摘要：歲末年初，北京等一線城市房地產(chǎn)市場量價齊升，推漲房價預(yù)期。與此同時，地方兩會相繼召開，一些地方政府試圖通過表態(tài)穩(wěn)定市場預(yù)期。其中，京滬深三地在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中，均使用了“嚴(yán)格”字眼，廣州則強(qiáng)調(diào)“堅決”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年一線城市的樓市調(diào)控政策可能在去年基礎(chǔ)上有所加碼。其中，除加大土地供應(yīng)以緩解供需壓力外，在堅持限購政策的同時，稅費(fèi)和信貸政策可能針對不同區(qū)域、不同購房人群體現(xiàn)“差別化”。今年一線城市樓市或迎來更加嚴(yán)厲的政策環(huán)境，但由于市場運(yùn)行的慣性作用和供求不平衡的因素存在，上半年房地產(chǎn)市場仍可能出現(xiàn)溫和上行走勢。

　　樓市調(diào)控不放松

　　調(diào)控加碼預(yù)期最強(qiáng)烈的是北京。北京市副市長陳剛在兩會期間表示，不要被開發(fā)商“忽悠”了，對于房地產(chǎn)調(diào)控，政府還有手段。他警告說，政府還有加大“工作力度的空間”。對于房價上漲過快的項目，租金上漲過快的區(qū)域，可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。

　　北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔表示，今年北京將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。加大保障房建設(shè)力度，增加普通商品住房的供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。他還表示，今年北京房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是希望能夠保持房屋交易量穩(wěn)定、交易價格穩(wěn)定。據(jù)悉，這也是北京首次公布今年的樓市調(diào)控目標(biāo)。

　　上海市委書記韓正在上海兩會期間表示，必須嚴(yán)格落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施，防止房價反彈。他強(qiáng)調(diào)，住房問題涉及千家萬戶的切身利益，“三個為主”的方針必須長期堅持;嚴(yán)格落實房地產(chǎn)調(diào)控各項政策措施，防止房價反彈，必須長期堅持;舊區(qū)改造群眾翹首盼望，必須持續(xù)推進(jìn);要更加關(guān)注青年人對住房的需求，想方設(shè)法回應(yīng)他們的期盼。韓正所指的“三個為主”，即以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品房為主。

　　廣州市市長陳建華也表示，今年將繼續(xù)堅決貫徹落實中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，保持現(xiàn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的延續(xù)性，保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒則針對閑置土地作出表態(tài)。他表示，政府將依據(jù)新出臺的配套政策，進(jìn)一步簡政放權(quán)，加快推進(jìn)閑置用地清理和處置力度，該處罰的處罰，限期開發(fā)，該收回的堅決收回，保障每一宗土地發(fā)揮最大效益。

　　與此同時，深圳市還在兩會期間出臺《深圳市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃(草案)》提出，將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決遏制投機(jī)、投資性需求，落實差別化金融、稅收政策，支持居民首次購房需求。

　　地方政府部門在兩會期間的表態(tài)往往可奠定全年的政策基調(diào)，因此其措辭頗受關(guān)注。據(jù)悉，京滬深在針對樓市調(diào)控政策基調(diào)的表態(tài)中，均使用了“嚴(yán)格”字眼，廣州雖未作出上述表態(tài)，但強(qiáng)調(diào)“堅決”。似乎意味著今年一線城市的樓市政策基調(diào)將維持從緊。

　　與其他城市兩會傳遞出的信號相比，一線城市政府部門的表態(tài)相對嚴(yán)厲。除定調(diào)調(diào)控外，深圳還針對土地管理及改革作出部署，北京、上海則對保障房建設(shè)進(jìn)行安排。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭表示，這與目前一線城市的市場反彈壓力大不無關(guān)系。

　　供需失衡房價漲

　　目前，市場加速反彈的局面已經(jīng)確立。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.34%，自去年6月以來，已連續(xù)7個月保持上漲。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首，福州、深圳、北京的漲幅均達(dá)到或超過1%，位居2-4名。一線城市成為此輪房價上漲勢頭中的領(lǐng)漲者。

　　進(jìn)入2013年以來，房價上漲勢頭仍在持續(xù)。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，上周上海市新建商品住宅成交均價約為2.55萬元/平方米，環(huán)比提升8.1%，該價格亦創(chuàng)近30周新高。

