摘要：為了遏制量價(jià)齊升的局面，上半年一線城市可能放緩預(yù)售證的審批節(jié)奏并減少審批的房屋套數(shù)，以此壓低新房的供應(yīng)量，下半年則適當(dāng)加快預(yù)售證的審批。

　　上半年北京市的新建商品房供應(yīng)節(jié)奏可能放緩，供應(yīng)量處于相對低位，下半年新房供應(yīng)將有所回升。受此影響，預(yù)計(jì)上半年北京新房成交量可能比去年下半年有所下降，而迫于資金壓力，今年下半年開發(fā)商可能降價(jià)出貨，從而起到穩(wěn)定量價(jià)的效果。

　　預(yù)售節(jié)奏或放緩

　　今年初以來，北京樓市延續(xù)火爆局面。據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)，1月北京共成交純商品住宅(不含保障房)1.09萬套，同比大幅增加5.9倍。二手住宅成交量為19561套，環(huán)比上漲9.2%，同比增加5.7倍。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，1月北京新建商品住宅成交均價(jià)為23281元/平方米，環(huán)比上漲9.4%；二手住宅成交均價(jià)為24962元/平方米，環(huán)比上漲1.5%。

　　“量價(jià)齊升”的情況在其他一些一線城市也存在，這將直接威脅房地產(chǎn)調(diào)控成果。北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔近日表示，今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是保持房屋交易量和交易價(jià)格的穩(wěn)定。

　　據(jù)悉，為遏制“量價(jià)齊升”的勢頭，有關(guān)部門今年將加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)的管控。由于二手房交易分散、靈活，新房市場將成為管控的重點(diǎn)，且主要體現(xiàn)在新房預(yù)售環(huán)節(jié)。上半年一線城市可能放緩預(yù)售證的審批節(jié)奏并減少審批的房屋套數(shù)，以此壓低新房的供應(yīng)量，下半年則適當(dāng)加快預(yù)售證的審批。

　　這一調(diào)整的意義在于，上半年通過縮量的方式減弱房價(jià)上漲的動(dòng)力，而下半年房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力，可能降價(jià)放量出貨，從而起到穩(wěn)定全年量價(jià)的效果。

　　就預(yù)售價(jià)格而言，管控原則將不會(huì)改變，即新房預(yù)售價(jià)格不得明顯高于周邊同類房屋的價(jià)格，也不得明顯高出項(xiàng)目前期的銷售價(jià)格。

　　供需兩端均應(yīng)調(diào)整

　　從今年1月的新房供應(yīng)情況來看，縮量態(tài)勢明顯。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，1月北京市新增商品房預(yù)售套數(shù)為3894套，其中開盤2718套。雖然同比有所增加，但環(huán)比縮水超過六成。

　　1月新房供應(yīng)量減少與春節(jié)前后的傳統(tǒng)市場淡季密不可分，但在銷售持續(xù)旺盛的情況下，北京樓市的新房庫存已降至低位。數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，北京商品住宅庫存為74378套，創(chuàng)2007年以后的最低水平。

　　庫存量的減少被視為此前兩年北京未能完成土地供應(yīng)計(jì)劃所致，且正在推漲未來房價(jià)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致部分恐慌性需求入市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市供不應(yīng)求的局面已確立，盡管政策調(diào)整短期內(nèi)可暫時(shí)緩解供需壓力，但從長遠(yuǎn)看，增加供應(yīng)才是解決之道。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，1月北京共成交8宗住宅用地，土地面積合計(jì)99.4萬平方米，超過去年上半年總成交量。權(quán)威人士表示，在監(jiān)管層的管控下，今年一線城市的土地供應(yīng)將有一定幅度的放量，對土地開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)管也將強(qiáng)化。

　　同時(shí)，需求端存在調(diào)整的空間。在保持限購措施不松動(dòng)的基礎(chǔ)上，不排除調(diào)整信貸和稅收政策，涉及二手房和二套房交易，一線城市的樓市將首當(dāng)其沖受到影響。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，短期來看，一線城市的房價(jià)仍有上漲動(dòng)力。如果未來房價(jià)持續(xù)快速攀升，不排除調(diào)控加碼的可能，且政策著力點(diǎn)將涉及供需兩端。