摘要：5月13日，由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資設(shè)立的上海(樓盤)星堡老年服務(wù)有限公司在國內(nèi)的首個綜合養(yǎng)老社區(qū)星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)正式開業(yè)。探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多時的復(fù)星集團(tuán)，終于邁出了實(shí)質(zhì)性的第一步。

　　無獨(dú)有偶，此前一個月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與美國哥倫比亞太平洋(601099,股吧)公司共同開發(fā)和經(jīng)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目——椿萱茂·凱健。該項目位于北京(樓盤)亦莊遠(yuǎn)洋天著小區(qū)內(nèi)，預(yù)計將建成一個近6000平方米的高級養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施，這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目。

　　“房企系”力量開始攪動養(yǎng)老地產(chǎn)市場，與“保險系”和“央企系”形成三足鼎立的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億元。

　　險企雄心可鑒

　　近年來，諸如萬科、保利、綠城等地產(chǎn)大佬紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。銷售額全國排名前50名的開發(fā)商中，已有10余家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，加上中小房企，涉水養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商已超過20家。截至2012年底，單是保險業(yè)以“養(yǎng)老社區(qū)”為名獲得的土地，就已超過2萬畝。

　　申銀萬國研究報告分析稱，保險公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)是大勢所趨。一方面，中國正在經(jīng)歷史上速度最快的老齡化進(jìn)程，發(fā)達(dá)國家每千人床位數(shù)在60張左右，而中國目前僅有20張，仍有很大投資空間，養(yǎng)老市場規(guī)模在萬億元級別的;另一方面，保險公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期長與保險公司負(fù)債的久期契合度高。此外，保監(jiān)會對險資投資不動產(chǎn)領(lǐng)域的政策也鼓勵險企投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　目前，壽險公司已經(jīng)成為中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的主力軍。作為最早獲得保監(jiān)會試點(diǎn)資格，最早推出與養(yǎng)老社區(qū)相掛鉤的保險產(chǎn)品的泰康人壽，目前已在北京小湯山、上海崇明和海南(樓盤)三亞(樓盤)建設(shè)高端養(yǎng)老社區(qū)，同時計劃將云南、山東、遼寧等全國20~30個核心大中城市作為下一步重點(diǎn)開發(fā)的城市，將北京等地的投資經(jīng)營模式和產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作為樣本在全國推廣，打造全國連鎖養(yǎng)老社區(qū)旗艦品牌;平安集團(tuán)將在“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目;新華保險(601336,股吧)計劃于2015~2016年形成全國戰(zhàn)略布局，逐步構(gòu)建全國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地;合眾人壽則計劃5年內(nèi)建設(shè)14個養(yǎng)老社區(qū)。對于未來，險企紛紛展現(xiàn)出在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的雄心大志。

　　事實(shí)上，盡管險企對于養(yǎng)老地產(chǎn)表現(xiàn)出極大的興趣，也規(guī)劃出美好的前景，但據(jù)了解，很多項目在實(shí)際推進(jìn)過程中并不順利，多個項目懸而未決，多塊項目用地至今閑置。

　　申銀萬國報告認(rèn)為，“養(yǎng)老屬于民政部門主管、土地屬于國土部門主管，而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門主管，相互協(xié)調(diào)比較困難。”另外，“我國仍處于養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變期，短期內(nèi)市場空間仍具有不確定性”。而“不確定性”已經(jīng)在“房企系”的養(yǎng)老地產(chǎn)項目上上演。據(jù)了解，保利地產(chǎn)(600048,股吧)的“安平·北京市和熹會老年公寓”從去年11月開業(yè)至今，入住率僅為13%。該項目負(fù)責(zé)人就此表示，雖然中國老齡化日趨嚴(yán)重，但改變家庭養(yǎng)老觀念還需要時間。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式也有待研發(fā)，目前尚無可供復(fù)制的成熟商業(yè)模式。該報告指出，險企“只租不售”的模式束縛了險企運(yùn)營的靈活性。

