摘要：常州的“鬼城”之說(shuō)并非空穴來(lái)風(fēng)。有關(guān)人士曾在夜晚“數(shù)黑燈”，發(fā)現(xiàn)武宜路大多數(shù)項(xiàng)目的亮燈率不到三成。“就亮燈率對(duì)比入住率來(lái)看，把常州稱之為“鬼城”一點(diǎn)都不為過，開發(fā)商的過度開發(fā)導(dǎo)致房子賣不出去，空置率很高。”一位業(yè)內(nèi)人士直言不諱。

　　空置率高

　　春節(jié)假期，走在常州大街上，隨處可見的巨幅房產(chǎn)廣告十分搶眼，用詞也極盡夸張和煽情。在位于常州鐘樓區(qū)五星路西側(cè)的龍湖龍譽(yù)城，一幢幢完工或未完工的住宅樓鱗次櫛比，而在該樓盤裝飾堂皇的售樓處門口，大幅促銷標(biāo)語(yǔ)十分醒目，煞是熱鬧。但是，與搶眼的樓盤廣告形成鮮明對(duì)比的是，看房者卻寥寥無(wú)幾，門可羅雀，售樓處多數(shù)是工作人員進(jìn)進(jìn)出出。而在該樓盤附近的大型超市門口和地下停車庫(kù)，龍湖龍譽(yù)城部分銷售人員拿著宣傳單追著消費(fèi)者看樓盤，路上散發(fā)的廣告單也數(shù)不勝數(shù)。

　　與龍湖龍譽(yù)城相隔不遠(yuǎn)的新城香悅半島，銷售情況也不盡理想。“由于香悅半島與龍湖龍譽(yù)城近在咫尺，競(jìng)爭(zhēng)不可避免，價(jià)格戰(zhàn)更是打得火熱。在龍湖龍譽(yù)城，其毛坯房最低價(jià)就得6800元/平方米至7000元/平方米，而在香悅半島，精裝修的樓房最低價(jià)只要6800元/平方米。”一位前往兩處樓盤看房的張阿姨告訴記者，6800元的價(jià)格在該地段屬于高價(jià)了，自己并不急于下手。

　　此外，對(duì)常州樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于大量的大盤開發(fā)，常州當(dāng)?shù)氐墓��?yīng)量面臨飽和。由于央視方面的調(diào)查，常州市武進(jìn)區(qū)的武宜路備受矚目。作為一條連接著常州老城中心區(qū)和武進(jìn)新城區(qū)的主干道，沿途的高層住宅樓盤是一個(gè)接著一個(gè)。

　　了解到，武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進(jìn)新城區(qū)，堪稱常州新樓盤匯萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國(guó)際、四季城、新城吾悅廣場(chǎng)、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場(chǎng)、華美庭等十多個(gè)樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬(wàn)平方米，其中不乏超級(jí)樓盤，如星河國(guó)際建筑面積達(dá)到180萬(wàn)平方米，大部分樓盤正處于銷售期。

　　武進(jìn)區(qū)住建局此前對(duì)已交付住宅的居民用水情況進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年新交付的小區(qū)空關(guān)率較高，個(gè)別小區(qū)超過90%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，常州新北區(qū)飛龍居住區(qū)情況與武進(jìn)區(qū)類似，新項(xiàng)目入住率也不高。

　　庫(kù)存難降

　　常州的“鬼城”之說(shuō)并非空穴來(lái)風(fēng)。有關(guān)人士曾在夜晚“數(shù)黑燈”，發(fā)現(xiàn)武宜路大多數(shù)項(xiàng)目的亮燈率不到三成。“就亮燈率對(duì)比入住率來(lái)看，把常州稱之為“鬼城”一點(diǎn)都不為過，開發(fā)商的過度開發(fā)導(dǎo)致房子賣不出去，空置率很高。”一位業(yè)內(nèi)人士直言不諱。

