摘要：在錢荒的市場背景下，銀行對(duì)于中小房企的開發(fā)貸款的限制會(huì)更加明顯，其生存環(huán)境將步履維艱。整體趨勢仍表明，大型房企規(guī)模優(yōu)勢漸顯，日子比去年好過。而中小房企洗牌卻在加劇，如果行業(yè)政策發(fā)生任何變化，使市場曲線轉(zhuǎn)趨向下，那將會(huì)有更多的中小房企被清理出局。

　　調(diào)控未能阻止大型房企的攻伐戰(zhàn)陣。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同發(fā)布《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜顯示，今年上半年全國銷售業(yè)績排名前50強(qiáng)的房企銷售總額為6972.97億元，而2012年這一數(shù)據(jù)為5728.58億元，同比上升21.72%。

　　大型房企業(yè)績增長尤其迅猛。尤其是前二十名房企銷售額，一年之間入榜門檻漲幅達(dá)84%。去年同期銷售額600億的房企只有萬科一家，今年多達(dá)四家。

　　不過，由于上述榜單并未嚴(yán)格區(qū)分權(quán)益銷售部分，所以，上述統(tǒng)計(jì)存在一定水分。但整體趨勢仍表明，大型房企規(guī)模優(yōu)勢漸顯，日子比去年好過。而中小房企洗牌卻在加劇。

　　規(guī)模持續(xù)分化

　　從房企上半年銷售業(yè)績來看，規(guī)模和高周轉(zhuǎn)已成為房企分化的重要指標(biāo)。

　　與去年同期相比，前十名房企、前二十名房企及前五十名房企均實(shí)現(xiàn)跨越式增長，尤其是前二十名房企，一年之間其入榜門檻的漲幅達(dá)84%。

　　從銷售金額角度來看，前十名房企入榜門檻達(dá)283億元，與2012年上半年的174億元相比，增幅達(dá)63%。前二十名房企的提升力度更為明顯，銷售金額從2012年上半年的79億元增加至145億元，同比增長84%。此外，前五十名房企入榜門檻也由2012年上半年的36億元增至今年的56億元，增幅達(dá)56%。房企金額門檻紛紛提升，反映出龍頭房企緊抓市場回暖時(shí)機(jī)，積極采取隨行就市策略，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績的大幅增加。

　　大型房企中，萬科仍然位列第一，并從去年的610億增長到今年的830億，并高于第二名綠地集團(tuán)177億，差距持續(xù)拉大。保利和中海分別為645億、635億，差距明顯縮小。照此趨勢發(fā)展，今年進(jìn)入千億俱樂部的有望達(dá)到四家。

　　前十名房企中，值得注意的是綠地以及碧桂園。綠地從去年上半年450億一躍至今年的653億，緊跟萬科其后，而碧桂園則以340億的銷售額跑進(jìn)前十名，該公司去年同期僅為163億。綠地為謀求上市，近兩年加速全國化擴(kuò)張，其銷售額增長在意料之中，而碧桂園從去年下半年開始采用全員營銷的方式，對(duì)其銷售業(yè)績產(chǎn)生了積極影響。

　　融創(chuàng)中國也表現(xiàn)優(yōu)異。該公司從去年上半年125億銷售額，躍至今年上半年的235億，幾近翻番，其天津大本營和北京分列當(dāng)?shù)胤科箐N售額的第一和第二名。融創(chuàng)中國今年銷售目標(biāo)為450億，若下半年保持現(xiàn)有趨勢，全年完成銷售目標(biāo)問題不大。

　　路勁基建今年二季度也保持了較快增長，銷售額76億元，同比上升49%，排名較一季度上升6位至第40名。路勁地產(chǎn)主要以首置首改型產(chǎn)品為主，旗下路勁世界城、太陽城項(xiàng)目銷售情況較好。路勁產(chǎn)品迎合了購房者的需求，成為銷售業(yè)績保障。克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波在接受記者采訪時(shí)稱，從大型房企上半年表現(xiàn)情況來看，房企間的競爭已越發(fā)激烈。一些房企開始爆發(fā)式增長，而根據(jù)既有計(jì)劃按部就班發(fā)展的則有可能被爆發(fā)式增長的企業(yè)超越。例如，招商、金地以及龍湖地產(chǎn)，由于規(guī)模增長速度弱于其他房企，在房企格局中表現(xiàn)一般。

　　行業(yè)集中度繼續(xù)提升

　　大型房企業(yè)績搶眼的另一面是，調(diào)控也使得房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇。一些在融資和銷售跟不上的中小房企，已逐漸落伍甚至退出房地產(chǎn)市場。

　　近期，萬方地產(chǎn)公告，公司名稱將變更為“萬方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，盛高置地、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

　　5月27日晚間，上海新梅置業(yè)股份有限公司宣布，出售持有的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，并考慮逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。6月25日晚間，億城股份發(fā)布公告稱，億城集團(tuán)股份有限公司、控股子公司秦皇島天行九州旅游置業(yè)開發(fā)有限公司將以11143萬元轉(zhuǎn)讓秦皇島天行九州30%股權(quán)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)年仍有不少中小開發(fā)企業(yè)發(fā)展舉步維艱，面臨資金面的問題。分析原因，除了政策層面限購限貸、因“資質(zhì)”問題被叫停等因素之外，主要與其融資渠道收緊及周轉(zhuǎn)狀況有關(guān)系。

　　“從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企。過去，大型房企頻繁拿地，甚至進(jìn)行階段性的降價(jià)營銷，而中小房企不一定看得清楚，或者把握住當(dāng)時(shí)市場的局面。中小房企在市場角逐中競爭不過大型龍頭房企，這些企業(yè)就有可能面臨市場份額丟失及資金面的問題。”張宏偉認(rèn)為，在錢荒的市場背景下，銀行對(duì)于中小房企的開發(fā)貸款的限制會(huì)更加明顯，其生存環(huán)境將步履維艱。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。與此同時(shí)，標(biāo)桿房企的市場集中度逐漸加強(qiáng)。《2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個(gè)百分點(diǎn);銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場份額從去年的9.10%上升至9.85%。這意味著中國房地產(chǎn)市場的品牌集中度繼續(xù)提升。

　　從房企融資額方面，也可看出市場的分化。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上半年10大標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資額超過459.6億元，較2012年上半年上漲了75.6%，并已超過了2012年全年的413億融資額。這些標(biāo)桿房企多數(shù)采用低成本的海外融資方式，而這是中小房企難以企及的。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于中小企業(yè)而言，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，令其發(fā)展環(huán)境越來越惡化。這時(shí)如果它們借助民間資本，如果行業(yè)政策發(fā)生任何變化，使市場曲線轉(zhuǎn)趨向下，那將會(huì)有更多的中小房企被清理出局。