摘要：1月8哩島的房地產(chǎn)項目預售許可證于2009年5月24日發(fā)出，正是在那個時候，這個項目開始了銷售。而在銷售過程中，開發(fā)商表示為了符合政策，要分成兩套來簽合同。“按照國家調(diào)控的要求，要是一個項目中90平方米以下的住房不能達到整個項目的70%以上，就無法在建委立項。”北京一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員說到，但市場的實際情況是，對大戶型有大量的需求，怎么辦呢？很多開發(fā)商就選擇了暗度陳倉的做法。8哩島項目出現(xiàn)的一房兩本的問題很可能就是因為要規(guī)避這個政策。

　　一套房屋簽兩個合同

　　沿著北京的朝陽北路一直向東，在與溫榆河交匯處，會看到一個名為8哩島的房地產(chǎn)項目。1月的最后一天，這個樓盤近100名業(yè)主聚集在售樓處，要求開發(fā)商就房屋權屬、延期交房等問題做出答復。

　　當天的談判沒有任何結果，與業(yè)主們面對面的開發(fā)商代表說的最多的話就是：不清楚，不了解。

　　類似的談判在業(yè)主們購買了這個樓盤的房子之后發(fā)生過不止一次。這是業(yè)主們買房前怎么都沒有想到的。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的公開資料顯示，8哩島最早的預售許可證于2009年5月24日發(fā)出，正是在那個時候，這個項目開始了銷售。

　　趙女士原本有一套房，但為了更好地照顧自己90多歲的母親，她決定在這個項目買一套大戶型。

　　看了樣板間，談好了價格，選好房子，要簽合同的時候，趙女士卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商遞過來的合同卻是兩份。

　　“開發(fā)商說，就是一套房子，但為了符合政策，要分成兩套來簽合同。”趙女士說到，按照開發(fā)商當時的說法，把一套房子分成兩套來簽合同，還可以少交一些契稅。

　　趙女士當時對此并沒有太在意，而且也沒有選擇，如果不這樣做，就無法購買這個樓盤的大戶型。

　　于是，在購房合同上，這套大戶型被拆成了兩套各80多平方米的小戶型，獲得兩個門牌編號，而實際上，趙女士所購買的單元，一層只有兩戶，都是大戶型。也就是說，實際上，一層只有兩套房，但在合同上，卻顯示為四套房。

　　在購房合同中，開發(fā)商列出了這樣一條：該兩套房屋結構相連，乙方（購房人）為更方便、充分、合理地使用該兩套房屋，乙方特委托甲方（開發(fā)商）對該兩套房屋進行相關的改造。

　　在購房合同的附件中，有三張戶型圖，其中兩張戶型圖是合同中所列明的兩套小戶型各自的戶型圖，第三張則是前兩張戶型圖拼起來之后的大戶型的戶型圖。

　　當時，所有在該項目購買大戶型的購房人都遇到了這樣的問題。“開發(fā)商當時說因為國家對大戶型有限制，所以一套房兩房本，還說能省契稅。”一位業(yè)主說。

　　當時，這些業(yè)主并沒有意識到這樣的做法會在幾年后帶來巨大的麻煩，而是覺得兩個房本就兩個房本，反正就是一套房。

　　2011年12月，趙女士所購的大戶型交房，她表示，交房時就是一套大房子，并不是合同上所說的兩套小戶型。

　　然而，正是在2011年2月15日，北京市出臺樓市調(diào)控的“京十五條”，對在北京購房進行了限制，已經(jīng)擁有1套住房的北京市戶籍家庭將只能再購買一套住房，擁有兩套住房的家庭將不能再購買住房。

　　這樣一來，這個樓盤大戶型的業(yè)主將無一例外地被限制購房。其中一位業(yè)主王小姐，2009年在該樓盤購買了兩套大戶型，按照合同，她名下將顯示為4套住房。

　　對趙女士來說，影響的不僅僅是自己，還有自己的女兒。當時為了貸款方便，趙女士選擇了與女兒共有這套大戶型，這樣一來，在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的信息系統(tǒng)中，自己女兒名下將顯示為2套住房。女兒也將面臨無法再購房的尷尬。

　　從2009年購房至今，購買這個樓盤大戶型的業(yè)主沒有人被要求繳納契稅，也沒有人拿到房產(chǎn)證。

　　為了規(guī)避政策限制？

　　8哩島項目的開發(fā)商是北京太和保興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這位劉女士表示，到目前為止，確實還沒有業(yè)主拿到房產(chǎn)證，自己對一房兩本的問題也不是很清楚。

　　“這些業(yè)主當時買房的時候難道不知道嗎？”劉女士這樣反問。

　　對一房兩本的問題，劉女士表示，項目的管理層都已經(jīng)放假，春節(jié)前無法對此作出正式的解釋，春節(jié)后會邀請北京市住建委的相關人士和公司高管作出說明。

　　在8哩島的業(yè)主們看來，買房時確實被告知是一套房兩個房本，但當時并沒有限購政策，而現(xiàn)在北京已經(jīng)限購，“一套房兩個房本”給自己造成了本不該有的損失。

　　業(yè)主們?yōu)榇艘褦?shù)次與開發(fā)商聯(lián)系，但沒有得到答復。這些業(yè)主擔心的是，自己購買的住房是否能拿到合法的房產(chǎn)證？業(yè)主們不明白，究竟是什么讓開發(fā)商當時選擇了一套住房兩個合同的銷售方式。

