市調(diào)控依舊從嚴(yán)，但是在新房供應(yīng)量有限的情況下，剛需和改善的購房需求依舊會涌入二手房，尤其是核心區(qū)的二手房。

　　另一方面，也正是由于限購、限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行，只要不發(fā)生大的政策變動，就不會出現(xiàn)像上半年3月份那樣成交和價格雙雙暴漲的情況。因此，預(yù)計下半年的二手房價格會總體保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大的波動。

　　限價手段能否松綁

　　對房價影響很大

　　通過6月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京的房價并沒有被“限價”遏制，仍然上漲了幾個百分點。這無疑動搖了買房人的觀望決心：國五條北京細則出臺后沒多久，很多樓盤就因報批價格過高被限制取得預(yù)售證，不懂行的人們紛紛猜測房價可能進入下行通道，結(jié)果卻是等來排隊等房、價格被不斷抬高的景象。

　　按照有關(guān)部門規(guī)定，新開樓盤價格必須符合兩個原則才有可能“過關(guān)”：一、老項目后期開盤的價格不能超過上一期的最高價;二、純新盤價格不能超過該區(qū)域售價最高樓盤，這就是所謂的兩個“天花板價格”。

　　據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些本來即將開盤的項目價格并未觸到區(qū)域“天花板”價，只是與有關(guān)部門的心理價位不符，取證困難。隨后進入幾個月的等候，在此期間，排隊買房的人越來越多，市場上出現(xiàn)不少幾百套房數(shù)千人排隊的樓盤，開發(fā)商自然“隨行就市”坐地起價。而漲價“技巧”則讓人“大開眼界”：開發(fā)商將售價與裝修款拆分，與購房人簽訂兩份合同。前一份售房合同中價格低于“天花板價”，容易從有關(guān)部門取證成功;而后一個裝修合同，即把溢價部分簽訂其中。有關(guān)人士擔(dān)憂，這樣的合同簽訂方式，在未來交房時糾紛少不了。

　　那么，限價對房價的影響是什么?據(jù)大興某項目營銷副總裁介紹，限價在變相地抬高房價。本來土地招拍掛的方式就是價高者得之，土地成本已經(jīng)很高。拿下土地的開發(fā)商由于融資成本大，勢必會迅速取證、開工、開盤，但如果人為地影響了這些步驟的實施，那么資金成本勢必加大，帶來的連鎖效應(yīng)必定是房價的升高。舉例說明，一般小企業(yè)的融資成本在18%左右，上市企業(yè)在12%左右，而龍頭企業(yè)則在3%-5%之間，一個普通房地產(chǎn)公司開發(fā)一個投資10億左右的項目，每天的資金成本在30萬左右，如果快速開發(fā)回籠資金，會形成很好的現(xiàn)金流。如果遇到拖延，資金成本加大，“羊毛出在羊身上”，這些損失無疑會加到買房人身上。

　　下半年出手買房還是收手?該副總裁說。如果7、8兩個月供地指標(biāo)加大，能推出一定數(shù)量的土地來緩解地荒，房價就有可能趨穩(wěn);如果還是千軍萬馬擠獨木橋，類似夏家胡同地塊那樣的情形，難保新地王不斷涌現(xiàn)，平抑房價就是一紙空談。

　　下半年樓市不鬧“錢荒”

　　近期，無論是電視、廣播、報紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無數(shù)的專家發(fā)表了無數(shù)的意見：“錢荒成樓市分水嶺”、“錢荒逼房企降價”、“錢荒讓開發(fā)商不敢砸錢拿地”……對于樓市中的各種傳聞和消息，以了解情況來看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢荒”的影響。#p#副標(biāo)題#e#

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，近期金融市場當(dāng)中的“錢荒”現(xiàn)象，對于過度依賴借貸、發(fā)展較為激進的房企來說是一個較為沉重的打擊，但對于自有資金充裕且追求高周轉(zhuǎn)率的房企來說相對影響較小。而當(dāng)前市場中的大部分房企，都是經(jīng)歷了多次樓市調(diào)控的磨煉，在資金來源方面，早已不單單依賴銷售回款和銀行信貸。信托、海外融資早已屢見不鮮。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前限價、大戶型推遲預(yù)售等規(guī)定對于市場的影響相對較小，一方面開發(fā)商已逐漸開始通過各類附加合同規(guī)避“限價令”帶來的限制;而對于大戶型推遲預(yù)售來說，原本大戶型多不走快銷高周轉(zhuǎn)路線，部分甚至?xí)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">現(xiàn)房銷售，再加上預(yù)售資金監(jiān)管制度的限制，因此這一新規(guī)對于開發(fā)商資金情況的限制并不大。

　　房產(chǎn)稅難“試”北京

　　年初曾有報道稱“京版房產(chǎn)稅試點方案已經(jīng)上報到國務(wù)院，起征面積或為人均24平方米，如能獲批，最快在今年上半年就會實施”，消息一出迅速引起業(yè)內(nèi)激烈反應(yīng)。但半年過后，這個消息最終不了了之。北京房協(xié)秘書長陳志表示，從近期的工作調(diào)研、溝通中所掌握的信息判斷，政府有關(guān)部門根本沒有進行過這類工作，房產(chǎn)稅不會輕易在北京試點。

　　陳志表示，由于房產(chǎn)稅征收在客觀上確實存在房產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未整合和交易數(shù)據(jù)信息尚未互聯(lián)互通的問題。包括房屋登記系統(tǒng)和房屋信息共享平臺都沒有建立，房產(chǎn)、銀行、稅務(wù)、公安等系統(tǒng)的信息無法共享;同時，有關(guān)開征房產(chǎn)稅的制度規(guī)范，如房產(chǎn)稅征收條例尚未出臺，征稅對象、范圍和稅率還沒有確定;此外，費用如何繳納、不繳納的如何處罰，相關(guān)的制度環(huán)境也不成熟，因此完全推出還需要一定的時間。

　　萬科總裁郁亮近期就公開表示，對于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅問題直言自己持懷疑態(tài)度。目前中國房地產(chǎn)的稅收“已經(jīng)很重”，若一刀切全面征稅將加重剛需者的負擔(dān)。另外郁亮還質(zhì)疑房產(chǎn)稅的作用，他認為房產(chǎn)稅無法代替土地財政的收入，也無法有效抑制投資投機性購房的行為。“房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已經(jīng)越來越傾向于認為，房產(chǎn)稅并不能降低房價或取代土地財政。比如房產(chǎn)稅就算全國征收也僅6000多億，目前土地財政一年20000多億。房產(chǎn)稅顯然取代不了土地出讓金。”

　　市場有觀點稱，房產(chǎn)稅可能迫使有多套房子的人拋售，郁亮認為這未必是好事。如果有人有多套房源，應(yīng)該鼓勵將房子出租，滿足低收入者的租房需求。“目前中國房地產(chǎn)稅收已經(jīng)很重，豪宅征重稅沒問題，征收空置稅也是沒有問題，但是若要全面征收房產(chǎn)稅，政府應(yīng)該要全方位去考慮。”