摘要：被認為“史上最嚴”的房產(chǎn)限購令，究竟對房價產(chǎn)生怎樣的影響？如果從數(shù)據(jù)上看，這兩年房價似乎沒漲。

　　中國指數(shù)研究院的百城價格指數(shù)顯示，2011年2月、2012年2月以及最新公布的2013年1月南京樣本平均房價，分別為11870元、11523元和11867元。房價走出了一個類似“V”字的走勢，總體依然保持穩(wěn)定。

　　兩年之變

　　看數(shù)據(jù)：呈“V”字走勢，兩年來基本沒漲

　　從國家統(tǒng)計局的70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)看，2011年下半年的連續(xù)環(huán)比下跌，與2012年下半年的環(huán)比連續(xù)上漲，似乎也能印證這兩年來的“V”形走勢。

　　再看部分標桿樓盤。2011年限購令時，板橋的金地自在城在售四期高層房源，均價10000元/平方米;一年后，八期開盤最低為8000元/平方米；如今，在售的七期均價9600元/平方米。河西的仁恒江灣城，限購令出臺前夜售價24000元/平方米，一年后售價23000元/平方米，如今26000元/平方米。

　　談感受：表面上降價了，實際上依然在漲

　　與數(shù)據(jù)相比，人們的感受則是另一番模樣。

　　最近，新浪樂居和365兩家網(wǎng)站都作了“限購兩年，房價變化如何”的民意調查，把票投給“依然在漲”的網(wǎng)民分別占72.9%和67.72%；認為“房價平穩(wěn)”的網(wǎng)友比例，兩家網(wǎng)站也差不多，分別為23.3%和26.51%。

　　為何網(wǎng)友的主觀感受，與統(tǒng)計數(shù)據(jù)不符？調查發(fā)現(xiàn)，影響“實際房價”的因素的確較多，人們的感受不無道理。

　　一是有的樓盤表面上降價了，但賣的房子也不同了。市民小劉一直關注金地自在城。她說，去年金地八期以8000元/平方米的價格開盤，表面上看確實比前期價格要低不少，但是八期的位置是整個樓盤中最不利的，即使沒有調控，開發(fā)商也不太可能賣出前期的價格。類似的情況發(fā)生在多個樓盤，例如江北的大華錦繡華城，在售的新房價格就不如二手房價格，原因是前期開發(fā)的二手房位置更好，配套更成熟。多家樓盤的操盤手也表示，賣本來就該比之前便宜的房子，給買房人“降價”的暗示，是弱市中常見的營銷手段。

　　二是“坑爹”的房貸利率。網(wǎng)友“chenyinhui”日前發(fā)帖吐槽說，2011年11月自己買房，雖然是首套房，但銀行卻執(zhí)行上浮1.1倍利率，自己只能承受高昂的房貸。

　　的確，與房貸變化相比，樓盤降價只是“毛毛雨”。2011年下半年，南京多個樓盤出現(xiàn)“跳水”，不過當時銀行收緊房貸，即使是首套房也執(zhí)行1.1倍利率，這導致不少買房人雖然買到了便宜的房子，卻要支付更多的房貸，相比之下買房成本反而上升。2012年上半年，銀行利率逐漸下浮，但此時房價又上來了。

　　三是板塊分化明顯。這兩年，雖然總體上房價變化不大，但是買房人還是能感受到，不同板塊的樓盤有明顯分化。例如河西的房價，2011年沒怎么跌，2012年卻漲了不少；而主城區(qū)的二手房特別是學區(qū)房價格，這兩年也以上漲為主。

　　兩年之變

　　買房人：投資的少了，“頭疼”的多了

　　重在遏制炒房投機的限購令，已經(jīng)明顯改變了買房人的購房目的。這兩年來，“自住”越來越多地成為售樓處里常見的回答。“畢竟人們仍然缺乏投資渠道，很多人仍然看好房產(chǎn)的保值增值，長線投資房產(chǎn)的人還是有，不過炒房客已經(jīng)基本上絕跡了。”在仙林的萬科金色領域，售樓員的這番話也是多數(shù)開發(fā)商的共識。

　　新浪樂居和365網(wǎng)站的民意調查也能說明這個問題。對于“買房仍然是理想的投資渠道嗎”，分別有67.5%和49.57%的網(wǎng)友選擇“是”。其余網(wǎng)民則或多或少表現(xiàn)出對樓市投資價值的顧慮。