　　不過，常州官方卻對(duì)此并不認(rèn)同。常州市房管局的相關(guān)人員表示，號(hào)稱“鬼城”的鄂爾多斯、溫州出現(xiàn)的房?jī)r(jià)腰斬、項(xiàng)目大面積停工、銷量大幅下降等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)跡象，在常州均沒有出現(xiàn)，因此，拿常州與鄂爾多斯、溫州比較沒有太大的可比性。

　　常州市房管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年，常州樓市全年賣出75771套房，銷售面積達(dá)795.75萬(wàn)平方米，同比上升25.52%。常州市房管局對(duì)庫(kù)存也表示樂觀，相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“常州市商品房有效庫(kù)存去化周期為9.43個(gè)月，全市商品住房有效庫(kù)存去化周期為8.31個(gè)月，處于6-12個(gè)月的合理區(qū)間之內(nèi)。”而市場(chǎng)人士卻認(rèn)為，常州需要長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月的時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年底常州商品住宅的存量約為679萬(wàn)平方米，去化周期約14個(gè)月，整體去化壓力較高。

　　“從數(shù)據(jù)看，2012年常州樓市總體成交量還可以，但是庫(kù)存量的提高確實(shí)拖累了常州整個(gè)樓市，如果加上未來(lái)新的供應(yīng)量，會(huì)導(dǎo)致房子越賣越多。”常州房地產(chǎn)行業(yè)一位從業(yè)人員說(shuō)到，隨著此前高價(jià)拿地的高端項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)高峰期，別墅、高價(jià)住宅等積壓最嚴(yán)重，眾多樓盤已形成現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，加上由于成本高企，開發(fā)商又降不起價(jià)，整體樓市去庫(kù)存化問題需要重視。

　　對(duì)于常州“鬼城”這一說(shuō)法，常州房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員于岳認(rèn)為，樓市庫(kù)存壓力雖存在，但“鬼城”的說(shuō)法有點(diǎn)過了。2012年，基本上是剛需群體的集中爆發(fā)，常州一些均價(jià)在五六千左右的樓盤十分受歡迎，也確實(shí)解決了一大批剛需群體的住房需求。但是，去掉剛需項(xiàng)目，還有很多的中高端項(xiàng)目銷售情況并不理想，售樓處冷冷清清，庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重。

　　他指出，整體來(lái)看，房地產(chǎn)過度開發(fā)的情況也是客觀存在的，常州的人口只有400多萬(wàn)，但是目前常州市場(chǎng)上的城市綜合體項(xiàng)目近30個(gè)，很多城市綜合體項(xiàng)目建于主干道節(jié)點(diǎn)上，大多為政府規(guī)劃出來(lái)的形象工程，并沒有考慮到實(shí)際可操作性，幾個(gè)新開發(fā)區(qū)都或多或少存在這樣的情況。

　　大量樓盤的背后，還反映了常州土地市場(chǎng)“爆發(fā)式”增長(zhǎng)的現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，2006年，常州成交地塊僅37幅，2010年，就已達(dá)到204幅。2011雖然成交量有所下降，但也有195幅，且勢(shì)頭未見萎靡。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2012年12月，常州經(jīng)營(yíng)性土地即成交20幅，另有8幅掛牌。而在前兩年興起的由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，一眾知名地產(chǎn)商紛紛在常州果斷“拿地”。星河地產(chǎn)于2009年首次進(jìn)入常州，便在武進(jìn)中心區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發(fā)生于綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、招商地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)等眾多知名房企身上。

　　此外，一線城市的限購(gòu)，也被認(rèn)為是地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的重要原因。而常州提供的優(yōu)惠政策更是誘人，加快了地產(chǎn)商布局。比如，常州市政府對(duì)符合該地綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)商給予補(bǔ)貼。“在一線城市限購(gòu)之前，地產(chǎn)商早已瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)開始布局二三線城市。因?yàn)橐痪�城市的地價(jià)漲得很高，而二三線城市相對(duì)較低。”于岳表示。