摘要：北京已全面進(jìn)入“限價”時代。針對期房，采取了延遲發(fā)放預(yù)售許可證、暫停新盤網(wǎng)簽的手段；針對現(xiàn)房，明確要進(jìn)行價格干預(yù)。

　　在“國五條”地方細(xì)則中，北京今年房價控制目標(biāo)定為“基本穩(wěn)定”。一位政府官員表示，地方政府面臨房價控制目標(biāo)壓力時，必然使出限價這一招。“與限購政策相比，限價能夠更快、更直接地達(dá)到調(diào)控房價的效果。”

　　行政手段升級

　　作為“國五條”地方細(xì)則最嚴(yán)厲的城市，北京繼推出對現(xiàn)房限價政策后，首次提出將對“自住改善型的商品住房”進(jìn)行限價。

　　北京市住建委主任楊斌日前公開表示，擬針對中等收入家庭，也就是“夾心層”人群，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理這一新概念中。

　　這意味著，政府規(guī)定的限價范圍從以往只針對中低收入家庭的保障房，拓展至針對中等收入家庭的自住改善型商品房。

　　楊斌稱，這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。政府將在土地出讓階段，供應(yīng)“限房價、競地價”地塊，規(guī)定房屋的最高銷售價格，保證開發(fā)商拿地時已明確今后的售價不能高于政府定價。

　　有媒體報道，根據(jù)北京嚴(yán)格的限價標(biāo)準(zhǔn)，原則上新開盤項目的定價不超過區(qū)域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當(dāng)月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可的重要條件。

　　實際上，2011年開始，北京就已通過嚴(yán)卡預(yù)售證，限制開發(fā)商提價。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，此前的“限價”大多集中在預(yù)售審批環(huán)節(jié)，資金鏈不緊張、以追求利潤為目的的開發(fā)商會以各種辦法拖到轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，以規(guī)避價格管制。

　　開發(fā)商鉆空子

　　在開發(fā)商眼中，限價政策雖然能從銷售環(huán)節(jié)直接入手控制房價，但房企鉆空子的空間也比較大。

　　一位售樓盤的營銷部負(fù)責(zé)人透露，限價更多的只是玩“數(shù)字游戲”，對于資金寬裕的房企而言，肯定不會選擇降價這一步，會考慮怎樣在政策和實際操作中周旋。

　　他表示，在“限漲令”或更嚴(yán)厲的限價措施來臨之前，房企已經(jīng)開始調(diào)整定價方案。“選擇性地降價，剛需性住房可以通過改為毛坯房等條件降低售價。”

　　某豪宅銷售部負(fù)責(zé)人表示，限價手段規(guī)定得更細(xì)，對房企個別項目、盤源的定價策略會有一定影響，然而，對項目整體銷售計劃不會有太大的影響。她以去年的豪宅銷售為例，“在價格監(jiān)管之下，高端樓盤的預(yù)售證不會一下子全部都拿到，都是分批拿，但其間，這些房源我們已經(jīng)都售出，跟核心的客戶簽訂了協(xié)議，網(wǎng)簽也會稍遲才體現(xiàn)。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商可以采取“部分囤房”逃避限價監(jiān)管，即先賣一些便宜的戶型，而對于單價較高的戶型進(jìn)行“囤貨”的方式。“這種方式一方面可以回籠部分資金，另一方面可以作為融資的抵押物，不會帶來太多資金壓力。”