摘要：由于樓市調(diào)控“國五條”地方細則開始在3月最后一周密集出臺。25日，廣東已率先公布其相關(guān)細則，部分城市二手房市場成交量出現(xiàn)高位回落態(tài)勢。專家認為，在政策“真空期”搶搭“末班車”造成的成交火爆現(xiàn)象，也將隨著“末班車”到站而終結(jié)，部分城市二手房市場可能會異常冷清。

　　這個點兒買房流行“閃簽”

　　在上海一家銀行工作的唐小姐，上周末剛剛搬進新租的房子，正準備開始新的生活，就接到了房東的電話：“實在對不起，這房子我今天賣了，請搬出來吧。”

　　前一天還在出租，后一天就把房子給賣了，這樣的房東近期并不少見。從上海多家房產(chǎn)中介了解到，由于擔心樓市調(diào)控“國五條”地方細則可能在3月底出臺，二手房買賣雙方都急于成交，在價格上各有讓步。21世紀不動產(chǎn)在上海部分門店成交客戶中有30%以上是“閃簽”，個別門店單日八成以上成交量都是這種“一拍即合”型的。

　　“3月上海二手房成交量很有可能超過3萬套，甚至會超過2009年11月3.2萬套的紀錄。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說，目前僅德佑的成交量就環(huán)比增長了3.5倍-4倍。

　　由于地方版細則尚未落地，政策的“末班車效應(yīng)”使得3月以來的二手房市場尤為活躍。中國房地產(chǎn)信息集團研究中心提供的交易數(shù)據(jù)顯示，在“國五條”細則出臺后的第一周，該機構(gòu)所監(jiān)測的14個重點城市中，二手商品住宅成交套數(shù)幾乎全線暴漲，多個城市單周成交量環(huán)比增幅超過300%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年一季度，北京二手房交易量將超過6萬套。不過對于中介市場而言，這只是短暫的繁榮，下兩個季度或?qū)⒂瓉硇≈薪殚T店關(guān)閉潮。

　　上海中原地產(chǎn)金楊店工作人員稱，進入3月的最后一周，雖然二手房交易仍較為活躍，但與前段時間的火爆情形相比，已不可同日而語。“現(xiàn)在客戶也不急著連夜過戶了，‘閃簽’的情況也很少，特別是買家產(chǎn)生觀望情緒，交易量明顯下降。”

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，3月政策真空期透支了市場需求，同時地方落實"國五條"的措施也會抑制部分需求，可以預(yù)見，隨著“末班車”到站，部分城市二手房市場可能會異常冷清。

　　應(yīng)避免誤傷合理需求

　　“國五條”出臺后，為"突破"限購及稅收政策，有些夫妻竟通過離婚來規(guī)避，網(wǎng)上甚至流傳著“離婚買房攻略”。

　　廣東只是“國五條”細則推出的一個開始，本輪調(diào)控力度最終如何，還要看京滬深等一線城市細則的具體情況出臺后再做打算。

　　25日晚間，廣東省人民政府網(wǎng)站公布《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，被稱為廣東版“國五條”細則出臺，意味著各地樓市調(diào)控大幕正式拉開，引發(fā)各種評論紛至沓來。不少業(yè)內(nèi)人士表示，該細則內(nèi)容避重就輕、模棱兩可，執(zhí)行上有差別化，實質(zhì)性“殺傷力”有限，力度小于市場預(yù)期。與之對應(yīng)的是，26日大盤大幅下跌的背景下，不少地產(chǎn)股逆市飄紅。

　　分析人士認為，接下來其他一線城市的細則尤為關(guān)鍵，調(diào)控力度決定地產(chǎn)股走向。

　　細則不細“雪藏”問題

　　“20%個稅沒說如何執(zhí)行”、“房產(chǎn)稅及一二套房貸政策被‘雪藏’”、“簡直低于預(yù)期設(shè)想”。廣東省成為“出頭鳥”，細則一出就備受爭議。

