摘要：就在市場認(rèn)為2013年有“量升價(jià)漲”的好兆頭時(shí)，調(diào)控從嚴(yán)傳言四起、2月中旬“新國五條”出臺(tái)，讓市場突現(xiàn)變數(shù)。那么，新政策會(huì)給高溫的2013樓市澆一盆冷水嗎？原本開發(fā)商大刀闊斧制定的全年銷售計(jì)劃會(huì)全盤推翻嗎？2013福州樓市會(huì)否出現(xiàn)“虎頭蛇尾”？

　　售樓部提早開市

　　春節(jié)期間，發(fā)現(xiàn)福州多個(gè)樓盤，提早開工銷售，從正月初二開始就開門迎客，按正常時(shí)間上下班。部分樓盤在除夕當(dāng)天還開門迎客。甚至有些樓盤春節(jié)期間不打烊，全年無休。

　　“為的就是保持此前的銷售熱度不斷檔。”眾所周知，在2013年新年后，大福州各區(qū)域在售樓盤均呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢(shì)，不僅閩侯區(qū)域的剛需產(chǎn)品備受追捧，部分高端樓盤的去化率也明顯提高。

　　可以說，今年春節(jié)前樓市已經(jīng)表現(xiàn)得十分活躍，前來看房的客戶明顯增多。在市場提前炒熱的情況下，為了延續(xù)熱度，許多項(xiàng)目都選擇春節(jié)不打烊或提早開市迎客。另一方面，春節(jié)正是購買實(shí)力雄厚的返鄉(xiāng)客購房的節(jié)點(diǎn)，誰也不愿錯(cuò)失銷售良機(jī)。

　　在供應(yīng)上，與年初閩侯剛需盤獨(dú)占鰲頭不同，市區(qū)有保利香檳國際、陽光凡爾賽、融僑錦江悅府、萬科金域中央、三盛國際公園拉菲公館等等改善型的大戶型推出。除了傳統(tǒng)置業(yè)火熱的新區(qū)，兼具投資價(jià)值的高端別墅，也迎來上市潮。中國貴谷、宏匯碟泉灣、世茂上游墅、華潤橡府、禹洲鼓山一號(hào)、陽光翡麗灣、龍旺康橋丹堤等樓盤新品紛紛亮相，并順勢(shì)推出預(yù)約優(yōu)惠。

　　在售價(jià)格普漲

　　而與去年春節(jié)樓盤清一色打出打折牌不同的是，“今年情況全反了，大多數(shù)樓盤都在漲價(jià)。”一業(yè)內(nèi)人士感嘆道。

　　放眼市場，春節(jié)期間，多個(gè)在售樓盤的價(jià)位較之春節(jié)前都有百元至千元的漲幅。如融信瀾郡在春節(jié)前價(jià)位已由18000元/漲至19500元/，在春節(jié)期間則漲至20000元/。香開新城目前價(jià)位在16000元/，三盛國際公園均價(jià)漲幅達(dá)到15%。金山閩江大道一樓盤原先打出的價(jià)格是“25層僅售15999元/起”，在春節(jié)期間則升至“25層16888元/起”。而更有開發(fā)商打出“南江濱4盤2月25日全面升值”的廣告，其中一樓盤單價(jià)上漲1000元左右。

　　即便如此，追漲人群也不在少數(shù)。從各樓盤了解的實(shí)際銷售情況來看，多個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場客戶來訪量都不少，“而且今年客戶購房熱情也明顯高于去年。”智恒營銷吳劍平表示，今年春節(jié)期間，樓盤的銷售情況甚至超過去年，而與年初剛需盤走俏不同，今年市區(qū)改善型中大房源成為成交主力，保利香檳國際、萬科金域中央、融僑悅府銷售均不錯(cuò)。此外，具有投資屬性的商業(yè)寫字樓如世歐王莊、中央第五街等項(xiàng)目也火了一把。