　　伴隨限購令而來的，是讓人頭疼的購買問題。張先生夫婦就是備受限購令困擾的代表。“我和老婆結婚前名下各有一套小房子，兩人都貸款過�，F(xiàn)在有小孩了，我們打算賣掉一個小的，換成一個大的，但發(fā)現(xiàn)被限貸了。我們本來打算先買再賣，結果還是不行。后來我提出來先離婚再買房，老婆想了好久才同意，為這事家里都不和諧了。”

　　被限購令“誤傷”的以及動了歪心思繞道限購令的，導致辦理單身證明和離婚的激增，甚至也帶熱了一些專門辦理社保補繳的中介機構。而這些，都是限購令之前所沒有的“煩惱”。“限購令之后，賣房子的確更難一些，我們接待顧客時，首先要咨詢他們的購買資格問題。如果存在購買障礙的話，一單生意要難做得多，很多買房人也抱怨麻煩，但現(xiàn)在好像大家也習慣了。”城北一家樓盤銷售員說。

　　開發(fā)商：剛開始抵觸，現(xiàn)在已“務實”

　　榮盛置業(yè)南京公司營銷總監(jiān)唐登洋承認，剛開始聽說限購令時，第一反應是害怕和抵觸。“當時第一反應是，原先能來買房子的人，現(xiàn)在不能買了，作為開發(fā)商，我覺得有一種天要塌下來的感覺。”

　　“能買你房子的人少了，而且是具備超強購買力的那部分人少了，很明顯就會讓你的房價難漲上去。”另一位不愿透露姓名的開發(fā)商人士表示，原先的暴利可能不復存在，開發(fā)商的“好日子”也可能成為歷史。

　　2011年年底，萬科金色領域首次開盤，結合當時的形勢，喊出了精裝9900元/平方米的“谷底價”。此舉帶動了天正濱江等多個樓盤的集體“暴動”。面對老業(yè)主對降價的不滿，天正置業(yè)營銷負責人顧紅艷曾經(jīng)表示，“我們也要活下去”。

　　兩年后，最難熬的日子似乎已經(jīng)過去。唐登洋說開發(fā)商現(xiàn)在應該感謝限購令。“限購令就好比汽車在高速公路上開的時候，帶了點剎，限速在100邁，這樣雖然跑得不會很快，但還是向前跑得更穩(wěn)更安全了;如果當時沒有限購令，房價就沒有剎車，再瘋下去會毀掉這個行業(yè)。”

　　“限購令改變了很多開發(fā)商的心態(tài)，務實定價、隨行就市，現(xiàn)在已經(jīng)成為開發(fā)商的主流觀點。”一家地產(chǎn)研究機構人士表示。#p#副標題#e#

　　兩年之變

　　大鱷爭食

　　小魚望洋興嘆

　　限購兩年，南京的土地市場也發(fā)生了不小的變化。與房價的“V”字走勢類似，土地市場也經(jīng)歷了從冷到熱的變化。

　　“2011年的時候，好多房企都嚇得不敢拿地。”唐登洋回憶說。而2012年上半年，像萬科、棲霞建設這種敢于“抄底”土地的房企，也依然是少數(shù)。直到2012年下半年，眾多房企才陸續(xù)回到拍賣臺前。

　　限購兩年后，土地拍賣再也不是“小魚”的游戲。裹挾著龐大資本的大腕，攜巨款在土地市場上呼嘯而過，而在調控中沒有得到發(fā)展的中小房企，只能望洋興嘆。萬科、保利這種千億級房企不談，其他很多大鱷都是上市公司，而且運作成熟，拿地之后馬上就能開工，現(xiàn)金能快速周轉，小房企根本拼不過他們。

　　兩年之變

　　江寧不再“剛”

　　江北成新興區(qū)域

　　限購兩年，剛需正在成為樓市的主力軍。買房人群發(fā)生變化的同時，樓市板塊也在發(fā)生悄然變化。

　　六合區(qū)無疑是這兩年來的“異類”。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2010年六合區(qū)新房成交4000套左右，2011年為3800套，2012年為6000多套。唐登洋說，主城房價的上漲，讓一些原本有意在主城買房的六合人，回到六合買房，“擠出效應”帶動了買房人的增加;六合本身城鎮(zhèn)化的發(fā)展在加速，“農民進城”的現(xiàn)象明顯;一些原先住在中央門、邁皋橋的老南京人，也有意到六合去買第二套房，養(yǎng)老兼投資，這些都帶熱了六合樓市。

