摘要：春節(jié)長假是深圳樓市的傳統(tǒng)淡季，受翹尾效應(yīng)影響，業(yè)界預(yù)料節(jié)后新房成交量將進(jìn)一步有所上升。但市場觀察人士普遍認(rèn)為，如果房價繼續(xù)上漲，新的調(diào)控政策如房產(chǎn)稅可能出臺。有所不同的是，差別化調(diào)控政策成為業(yè)界關(guān)注的對象。

　　新房成交創(chuàng)3年同期新高

　　延續(xù)去年12月份成交上漲行情，今年1月份深圳新房成交量創(chuàng)新高。2013年1月，深圳新房成交6305套，同比上升359.55%，創(chuàng)深圳43個月以來最高單月記錄。而去年1月，深圳樓市新房成交量不到2000套。

　　對此，今鷹地產(chǎn)營銷總經(jīng)理林曉華分析，深圳1月份樓市成交放量，一方面是去年12月成交備案延后至1月份，再加上節(jié)前換房，需求增加所致；一方面，隨著去年底宏觀經(jīng)濟(jì)探底形成，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)大大增加了購房熱情。

　　春節(jié)前，市場各方普遍預(yù)期樓市看漲，繼續(xù)推動深圳節(jié)前量價齊升。深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)站統(tǒng)計顯示，從2月4日至9日，深圳新商品住宅單日成交量呈現(xiàn)上升趨勢，成交套數(shù)達(dá)到76套，成交均價也一度超過24000元/平方米。截至2月15日，共成交新房近200套。值得注意的是，新房成交均價突破2萬元大關(guān)，達(dá)到每平方米20209元。

　　由于春節(jié)期間是深圳樓市的傳統(tǒng)淡季，上述網(wǎng)站統(tǒng)計顯示，2月8日至14日，深圳樓市顯示新房連續(xù)零成交，直到15日方才成交一套住宅。

　　相比一手房成交情況，深圳二手房市場上漲趨勢更為明顯。深圳規(guī)劃和國土委網(wǎng)站信息顯示，1月份深圳二手房成交8530套，成交面積超過75萬平方米。而1月份最后一周二手房成交量超過2000套，創(chuàng)下自2011年7月深圳施行二手房按評估價過戶征稅政策以來的單周最高記錄。

　　林曉華認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)探底明顯加大了改善性換房沖動，深圳關(guān)內(nèi)二手房需求將進(jìn)一步增加。2013年春節(jié)前夕，深圳市樓市持續(xù)火爆，剛需強(qiáng)勁，多個樓盤開盤當(dāng)日成交額即達(dá)10億元以上，甚至有的樓盤89平方米的小三房戶型，由于總價相對大戶型來說具有優(yōu)勢，因此在開盤當(dāng)日數(shù)小時內(nèi)即被搶購一空。

　　樓市持續(xù)升溫或引調(diào)控

　　在歷經(jīng)多年城市擴(kuò)張之后，擁有不到2000平方公里行政轄區(qū)的深圳市，到2020年新增可建設(shè)用地僅剩58平方公里。而深圳地勢多山，可開發(fā)土地資源不足，為應(yīng)對土地緊缺局勢，深圳市頻繁推出“新政”。去年10月29日，國內(nèi)第一個土地整備局在深圳正式掛牌成立。1月18日，深圳市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》及其六個配套文件。這份深圳市2013年一號文件中，首次提出鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位將手中的工業(yè)用地上市流轉(zhuǎn)。

　　而與深圳毗鄰的香港，其熾熱的樓市正被添薪助燃。香港特首梁振英1月中旬的首份施政報告，未提新的打壓樓市措施，也無增加短期房屋供應(yīng)的辦法，施政報告一出，香港樓市應(yīng)聲上揚(yáng)。

　　各種因素刺激，導(dǎo)致市場對深圳樓市后市看漲的情緒占據(jù)上風(fēng)。但自從去年下半年全國樓市持續(xù)升溫以來，市場普遍對引發(fā)新的調(diào)控政策出臺表示擔(dān)憂。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，今年1月，全國100個城市新建住宅均價連續(xù)第8個月環(huán)比上漲，且漲幅較上月擴(kuò)大0.77個百分點(diǎn)。

　　面對市場看漲的預(yù)期，一些持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)的市場人士表示，現(xiàn)有調(diào)控政策可能會繼續(xù)加強(qiáng)。2012年底，業(yè)界普遍熱議房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將繼續(xù)擴(kuò)大，而一旦新的調(diào)控政策出臺，將對市場形成影響。但也有不同觀點(diǎn)指出，過去的調(diào)控政策已經(jīng)達(dá)到相應(yīng)目標(biāo)，即使區(qū)域性房價有所上漲也在合理范圍之內(nèi)。

　　林曉華分析，2013年，深圳將有12萬套保障房開工和建成，將滿足大部分保障房需求，房價大幅上漲的可能性不大。他認(rèn)為，不應(yīng)繼續(xù)打壓商品房市場，而應(yīng)一方面堅持加大打擊囤地的力度，增加商品房供應(yīng)量，另一方面，加大對小產(chǎn)權(quán)房治理的力度，擴(kuò)充保障房供應(yīng)。

　　實(shí)際上，從政府、市場、購房者三方看，利益平衡博弈仍未打破。購房者希望繼續(xù)出臺調(diào)控政策降低房價，而市場對政策干預(yù)心有余悸。對此，林曉華認(rèn)為，購房者不應(yīng)對調(diào)控期望過高。