摘要：歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價格下跌的泥沼中。不過，一個值得關(guān)注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。有觀點認(rèn)為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個金礦。

　　“城鎮(zhèn)化蘊含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場分析人士認(rèn)為，這將帶來三四線房地產(chǎn)市場的春天。

　　也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一些對城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產(chǎn)行業(yè)要警惕的。

　　“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會對三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的危險。

　　部分房企受困三四線城市

　　國家統(tǒng)計局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個大中城市中有53個城市住宅銷售價格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚州、桂林等三四線城市。

　　一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)在分化。

　　另一組數(shù)據(jù)也證明了這個事實。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長來看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。

　　根據(jù)公開統(tǒng)計資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)銷售額同比增長36%，中海也增長近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。

　　這樣的對比讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據(jù)卻讓這一信心滿滿的預(yù)期大打折扣。

　　“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐男枨蟆?rdquo;中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

　　實際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個時期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆兒，項目銷售困難的局面。

　　在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的集中爆發(fā)期，眾多國內(nèi)知名開發(fā)商紛紛進入，到處都是房地產(chǎn)建設(shè)工地。

　　上海房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心在當(dāng)時就曾拿出一份研究報告，指明在三四線城市熱鬧的房地產(chǎn)開發(fā)背后，隱藏著嚴(yán)重過剩的巨大隱患。

　　這份研究報告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米;唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。

　　如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據(jù)和結(jié)論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)量卻大幅猛增。

　　2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達3490萬平方米，而這個城市的人口即使計入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。

　　而在海南，房價大幅縮水在多個城市上演。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產(chǎn)界的聚會上聽到了數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動。”

　　幾年前一些開發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)陷了進去。

　　正是這種狀況，讓那些知名開發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛我家集團統(tǒng)計了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發(fā)商在2012年的拿地狀況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

　　張大偉表示，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標(biāo)桿房企拿地數(shù)量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發(fā)商回歸一二線城市已經(jīng)成為既成事實。

　　不過，拿地策略的變化并不能改變?nèi)�四線城市在建項目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。

　　在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應(yīng)過大的問題，在今年仍可能延續(xù)，供過于求現(xiàn)象將會存在。

　　單靠房地產(chǎn)，地方經(jīng)濟難持續(xù)發(fā)展

　　如果說三四線城市的房地產(chǎn)市場供大于求已是基本事實，那么，是什么造成了如今的結(jié)果?

　　時光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機爆發(fā)，為了防止此次金融危機對我國經(jīng)濟的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經(jīng)濟政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場開始吹起了泡沫。

　　“當(dāng)年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮，各地都在造新城，投資拉動是當(dāng)時絕大多數(shù)城市的最重要的經(jīng)濟增長方式。”張大偉表示，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發(fā)商進入。

　　胡景暉透露，當(dāng)時不少地方政府想的只是讓開發(fā)商進來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個房地產(chǎn)市場，還需要產(chǎn)業(yè)、人口聚集、配套設(shè)施等等條件。在胡景暉看來，當(dāng)時確實有一些開發(fā)商的投資過于草率。

　　而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發(fā)商進入三四線城市的步伐和決心。

　　“不少開發(fā)商當(dāng)時的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機會。”胡景暉說。

　　眾多三四線城市正是從2009年前后開始進入房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴。

　　在揚州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計供應(yīng)426.29萬平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資101.48億元，同比增長80%。

　　惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。

　　在貴陽，已經(jīng)有十幾個超過100萬平方米的在售樓盤項目，其中一個項目預(yù)計入住人口30萬。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計，2012年上半年，貴陽商品房市場的整體供應(yīng)量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　在南通，近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間需要近15年。

　　這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學(xué)者的關(guān)注。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，2012年上半年，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

　　盡管從2009年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機會，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發(fā)的房地產(chǎn)市場的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項目不可避免地陷入銷售困境。

　　“當(dāng)?shù)厝速I不起，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場的基本狀態(tài)。

　　在公布的房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜中，風(fēng)險排名前50名全部是三四線城市。

　　“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因為這些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的根本，這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐。”胡景暉說，但從這幾年的發(fā)展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒有在經(jīng)濟增長上得到相應(yīng)的成果。

　　標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對三四線城市失去信心，而是暫時還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　城鎮(zhèn)化能否化解難題

　　“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴記者，三四線城市對人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強。過去幾年，不論是地方政府還是開發(fā)商，對三四線城市的發(fā)展都作了過于樂觀的判斷。

　　在陳國強看來，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險不同，需要從各自城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進行研究，從而對房地產(chǎn)開發(fā)作出調(diào)整。對開發(fā)商來說，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

　　“城鎮(zhèn)化是遠水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場問題的三四線城市的問題。”陳國強說，中央對城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說明，恰恰是要通過城鎮(zhèn)化來調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問題。

　　對于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認(rèn)為很危險，也有人有著不同的看法。

　　在張大偉看來，對這幾年進入三四線城市發(fā)展的開發(fā)商來說，并沒有太大的壓力，因為他們拿地的成本并不高，有些城市土地價格一平方米只有幾百元。如果這個城市有發(fā)展?jié)摿�，目前的供大于求就不是問題，很快就能消化掉庫存。

　　“但如果沒有發(fā)展?jié)摿�，就值得認(rèn)真研究。”張大偉說，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會出現(xiàn)房價的大幅下跌，是因為煤價下跌了，而煤炭是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的絕對支柱。如果當(dāng)?shù)爻�了煤炭之外還有別的經(jīng)濟發(fā)展支柱，那就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的問題。

　　在張大偉看來，中央近期對城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實正是強調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

　　其實，產(chǎn)業(yè)布局對房地產(chǎn)市場的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因為沒有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

　　在胡景暉看來，未來中國還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬人口左右的城市，要做到這一點，這些城市就必須有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐。“一二線城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市。”

　　從國外的經(jīng)驗來看，當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度后往往會出現(xiàn)逆城市化，“中國未來恐怕也會如此，三四線城市的房地產(chǎn)會發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善。”