　　江浦也有類似情況。2010年底雅居樂“地王”以及近兩年浦口新城的發(fā)展，萬科、中海的進駐，都讓江浦成為樓市新興區(qū)域。而在河西，奧體地區(qū)的待售樓盤已經(jīng)屈指可數(shù)。在青奧的拉動下，河西也正在向南擴張。

　　而傳統(tǒng)的剛需供應地區(qū)江寧，則因土地開發(fā)而逐漸難再姓“剛”。岔路口、百家湖、三山、東山，是傳統(tǒng)的江寧樓市剛需供應地，而這些地區(qū)可售樓盤越來越少。大學城和九龍湖地區(qū)如今成為樓市供應的主力，而接下來幾年，這些地區(qū)的可售樓盤也將變少。江寧的樓市版圖亟待擴大。

　　離“擴容”有多遠？

　　房產(chǎn)稅在中國“破冰”整兩年，但對于房產(chǎn)稅是否擴容的爭論也一直不絕于耳。房產(chǎn)稅擴容，時機是否成熟？下一步改革該如何推進？業(yè)內人士認為，應綜合考量、征減結合，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制。

　　試點效應初顯，但非房價“殺手锏”

　　2011年1月底，國家有關部門在上海、重慶啟動房產(chǎn)稅試點。統(tǒng)計顯示，自試點啟動至去年三季度，上海認定的應征收房產(chǎn)稅的住房48000多套，約占已認定住房總數(shù)的19%。而重慶試點啟動后10個月內主城區(qū)確定應稅住房8563套，征收金額超過9000萬元。

　　房產(chǎn)稅對遏制炒房投機起到了一定作用，但遠非一些人所預期的高房價“殺手锏”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年上海新建商品住宅價格累計環(huán)比上漲0.1%，同比下降1.2%；重慶房價亦顯環(huán)比上漲態(tài)勢。“一戶三口之家的居民，新購一套400萬元住房，除去180平方米的免稅額，實際每年只繳納房產(chǎn)稅1120元。”上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說：“房產(chǎn)稅本不是直接沖高房價去的，期望它對高房價‘一劍封喉’并不現(xiàn)實。”

　　推進：應注重“征減結合、統(tǒng)籌考量”

　　自去年年底樓市回暖以來，市場對包括房產(chǎn)稅在內的調控“后手”預期再度增強。不過，國稅總局相關負責人1月中旬表示：“目前一下子拿出一個房產(chǎn)稅擴大試點的方案并不現(xiàn)實。”

　　進退之間，房產(chǎn)稅改革推進的難點何在？

　　國務院總理溫家寶前不久表示，從中長期看，有兩項重大的稅制改革要認真研究。其中一項，就是改革房地產(chǎn)稅收制度，“逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”

　　中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為，房產(chǎn)稅改革是一個社會財富重新分配的問題，其打破利益分配格局的難度遠遠大于技術層面的難度。

　　上海財經(jīng)大學教授、中國稅務學會理事胡怡建說，房產(chǎn)稅改革應放在稅制改革和收入分配改革等大框架下進行，要有合理的制度設計，而不應僅僅是增加一個新稅種。

　　“不算土地出讓金，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)名目繁多的稅費超過房價的20%，且相當一部分最后都由購房者承擔。在房產(chǎn)稅“擴容”的同時，需對房地產(chǎn)稅收體系進行梳理，征減結合、以征促減，避免增加社會負擔。”胡怡建說。

　　其次，應加快健全房屋估價技術，并構建全國住房信息網(wǎng)絡。目前武漢市房管、地稅等部門聯(lián)合探索，利用房地產(chǎn)估價與信息技術進行房地產(chǎn)稅收評估，為房產(chǎn)稅進一步推開創(chuàng)造技術條件。

　　中國社會學會副會長、上海社科院研究員盧漢龍說，“三公”消費過多、納稅人權利與義務不對等等因素，導致社會上對納稅存在抵觸情緒。只有增加財政的透明度，使稅收用在百姓看得見的地方，才能從根本上減少房產(chǎn)稅改革的“擴容”阻力。