　　除了上述技術(shù)性的難題之外，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前也仍然僅僅停留在研究階段。即使有一些補(bǔ)貼政策，也是針對個別企業(yè)量身定做，并沒有統(tǒng)一的、公開的、標(biāo)準(zhǔn)化的政策支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的推進(jìn)，這對于養(yǎng)老床位的新增以及增加以后運(yùn)營服務(wù)都增加了變數(shù)。

　　盡管許多險企已經(jīng)展開了從入股、規(guī)劃、拿地、建造的一系列養(yǎng)老地產(chǎn)投資行動，但高漲的熱情無法掩蓋我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)政策不明且盈利艱難的前景。如此看來，高漲的熱情必須輔以長久的規(guī)劃、巨大的資金支持才能夠在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上走下去。

　　“保險系”鏈條完善

　　我國人口老齡化加速，使養(yǎng)老成為炙手可熱的問題。與保險業(yè)本就肩負(fù)的養(yǎng)老使命不同，由養(yǎng)老問題帶來的商機(jī)，成為吸引其他各系力量進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的動因。社科院公布的測算數(shù)據(jù)顯示，到2030年，我國養(yǎng)老市場的商機(jī)有望增值到13萬億元。#p#副標(biāo)題#e#

　　在三股力量中，申銀萬國分析師孫婷更看好保險業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的前景，第一，老齡化突然加速時，政府必然會支持保險行業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)以釋放養(yǎng)老壓力。第二，高端消費(fèi)人群最先轉(zhuǎn)變觀念，由家庭式養(yǎng)老轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)養(yǎng)老，這部分人群正是險企所建養(yǎng)老社區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)者。第三，保險業(yè)用于建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地價格低廉，配套設(shè)施良好，成本壓力小。第四，險企直接將未來建成的養(yǎng)老社區(qū)當(dāng)成保險產(chǎn)品出售，既與負(fù)債的久期匹配，又降低了回收期長的風(fēng)險。

　　雖然“房企系”在政策、價格等方面都具有先行一步的優(yōu)勢，在管理方面，“房企系”也具有更多的專業(yè)人員，不過，與來勢洶洶的“房企系”力量相比，孫婷認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及和整合的產(chǎn)業(yè)與普通的房地產(chǎn)行業(yè)不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭中并不占據(jù)優(yōu)勢。原因在于，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及和整合的產(chǎn)業(yè)與普通的房地產(chǎn)行業(yè)不一樣，盈利點(diǎn)和價值探索也都不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及衛(wèi)生健康、家政服務(wù)、老年設(shè)施、保險業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游和娛樂業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)等。以泰康人壽的養(yǎng)老地產(chǎn)模式為例，其上游鏈接醫(yī)療保險、護(hù)理保險和養(yǎng)老保險等保險產(chǎn)品銷售，下游鏈接醫(yī)療保健、養(yǎng)生療養(yǎng)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品開發(fā)等業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)鏈條設(shè)計較為完善。

　　特別是在當(dāng)前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)還只是把開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種營銷噱頭，真正的目的仍是出售物業(yè)。由于險企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目是不能賣房子的，因此，與房地產(chǎn)企業(yè)截然不同，險企追求的長期穩(wěn)定低風(fēng)險回報與養(yǎng)老地產(chǎn)更為契合。

　　不過，從此次復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)成立合資公司星堡公司來運(yùn)營在中國的養(yǎng)老社區(qū)項目來看，房地產(chǎn)企業(yè)對于養(yǎng)老地產(chǎn)的認(rèn)識即便始于營銷噱頭，但并非僅限于此，據(jù)記者了解，在紐約證券交易所上市的峰堡投資集團(tuán)在美國運(yùn)營著1000多個養(yǎng)老社區(qū)，在美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中占據(jù)40%的市場份額，而其也希望借助復(fù)星在國內(nèi)房地產(chǎn)、衛(wèi)生保健和醫(yī)藥行業(yè)的優(yōu)勢，開拓中國潛力巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。