　　“按照國家調(diào)控的要求，要是一個項目中90平方米以下的住房不能達到整個項目的70%以上，就無法在建委立項。”北京一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員說到，但市場的實際情況是，對大戶型有大量的需求，怎么辦呢？很多開發(fā)商就選擇了暗度陳倉的做法。8哩島項目出現(xiàn)的一房兩本的問題很可能就是因為要規(guī)避這個政策。

　　這個政策指的是“7090”政策

　　2006年5月，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》。這個意見中提到，“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

　　這個政策的出臺，讓很多大戶型的住宅項目陷入困境。如何應對呢？上述房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員表示，一些開發(fā)商選擇在項目立項時做成小戶型，按照小戶型到建委進行立項，但在建設的時候則按照大戶型進行建設。于是就出現(xiàn)了一套房要簽兩個合同的銷售方式，而按照住房和城鄉(xiāng)建設部門的住房交易登記備案制度，這樣銷售的住房就有兩個房產(chǎn)證。

　　“如果沒有限購政策，這樣做也沒什么影響，但2009年的時候誰能想到政府部門會出臺一個限購的政策？“7090”政策對購房人的影響是在限購之后才凸現(xiàn)出來的。業(yè)主確實是受害者。”上述房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員說到，“7090”政策后來不了了之，但已經(jīng)有業(yè)主為此付出了代價。

　　王先生也是在2009年購買了一套8哩島的大戶型，當時是為了給兒子結婚騰房子。

　　“我并不是炒房，住房也不寬裕，但限購政策出來之后，8哩島的這套房子就成了大麻煩。”王先生說，如果將來自己要換房子，就必須把8哩島這套房子賣掉，但在限購政策下，誰會去買一套擁有兩個房產(chǎn)證、在建設部門備案為兩套房的房子？#p#分頁標題#e#

　　王先生擔心，開發(fā)商可能連房產(chǎn)證都辦不下來，如果是這樣，自己的房子連基本的法律保護都沒有。

　　政策的影響不僅在房產(chǎn)證上，還出現(xiàn)在貸款上。

　　2009年11月，在8哩島項目還沒有封頂?shù)臅r候，一些貸款購房的業(yè)主接到了為該項目提供住房貸款服務的興業(yè)銀行世紀壇支行的電話。這家銀行告訴業(yè)主，如果那個時候開始還貸，利率可以打折，如果等到項目封頂再還貸，利率就高了。

　　而按照人民銀行121號文件的規(guī)定，項目封頂才可以發(fā)放貸款。一些業(yè)主同意了這個方案，提前還貸。還有一些業(yè)主拒絕了方案，結果在項目封頂之后由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化無法獲得貸款。

　　為此與上述銀行取得聯(lián)系，但對方表示無法對這個問題做出回復。

　　相關部門該承擔怎樣的責任

　　在8哩島，除了一房兩本，還有別的問題困擾著業(yè)主。

　　按照合同約定，原本應該是2010年9月交房，然而，最早的一批業(yè)主是2011年12月才收的房，合同約定的延期交房違約金是房款的萬分之一。部分業(yè)主為此訴諸法庭，結果卻是：如果走訴訟程序，只能按照房款的萬分之零點五進行判決，如果同意調(diào)解，則按照萬分之零點六五進行賠償。

　　業(yè)主們不能理解，明明是合同約定的違約條款，為什么不能得到法院的支持?也不能理解，8哩島這個項目一套住房兩個合同銷售，是如何通過相關部門的層層監(jiān)管的。

　　正常情況下，一個樓盤的開發(fā)至少要經(jīng)過規(guī)劃許可、施工許可、預售許可、竣工驗收這些重要環(huán)節(jié)。在8哩島項目，這些文件件件齊全。

　　“開發(fā)商為了規(guī)避政策限制，把一套房變成兩套房來銷售，立項可以騙過政府，但還有竣工驗收環(huán)節(jié)，這是怎么通過的？” 中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜說，難道驗收人員看不出是一套房還是兩套房嗎？到底是開發(fā)商騙了政府，還是政府對此睜一只眼閉一只眼？

　　在汪利娜看來，行政的過多干預會造成很多意想不到的后果。當時政府推行“7090”政策，本意是解決小戶型少的問題，但采用了行政強制的方法，忽視了市場的需求，市場上也產(chǎn)生了種種變通措施，最終受損的還是購房人。

　　不僅是8哩島，在北京的其他樓盤，也存在這樣的問題，2012年，平谷區(qū)一個樓盤就因為這個問題爆發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。在深圳、南昌等一些城市，也有類似的情況出現(xiàn)。很多開發(fā)商的方法很簡單，用小戶型通過立項，竣工驗收的時候，用一堵“活墻”來應付，驗收之后就把這堵活墻拆掉，兩套房還原成一套。有的開發(fā)商甚至連這堵活墻都懶得砌，依然可以驗收通過。

　　在中國人民大學商法研究所所長、中國消費者協(xié)會副會長劉俊海看來，出現(xiàn)一房兩本的問題暴露了政府相關部門把關不嚴、對開發(fā)商監(jiān)督不到位的問題，不論開發(fā)商是什么動機造成現(xiàn)在的狀況，都不能以犧牲購房人的利益收尾。