摘要：央行營(yíng)業(yè)管理部7日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%，不過(guò)利率暫時(shí)還沒(méi)有改變，仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，信貸政策繼續(xù)收緊，二套房首付七成在北京的嚴(yán)格執(zhí)行，受到影響的主要為出于改善型需求而購(gòu)買(mǎi)二套房的購(gòu)房者，增加一成首付對(duì)于這類(lèi)人群來(lái)說(shuō)明顯地增加壓力。

　　新政

　　二套房首付提高一成

　　《通知》提出，從4月8日起，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成，而此前的規(guī)定是六成。央行營(yíng)管部將會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)各商業(yè)銀行落實(shí)差別化住房信貸政策情況進(jìn)行督查。

　　據(jù)了解，提高首付的同時(shí)，貸款利率暫未發(fā)生變化，仍為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　央行營(yíng)管部表示，根據(jù)北京市政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，央行營(yíng)管部對(duì)北京市差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。

　　改善型貸款適度放寬

　　根據(jù)《通知》，首套住房貸款、第三套及以上住房貸款的相關(guān)政策要求不變。貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。

　　《通知》還明確“對(duì)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無(wú)房、在中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中有一筆住房貸款記錄、第二次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策”。這意味著，曾有購(gòu)房貸款記錄但名下無(wú)房的改善型購(gòu)房者，首付比例不提高。央行營(yíng)管部表示，這體現(xiàn)了對(duì)自住型、改善型購(gòu)房需求的支持。

　　二套房貸款變化表

　　如果購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)200萬(wàn)的二套房，使用商業(yè)貸款，以貸款20年為例，新政前后的首付和月供將會(huì)發(fā)生如下變化。如果名下無(wú)房，但為第二次申請(qǐng)房貸，則不受新政影響。

　　落實(shí)

　　銀行昨已開(kāi)始執(zhí)行

　　京城商業(yè)銀行均表示已經(jīng)收到該文件，并從4月8日起嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的新政。

　　廣發(fā)銀行信貸人員表示，該行7日起已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行新的二套房商業(yè)貸款首付政策。另一位股份制銀行信貸業(yè)務(wù)人士表示，當(dāng)前二套房貸所占比重很小，影響的客戶較少。

　　對(duì)于一套房貸款政策是否將調(diào)整，一家國(guó)有銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)短期不會(huì)出現(xiàn)變化，還將有一定程度的利率優(yōu)惠。該負(fù)責(zé)人還表示，在該行目前的貸款結(jié)構(gòu)中，“二套房的占比不到兩成，所以對(duì)銀行的利潤(rùn)影響不大”。

　　分析

　　或?qū)⒊霈F(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，信貸政策繼續(xù)收緊，二套房首付七成在北京的嚴(yán)格執(zhí)行，受到影響的主要為出于改善型需求而購(gòu)買(mǎi)二套房的購(gòu)房者，增加一成首付對(duì)于這類(lèi)人群來(lái)說(shuō)明顯地增加壓力。張大偉同時(shí)指出，一般二手房貸款評(píng)估值都低于實(shí)際交易值10%，按照首付七成計(jì)算，購(gòu)房者只能貸款兩成，貸款的意義不大。

　　雖然目前貸款利率并未出現(xiàn)上調(diào)，但張大偉預(yù)計(jì)，后續(xù)可能逐步進(jìn)行利率上調(diào)。他指出，信貸政策對(duì)樓市的影響力度一直是遠(yuǎn)超過(guò)樓市其他的調(diào)控政策。逐漸開(kāi)始落地的信貸收緊政策對(duì)市場(chǎng)的影響將很快出現(xiàn)。本輪調(diào)控的力度已經(jīng)超過(guò)之前預(yù)期。北京樓市在4月份將明顯進(jìn)入起碼半年的調(diào)控周期。成交量大跌將很快出現(xiàn)，價(jià)格松動(dòng)的可能性也非常大。

　　交行金研中心高級(jí)宏觀分析師唐建偉認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)近10年的上漲得益于人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城鎮(zhèn)化建設(shè)，但中國(guó)的人口紅利即將結(jié)束，老齡化社會(huì)的到來(lái)或致房地產(chǎn)的需求下降，中國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)則仍會(huì)持續(xù)并支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)上述兩個(gè)影響中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的因素哪個(gè)將起主導(dǎo)作用尚難判斷。

　　銀行業(yè)績(jī)受影響有限

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，二套房貸在銀行信貸業(yè)務(wù)中占比不大，因此不會(huì)對(duì)銀行業(yè)績(jī)?cè)斐擅黠@影響。實(shí)際上，去年以來(lái)一些中小銀行已經(jīng)有意壓縮個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向資金收益率更高的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、小微企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)。