摘要：上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布年度專題報告《2012-2013年度全國房地產(chǎn)市場研究報告》。報告分為上下篇，上篇回顧了2012年房地產(chǎn)市場的整體走勢，下篇展望2013年市場走向，對市場重要指標(biāo)進(jìn)行走勢預(yù)測。

　　報告認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)市場整體走勢為“探底、觸底和復(fù)蘇”。自6月開始市場出現(xiàn)回暖跡象，之后市場不斷向好發(fā)展。土地購置面積、房屋新開工面積在絕對值負(fù)增長的情況下降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長，商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)定上升。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩符合國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求且與國家GDP增速放緩相一致。商品房銷售面積突破11億平方米、商品房銷售金額突破6萬億元，創(chuàng)出了歷史新高。

　　2013年全年走勢將“震蕩上行、有驚無險”。在中央堅持對房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，預(yù)計2013年上半年將延續(xù)2012年下半年的形勢，國房景氣指數(shù)、開發(fā)投資、樓市成交量、房價指數(shù)等將繼續(xù)穩(wěn)步回升，不排除年中出現(xiàn)政策加碼的可能。

　　開發(fā)投資將增長兩成

　　首先，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計全年增長10%左右。2013年土地市場將延續(xù)2012年四季度以來的熱度，土地成交量全年增幅預(yù)計在10%左右。主要原因有三：一是商品房市場回暖使得開發(fā)商對后市預(yù)期的悲觀情緒將有所改觀，加之市場交易的活躍使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款有所上升，資金鏈好轉(zhuǎn)，拿地?zé)崆閷⒃黾�；二�?012年全年處于19.5%的負(fù)增長，基數(shù)低；三是國土部近期講話中強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)，未來供應(yīng)計劃會有所增加。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計全年增長22%左右。隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本企穩(wěn)，預(yù)計2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資全年增幅22%左右。主要原因有二：一是2011年和2012年1700萬套保障房的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)仍然存在，加之2013年新開工600萬套，將使2013年保障房投資維持一個較高的水平；二是房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將提升企業(yè)信心，增大商品房投資。

　　其三，新開工面積預(yù)計全年增長12%左右。2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積增幅將明顯回升，預(yù)計全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對后市預(yù)期好轉(zhuǎn)，資金問題的進(jìn)一步改善使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將維持一定規(guī)模的開工量；二是2013年保障房建設(shè)目標(biāo)為600萬套，開工量仍然較大；三是2012年新開工面積負(fù)增長7.3%，基數(shù)較低。

　　成交量將高于去年

　　2013年隨著行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的持續(xù)趨暖，如若行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，商品房成交量同比增速高于2012年基本應(yīng)無懸念，預(yù)計增幅在15%左右。主要原因有四：一是國家支持首套置業(yè)和合理自住性需求的政策仍然延續(xù)；二是信貸環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)；三是剛性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；四是大量的可售性保障房將在2013年集中入市。

　　商品房成交均價增8%

　　首先，土地平均購置價格預(yù)計全年增長15%左右。2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購置價格(土地成交價款/土地購置面積)同比上升3.5%，增幅回升5.8個百分點。2013年土地市場整體環(huán)境預(yù)計將好于2012年，但供應(yīng)量整體還是偏少的，土地成本將有顯著攀升，預(yù)計2012年土地成交均價同比漲幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年漲幅將在15%左右。

　　其二，商品房成交均價預(yù)計全年增長8%左右。預(yù)計2013年全國商品房成交均價將繼續(xù)穩(wěn)步回升，全年增幅在8%左右。主要原因有二：一是一二線城市的補(bǔ)漲。由于近兩年一二線中心城市受樓市調(diào)控的影響較大，房價漲幅有所壓制，一旦市場回暖，將有可能出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，近兩個月一線城市房價的加速上漲對此已有所體現(xiàn);二是三四線城市價格整體穩(wěn)步向上。由于三四線城市本身正處于向上發(fā)展的大方向中，在整體樓市環(huán)境趨好的條件下，部分熱點城市漲幅有可能擴(kuò)大，但大部分三四線城市由于供大于求的情況仍然比較顯著，房價上漲空間不大。

　　其三，70個大中城市房價指數(shù)同比預(yù)計增長3%左右。預(yù)計2013年70個大中城市的房價指數(shù)同比將保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，特別是2013年上半年將實現(xiàn)房價同比正增長。即便是在政策可能加碼的前提下，房價上漲的趨勢仍將慣性延續(xù)，預(yù)計到2013年12月70個大中城市房價漲幅同比增幅在3%左右。