　　然而值得注意的是，超高端項(xiàng)目卻并未如此前預(yù)料成為銷售新增長點(diǎn)。“尤其是原本主推剛需房源的閩侯項(xiàng)目，在春節(jié)期間針對(duì)返鄉(xiāng)潮推出別墅項(xiàng)目，但效果并不如預(yù)期，也直接拉低了閩侯板塊的成交量。”

　　定價(jià)策略不變

　　在樓市持續(xù)回暖的背景下，2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了“完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房”等五條意見（以下簡稱“新國五條”），包括限購城市和房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市或?qū)㈦p雙擴(kuò)軍；住房價(jià)格控制目標(biāo)重回市場；考核問責(zé)機(jī)制也將建立。

　　雖然“新國五條”以加強(qiáng)樓市調(diào)控為主基調(diào)，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前其對(duì)樓市的影響不大，絕大多數(shù)開發(fā)商未調(diào)整推盤定價(jià)策略，市場中的推盤節(jié)奏比較穩(wěn)定，延緩?fù)票P的動(dòng)作也未出現(xiàn)。

　　博仕后營銷經(jīng)理林周就表示，現(xiàn)在的銷售定價(jià)都是根據(jù)年前確定的銷售策略在執(zhí)行，目前暫時(shí)沒有改變。

　　至于“新國五條”帶來的影響，智恒營銷吳劍平認(rèn)為，目前多個(gè)樓盤采取的就是少量多批、逐步小幅漲價(jià)的策略，每次同類產(chǎn)品的價(jià)格小幅上漲一點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際銷售情況來定，策略十分靈活。

　　由于目前市場較為平穩(wěn)，開發(fā)商在2012年基礎(chǔ)上資金流動(dòng)性增強(qiáng)，因此不必再像之前那樣單一追求銷量，更看重利潤率。

　　短期看，由于沒有實(shí)際“殺傷性”的細(xì)則出來，所以在定價(jià)上并沒有調(diào)整，只是按照市場的趨勢(shì)在操作。未來隨著政策逐步發(fā)揮效應(yīng)，不排除有調(diào)低價(jià)格的可能。

　　轉(zhuǎn)折

　　3月調(diào)控或步步從緊

　　“新國五條”重申調(diào)控立場，同時(shí)為2013年樓市調(diào)控定調(diào)。

　　而在春節(jié)量價(jià)齊升的行情后，關(guān)于調(diào)控從嚴(yán)的坊間傳言四起。

　　其中，調(diào)控收緊傳得最多也被認(rèn)為最靠譜的一個(gè)手段是二套房首付提高至七成，或利率提高至1.3倍。許多人擔(dān)心一旦政策出臺(tái)，改善購房者會(huì)因此負(fù)擔(dān)加重，同時(shí)改善型大戶房源項(xiàng)目同樣銷售受阻。

　　智恒營銷總經(jīng)理吳劍平認(rèn)為，對(duì)于控制二套房貸的政策，在“兩會(huì)”后出現(xiàn)的可能性較大。而多個(gè)業(yè)內(nèi)人士也表示，在“兩會(huì)”后具體調(diào)控細(xì)則也將實(shí)施，同時(shí)更具針對(duì)性的地方性政策或也將出臺(tái)。至于會(huì)否有后續(xù)細(xì)則落地，則將取決于下一步市場的走勢(shì)。

　　而對(duì)于高端項(xiàng)目，由于受此前市場中社會(huì)事件影響，其銷售也被“拖累”。業(yè)內(nèi)人士林先生表示，“許多有錢人買房的意愿降低，變得謹(jǐn)慎起來。他們擔(dān)心，一旦未來全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，他們有多少套房一下就會(huì)浮出水面。這必然導(dǎo)致高端投資類物業(yè)未來銷售出現(xiàn)下滑。”

