摘要：5月份，在北京、上海、廣州、南京等一些一線城市均連續(xù)出現(xiàn)“地王”， 紀(jì)錄紛紛刷新。土地溢價(jià)率持續(xù)上行、地王紀(jì)錄再次刷新、樓面地價(jià)貴過附近現(xiàn)房價(jià)。地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退,開發(fā)商“搶地大戰(zhàn)”后市如何?

    一線城市地王頻頻刷新地價(jià)重返歷史高位

    5月30日,北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià),競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊,樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元。

    5月29日,上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來的總價(jià)“地王”紀(jì)錄。

    5月6日,佳兆業(yè)拍得廣州白云區(qū)總面積14萬平方米的土地,刨除保障性住房后的商品房部分折合樓面地價(jià)2.6萬元/平方米,而目前這一地塊周邊的商品房售價(jià)還不到2.5萬元/平方米。

    根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的4個(gè)一線城市和6個(gè)二線城市情況,5月份,10大城市土地成交面積同比大增45%。而土地出讓金更加瘋狂,相比2012年5月增長近4倍。5月10大城市土地成交均價(jià)為3015元/平方米,同比暴漲216%,價(jià)格水平已重返之前兩個(gè)高位區(qū)間:2009年9月至2010年1月,以及2010年9到12月。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說,近期的“地王”多在一線城市,涉及部分二線城市。一線城市賣得好,開發(fā)商要追加生產(chǎn)；三四線城市庫存較大,開發(fā)商要控制規(guī)模。

    易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2012年2月,一線城市住宅去化周期高達(dá)15個(gè)月,而今年以來回落至7個(gè)月,補(bǔ)庫存勢(shì)在必行；而三線城市的住宅去化周期,當(dāng)前仍高達(dá)13個(gè)月,開發(fā)商自然購地不積極。

    “搶地大戰(zhàn)”會(huì)引發(fā)什么?

    開發(fā)商進(jìn)入新一波拿地高潮,樓市調(diào)控之路如何持續(xù)?地價(jià)上行會(huì)否推高樓價(jià)上漲?

    ——開發(fā)商“不差錢”,調(diào)控政策或?qū)⒓哟a。開發(fā)商“天價(jià)”拿地表明目前開發(fā)商并不缺錢,以佳兆業(yè)為例,在5月廣州產(chǎn)生的3塊“地王”中,佳兆業(yè)獨(dú)占兩席,總價(jià)格超26億元。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,開發(fā)商自籌資金占企業(yè)資金來源的比例已經(jīng)從2012年第三季度的41.7%下降到了現(xiàn)在的36.8%。

    “開發(fā)商資金面變寬松會(huì)給調(diào)控帶來更大難度。”暨南大學(xué)教授胡剛說,“自有資金超過40%,開發(fā)商才會(huì)有降價(jià)出貨的壓力。”

    胡剛等多位專家表示:“當(dāng)前自有資金30%,就可以從銀行、信托機(jī)構(gòu)拿到另外70%的款,這是開發(fā)商長袖善舞的根本,隨著開發(fā)商調(diào)控‘抗藥性’的增強(qiáng),未來很有可能采取提高房地產(chǎn)商自有資金比例的調(diào)控措施。”

    ——優(yōu)質(zhì)地塊拼搶加劇,地價(jià)或?qū)⒍唐陬I(lǐng)漲樓價(jià)。6月8日,經(jīng)過27輪競(jìng)價(jià),162輪竟配套,廣州黃埔區(qū)南玻宅地由佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以45.57億元拿下,樓面地價(jià)為11812元/平方米,成為廣州今年的總價(jià)“地王”。

    中國指數(shù)研究院執(zhí)行院長陳晟說,開發(fā)商拼搶激烈的原因之一是優(yōu)質(zhì)地塊漸趨緊缺。以北京為例,《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,三環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地,四環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張旭說,地王頻頻出現(xiàn)很可能在短期內(nèi)給周邊樓盤的價(jià)格帶來推動(dòng)效應(yīng),造成地價(jià)短期領(lǐng)漲樓價(jià)的現(xiàn)象。

    位于廣州最新單價(jià)地王南洲地塊附近的羅馬家園,2012年初還曾有最低18000元的折扣,到了2012年底價(jià)格已經(jīng)穩(wěn)定在23000元左右,而今年初的價(jià)格大約為2.7萬元。而在此次南洲地塊拍出3.5萬元/平方米的天價(jià)后,5月底,銷售人員表示,其新開的盤準(zhǔn)備調(diào)整價(jià)格到每平方米3.3萬元至3.5萬元,一個(gè)月內(nèi)提價(jià)近30%。

    地市過熱,開發(fā)商會(huì)否“被套”?

    業(yè)內(nèi)人士指出,房價(jià)構(gòu)成主要分為四個(gè)部分:土地款、建安費(fèi)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤,其中建安費(fèi)與稅費(fèi)基本穩(wěn)定,土地款和企業(yè)利潤之間是“此消彼長”的關(guān)系。

    “2010年很多地王項(xiàng)目,在2011年下半年賣房時(shí),卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)已經(jīng)大幅降溫,只能微利賣房,甚至有項(xiàng)目虧錢賣房。當(dāng)前部分城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)過熱苗頭,開發(fā)商不宜過度熱情、盲目樂觀,尤其要防范明后年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。”楊紅旭說,地價(jià)是房價(jià)的關(guān)鍵成本,所以當(dāng)前的高價(jià)地,未來會(huì)成為高價(jià)盤。然而屆時(shí)這些高價(jià)地變成房子出售時(shí),能否獲得暴利卻不一定。

    胡剛指出,地產(chǎn)商花費(fèi)巨資搶地實(shí)際上也冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn),首先房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大泡沫,未來房價(jià)走勢(shì)并不十分明朗；其次,國家調(diào)控房價(jià)的決心并沒有改變,如果未來采取限制房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤或者提高開發(fā)商自有資金比例的調(diào)控措施,開發(fā)商很可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。