摘要：近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了 “完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”等五條意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)五條”），這被業(yè)界普遍認(rèn)為是為今年樓市調(diào)控“定基調(diào)”的舉動(dòng)。深圳隨即做出了繼續(xù)限購(gòu)、盡快制定今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的回應(yīng)，中央和地方的這次聯(lián)動(dòng)將對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然短期內(nèi)調(diào)控的效果并未明顯呈現(xiàn)，但它傳遞出中央嚴(yán)控樓市的信號(hào)和地方穩(wěn)定樓市的決心，將對(duì)市場(chǎng)起到足夠的震懾作用。專家分析，此次調(diào)控從提高供給、加快保障房建設(shè)、稅收等多角度去綜合解決市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題，遠(yuǎn)比單一政策有效，從中長(zhǎng)期看，將有效抑制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。

　　開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略暫時(shí)未變

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政策對(duì)樓市的影響還沒(méi)有馬上顯現(xiàn)出來(lái)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商未調(diào)整營(yíng)銷策略，觀望情緒濃厚。另外，置業(yè)者也對(duì)政策的實(shí)際效果充滿期待。

　　處在龍崗大道的某樓盤(pán)是上周全市一手房成交冠軍，了解，其定價(jià)也是該區(qū)域的最高值，目前還沒(méi)有調(diào)整定價(jià)。

　　在該樓盤(pán)銷售大廳，前來(lái)看房選房的人依然絡(luò)繹不絕，入口處左側(cè)擺放著銷售許可證和一房一價(jià)明細(xì)表，有意向購(gòu)房者先要出具非限購(gòu)類人證明，才能簽訂預(yù)購(gòu)合同。

　　一位趙經(jīng)理透露，上周前來(lái)看房購(gòu)房的人明顯增多，2月21日一天就售出27套，成交均價(jià)為21325元/平方米。當(dāng)記者詢問(wèn)“國(guó)五條”是否會(huì)影響該樓盤(pán)的定價(jià)時(shí)，這位經(jīng)理表示，現(xiàn)在的銷售定價(jià)都是根據(jù)年前確定的銷售策略在執(zhí)行，目前并沒(méi)有改變。

　　至于“國(guó)五條”帶來(lái)的影響，該銷售經(jīng)理表示，“國(guó)五條”中提到的關(guān)于限購(gòu)、限價(jià)等有關(guān)意見(jiàn)，兩年前深圳已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，目前該樓盤(pán)的銷售也是嚴(yán)格按照深圳的有關(guān)限購(gòu)限價(jià)政策在執(zhí)行。以后會(huì)否調(diào)低價(jià)格？短期看，由于沒(méi)有實(shí)際“殺傷性”的細(xì)則出來(lái)，所以在定價(jià)上并沒(méi)有調(diào)整，只是按照市場(chǎng)的趨勢(shì)在操作。未來(lái)隨著政策逐步發(fā)揮效應(yīng)，不排除會(huì)采取調(diào)低價(jià)格的可能。

　　多位看房者也都表達(dá)了對(duì)“國(guó)五條”的關(guān)注，一位張姓市民表示，如果政策能達(dá)到像2010年限購(gòu)令出來(lái)時(shí)的效果，將會(huì)考慮推遲置業(yè)計(jì)劃，再等等看。

　　專家分析，政策要充分發(fā)揮作用尚需一段時(shí)間，雖然短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商不會(huì)改變定價(jià)策略，但隨著政策的落實(shí)到位，過(guò)熱的市場(chǎng)將會(huì)趨于理性，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)做出調(diào)整。

　　房?jī)r(jià)不具備大幅反彈條件

　　此次“國(guó)五條”的發(fā)布有些突然，甚至有些出乎意料，但目的很明確，就是為目前過(guò)熱的市場(chǎng)“降降溫”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周公布的1月70大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上漲的城市有53個(gè)，占七成，北京、上海、廣州等一線城市漲幅居首。

