摘要：無論是全款還是貸款購買預售商品房，開發(fā)商都不能直接收取購房款，而是要讓購房人直接存入銀行專屬的賬戶。等到工程進度進入節(jié)點時，開發(fā)商才能按照比例提取工程建設(shè)款，避免項目爛尾。市住建委昨日公布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，并將于7月1日起實施。

　　在《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》之前，北京市曾經(jīng)發(fā)布《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，雖然名為“商品房”，但同樣適用于包括經(jīng)適房、限價房在內(nèi)的所有申請預售許可的項目。暫行法明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。此《暫行辦法》在2010年12月1日起實行。

　　《暫行辦法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)項目建設(shè)方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。

　　但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多并沒有依照《暫行辦法》規(guī)定使用商品房預售資金的，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管等現(xiàn)象。

　　和暫行辦法比較可以發(fā)現(xiàn)，正式辦法中在地下結(jié)構(gòu)完成和結(jié)構(gòu)封頂之間，增加了可以提款的節(jié)點擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上(含7層)10層以下的，可增加“建設(shè)層數(shù)達二分之一”節(jié)點;擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)的，可增加“建設(shè)層數(shù)達三分之一”、“建設(shè)層數(shù)達三分之二”節(jié)點。以此計算，開發(fā)商在商品房建設(shè)過程中提款的節(jié)點從4個增加到至少5個。

　　對此，北京房協(xié)秘書長陳志表示，增加提款節(jié)點并不意味著放松調(diào)控。在此前暫行辦法執(zhí)行的過程中，存在開發(fā)商提取項目建設(shè)的資金不暢的情況。而政府重點監(jiān)管的是開發(fā)商用于項目建設(shè)的資金，避免項目工程爛尾。如果資金提取不暢，也有可能出現(xiàn)因為拖延工期而過晚交房的現(xiàn)象。

　　在資金監(jiān)管制度下，商品房預售時，購房款要直接存入銀行專屬賬戶，開發(fā)商不得直接收取除定金外的其他購房款。而即便是定金，也要在完成網(wǎng)簽后5個工作日內(nèi)存入專用賬戶。購房人申請住房貸款的，銀行也將把貸款直接發(fā)放至專用的賬戶。

　　市住建委相關(guān)負責人表示，如果出現(xiàn)預售的樓盤發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風險、開發(fā)商存在嚴重違法違規(guī)行為，影響工程建設(shè)等情況，市、區(qū)縣住建部門可以暫停開發(fā)商支取專用賬戶的資金。同時，開發(fā)商如果未按規(guī)定收存或使用預售資金，將責令其限期改正，未按期改正的將暫停違規(guī)項目的網(wǎng)簽。情節(jié)嚴重的，暫停該開發(fā)商在京全部樓盤的網(wǎng)簽，并向社會公示。