　　吳劍平也補(bǔ)充道，“可以肯定的是，出于對(duì)市場供應(yīng)以及房價(jià)的考慮，高端項(xiàng)目上市和銷售的控制肯定不會(huì)松口。因此接下來高端項(xiàng)目日子依舊不算好過。”#p#副標(biāo)題#e#

　　后市

　　做好兩手準(zhǔn)備

　　雖然從表面看來，福州樓市發(fā)展“按部就班”，但對(duì)于市場核心的開發(fā)商而言，由于“兩會(huì)”召開在即，2013年樓市的走向或在3月有個(gè)比較明確的說法。

　　“不管怎么樣都要做兩手準(zhǔn)備，一方面是根據(jù)原有節(jié)奏推盤，另一方面就是做好最壞的打算。”零距離營銷王維分析道，目前還是春節(jié)熱銷期，距離兩會(huì)甚至調(diào)控地方化實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)尚有時(shí)間，在這段空檔期，購買力尚在不斷釋放，快跑搶市場才是上策，因此也有部分樓盤開始趕著簽約。而假設(shè)更為嚴(yán)苛的調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，放棄目前平穩(wěn)市場緩?fù)票P是最不實(shí)際的選擇。

　　“調(diào)控不可能將購房者全部限制，一定是有保有壓。調(diào)控?zé)o論如何都是會(huì)保護(hù)乃至鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，而根據(jù)市場研發(fā)產(chǎn)品肯定不會(huì)錯(cuò)。”

　　吳劍平亦表示，從國家經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)牽涉到數(shù)十個(gè)上下游行業(yè)，從經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)擴(kuò)大內(nèi)需出發(fā)，嚴(yán)厲打壓房地產(chǎn)的可能性不大，因此對(duì)兩會(huì)后的市場還是持樂觀態(tài)度。

　　據(jù)了解，由于在2012年樓市行情趨好，多個(gè)開發(fā)商在2013年均挑高了全年銷售目標(biāo)，很多開發(fā)商紛紛將資金投入土地市場擴(kuò)大市場份額，2013年也將有多個(gè)純新盤入市，貨源十分充足。預(yù)計(jì)3月之后將有大批房源入市。

　　漲價(jià)幅度或趨緩

　　“新國五條確實(shí)能夠?qū)π袠I(yè)起到一定的警示作用，目的很明確，就是為目前過熱的市場降溫，震懾非理性的上漲和高房價(jià)。”林周表示。

　　因此開發(fā)商在價(jià)格方面會(huì)很謹(jǐn)慎。現(xiàn)在對(duì)房價(jià)沒有看跌的，多數(shù)樓盤價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升，但漲勢(shì)或因“新國五條”的出現(xiàn)而趨于緩和。“不管調(diào)控有無實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，政策的公布，或多或少會(huì)打亂部分開發(fā)商的陣腳，看不清市場，對(duì)于價(jià)格肯定會(huì)有所保留，以觀察市場反應(yīng)。”

　　一央企開發(fā)商還提到，地方政府把地價(jià)推得那么高，開發(fā)商漲價(jià)的意愿自然強(qiáng)烈。

　　諸多開發(fā)商也承認(rèn)，周邊新地塊高溢價(jià)率拍出，亦使得項(xiàng)目前景更為看好，漲價(jià)是遲早的事情。在2012年開發(fā)商以利潤換銷售賺到錢后，利潤就是開發(fā)商更為看重的，在此基礎(chǔ)上，對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整也是正常的表現(xiàn)。

　　有專家分析，政策要充分發(fā)揮作用尚需一段時(shí)間，雖然短期內(nèi)開發(fā)商不會(huì)改變定價(jià)策略，但隨著政策的落實(shí)到位，過熱的市場將會(huì)趨于理性，開發(fā)商必然會(huì)做出調(diào)整。一個(gè)樓盤每次推盤價(jià)格逐步上揚(yáng)是很正常的，春節(jié)后漲價(jià)也是正常的市場反應(yīng)，但漲幅、上漲速度應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)。