　　來(lái)自市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)也顯示，2012年12月，深圳新房銷量為4637套，成交均價(jià)為18173元/平方米；2013年1月，全市新房銷量為6305套，成交均價(jià)為19694元/平方米；進(jìn)入2月份，雖然受春節(jié)因素影響，新房銷售量有所減少，但成交均價(jià)或?qū)��?huì)突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。

　　美聯(lián)地產(chǎn)（深圳）總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，進(jìn)入2013年，深圳樓市延續(xù)了去年銷售的旺勢(shì)，量?jī)r(jià)齊升，很多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始提價(jià)，這是造成此輪房?jī)r(jià)上漲的主因。

　　據(jù)關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)后與去年同期相比情況迥異，去年春節(jié)后，成交一度跌至冰點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)啟動(dòng)“以價(jià)換量”的銷售策略，再加上信貸政策面有所放寬，才取得了很好的銷售效果，也促使市場(chǎng)慢慢回暖。今年，市場(chǎng)則發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，供銷兩旺，開(kāi)發(fā)商試探性提價(jià)，來(lái)順應(yīng)此趨勢(shì)。

　　江少杰表示，隨著“國(guó)五條”的發(fā)布和地方政府落地政策的實(shí)施，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略必將會(huì)發(fā)生改變。

　　在寶安、龍崗的多處樓盤(pán)，與去年同期相比，均有不同程度的提價(jià)。上周是春節(jié)長(zhǎng)假過(guò)后的第一周，多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始展開(kāi)促銷。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2月17日至23日，全市一手房成交616套，成交樓盤(pán)主要集中在寶安、龍崗、南山，成交均價(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，隨著“國(guó)五條”這些政策措施的迅速推進(jìn)和有效實(shí)施，影響去年四季度以來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力將會(huì)減弱，房?jī)r(jià)尚不具備全面大幅反彈的基礎(chǔ)。

　　觀點(diǎn)

　　業(yè)內(nèi)人士：“國(guó)五條”有利于穩(wěn)定樓市

　　在多家地產(chǎn)中介看來(lái)，由于缺乏相關(guān)細(xì)則的配套，短期內(nèi)，“國(guó)五條”難以對(duì)樓市形成實(shí)質(zhì)性影響。但從中長(zhǎng)期看，“國(guó)五條”有利于穩(wěn)定樓市，對(duì)防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將起到關(guān)鍵作用。

　　深圳中原地產(chǎn)副總經(jīng)理賀曉麗認(rèn)為，本次調(diào)控雖然以強(qiáng)調(diào)和重申既有政策為主，但同時(shí)也兼具連續(xù)性和針對(duì)性，抑制投機(jī)去投資化仍是調(diào)控的重心。中央通過(guò)本次樓市新政進(jìn)一步表明了堅(jiān)持調(diào)控的決心，對(duì)近期日漸趨熱的樓市適時(shí)起到警示和穩(wěn)定預(yù)期之效，而未來(lái)隨著市場(chǎng)的變化，深圳樓市將隨時(shí)面臨限購(gòu)限價(jià)升級(jí)、差別化信貸和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”的出臺(tái)。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析，未來(lái)的調(diào)控將趨向長(zhǎng)效化和差異化。國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策力度偏弱，不及市場(chǎng)預(yù)期。盡管“國(guó)五條”與2011年1月份出臺(tái)的“新國(guó)八條”相比，沒(méi)有太多新意，但在當(dāng)前樓市持續(xù)熱銷、房?jī)r(jià)上漲壓力增大的背景下，“國(guó)五條”的出臺(tái)主要能起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用，對(duì)樓市不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。在面臨通脹、資產(chǎn)價(jià)格上升壓力背景下，限購(gòu)、信貸門(mén)檻提高和房產(chǎn)稅擴(kuò)圍均可能成為“兩會(huì)”后政策調(diào)控升級(jí)的備用手段。整體來(lái)看，當(dāng)前政策調(diào)控收緊預(yù)期已經(jīng)形成，具體影響則還需要看“兩會(huì)”以及各地出臺(tái)的具體政策來(lái)分析。