　　發(fā)現(xiàn)，在其1400余字的文件通知中，對應(yīng)國務(wù)院“國五條”各項條款共涉及五方面內(nèi)容。但對大家普遍關(guān)心的二手房交易20%個稅究竟怎么征收，二套房貸首付和利率是否會提高，限購范圍是否會擴大等內(nèi)容并無詳細規(guī)定。在其細則中，僅對二手房交易20%個稅僅提及“嚴格執(zhí)行”，但并未提出如何執(zhí)行。

　　亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認為，廣東版“國五條”并無調(diào)控房價誠意、并無調(diào)控政策新意。作為全國首個落地的地方版細則，廣東版調(diào)控的總基調(diào)是“保大于壓”，房產(chǎn)稅全面擴容難、重新強調(diào)了價格控制目標、個稅20%和限購升級的政策局限于小部分城市，并把細則執(zhí)行的制定權(quán)下放到地方城市，這說明重要的政策執(zhí)行存在懸念。同時，他認為，涉及市民普遍關(guān)注的諸如“個稅、限購、房貸”等關(guān)鍵性問題被“雪藏”，而內(nèi)容又缺乏地方實際可操作性，重要政策的制定權(quán)與落實權(quán)之間存在“踢足球”的嫌疑。

　　也有專家直言，在廣東版細則的第二條中，關(guān)于“堅決抑制投資投機購房需求”里的規(guī)定是“房價過快上漲的地區(qū)要及時采取限購措施”，“這樣的提法很模糊，什么是過快增長?如何界定是過快還是較快?這個標準怎么判定?”該人士表示出自己的擔心，如此模糊的調(diào)控細則讓接下來將出臺的各地方細則找到一個很好的“保護托詞”。

　　與此同時，也有分析人士認為，盡管廣東版細則對二手房交易個稅征收辦法及二套房貸如何收緊等沒有詳細解釋，相關(guān)問題也需要各市執(zhí)行的細則來解答。但其明確要求廣州、深圳、珠海、佛山繼續(xù)限購，且原限購政策與“國五條”不符的立即調(diào)整，這就意味著，原本未納入限購的城市如廣州增城、從化等區(qū)域都將納入限購，范圍是有所擴大的。“至于個稅計征辦法，由于需要等待國稅總局的具體解釋，因此在政策中沒有細談可以理解。”

　　未來“細則”或超預(yù)期

　　雖然在廣東版“國五條”細則推出后，市場預(yù)期各地未來一段時間也將相繼推出“國五條”細則，但從證券市場來看，調(diào)控并沒有產(chǎn)生多大的負面影響。

　　26日在大盤明顯調(diào)整的背景下，地產(chǎn)股走勢卻相對穩(wěn)健。“萬保招金”四朵金花僅萬科A小幅下跌0.18%，板塊指數(shù)出現(xiàn)微跌，走勢明顯強于大盤。“廣東只是‘國五條’細則推出的一個開始，后續(xù)各地“國五條”細則的力度是影響行業(yè)的主要因素。本輪調(diào)控力度最終如何，還要看京滬深等一線城市細則的具體情況”，某券商一地方分析師指出，不排除未來各地“國五條”細則可能出現(xiàn)超預(yù)期的可能。目前來看，政策環(huán)境仍較為負面，本周是各地政府落實各地方調(diào)控細則的時間窗口，投資者應(yīng)謹慎看待地產(chǎn)板塊，耐心等待各地細則出臺后再做打算。#p#分頁標題#e#

　　華泰證券分析師周雅婷對于各地“國五條”細則的觀點是，將不太可能突破現(xiàn)有“國五條”劃定的框架，在保護剛需的基礎(chǔ)上做略微的修正概率較大，但政策對市場成交的影響，需要較長時間的驗證。對于二級市場板塊走勢，周雅婷則認為上下空間均不大。由于行業(yè)業(yè)績增速和估值依然對股價有安全支撐，維持目前位置板塊整體向下的空間不大，有一定相對收益的判斷。但向上的催化因素推動力和持續(xù)性仍然較弱，繼續(xù)維持短期觀望的投資建議。