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計也顯示，2013年1月前28天，北京二手住宅的成交均價為24962元/平方米，環(huán)比上漲1.52%，已連續(xù)三個月保持上漲。同期，北京二手住宅成交量為16660套，比2012年同期上漲5.6倍。在廣州和深圳，“量價齊升”也已成為市場的主旋律。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向中國證券報記者表示，今年以來出現(xiàn)的市場回升局面，主要是去年年底整體市場走勢的延續(xù)，這一反彈態(tài)勢從去年下半年就已確立，由成交量的回升帶動價格上漲。

　　此外，近期不少地方出現(xiàn)的過戶難以及二手房“跳價”等現(xiàn)象，反映出市場需求旺盛。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因市場預(yù)期不明引起的“恐慌性需求”入市，也是推動本輪量價齊升的重要因素。

　　與現(xiàn)時的市場上行走勢相比，一線城市長期供需失衡的局面顯得更為嚴(yán)峻。據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，2006年至今的7年中，上海市商品住宅成交面積達(dá)到8910萬平方米，而同期的土地出讓建筑面積僅相當(dāng)于其一半，由此造成的住房供應(yīng)缺口超過4000萬平方米。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，僅靠近幾年土地出讓量，根本無法支撐起樓市成交，近年來的上海樓市一直在吃早期土地供應(yīng)的“老本”。

　　這種情況并非個案。近幾年來，一線城市土地供應(yīng)情況不夠理想，北京已連續(xù)兩年未能完成土地供應(yīng)計劃，廣州、深圳的土地供應(yīng)總量也相對不足。

　　供需失衡的態(tài)勢是開發(fā)商看好一線城市樓市，房價上漲的重要因素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，及時增加供應(yīng)已迫在眉睫。

　　政策加碼預(yù)期增強(qiáng)

　　基于上述態(tài)勢，今年一線城市恐將面臨較為嚴(yán)厲的政策環(huán)境。國泰君安的報告就認(rèn)為，預(yù)計今年政策總體偏平穩(wěn)，區(qū)域分化加大，全國一刀切可能性較低，部分漲價壓力大的城市可能出臺點(diǎn)對點(diǎn)措施。

　　中國證券報記者此前獲悉，為穩(wěn)定一線城市土地市場的預(yù)期，平抑地價，監(jiān)管層要求一線城市今年要加大土地供應(yīng)力度。同時鼓勵采取設(shè)定最高價等方式，避免出現(xiàn)高價地。

　　在北京、深圳政府部門兩會期間的表態(tài)中，“增加供應(yīng)”的思路同樣明顯。廣東省國土資源廳數(shù)據(jù)顯示，目前深圳有閑置土地152宗，占地超過421公頃，居廣東省之首。深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒表示，對于本來土地資源就高度緊缺的深圳而言，土地的閑置無疑是一種極大的浪費(fèi)。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增加土地供應(yīng)、促進(jìn)已供土地開發(fā)將成為一線城市的重要政策思路。受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的管控措施可能進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　相比之下，對需求端的調(diào)控更為受人關(guān)注。針對北京市住建委兩會期間的表態(tài)，張旭認(rèn)為，今年的住房限購政策門檻和執(zhí)行力度不會改變，可能新增對價格上漲過快的局部地區(qū)實施差異化稅收政策。

　　楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策還有不小的調(diào)整空間。其中，在二手房交易個人所得稅的征收中，稅額分為差價的20%和總價的1%(非普通住宅2%)兩種，但具體的征收細(xì)節(jié)掌握在地方政府手中，可通過相關(guān)的政策予以強(qiáng)化。

　　同時，當(dāng)前住房交易的土地增值稅僅向單位征收，并未面向個人征收。若要達(dá)到控制交易的目的，可針對特定房屋，開征個人住房交易的土地增值稅。此外，營業(yè)稅、契稅等稅種同樣也有調(diào)整的空間。

　　信貸政策的調(diào)整余地同樣存在。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議，為遏制投機(jī)投資需求，購買第三套房商業(yè)貸款停貸政策需繼續(xù)執(zhí)行。對于被認(rèn)定為非自住需求的二套房交易，首付比例和貸款利率等均有上調(diào)的空間。對于近期市場盛傳的一線城市二套房停貸政策，業(yè)界認(rèn)為不排除出臺的可能。

　　在稅收政策上，北京市住建委明確提出，為避免“陰陽合同”的出現(xiàn)，二手房最低計稅價格需要根據(jù)市場情況等因素及時動態(tài)調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若信貸、稅收等政策繼續(xù)從緊，今年一線城市樓市將面臨空前嚴(yán)厲的政策環(huán)境。但即便如此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍判斷，由于市場運(yùn)行的慣性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一線城市樓市仍將延續(xù)上行走勢，房屋成交量和成交價格都將保持溫和上漲。若政策執(zhí)行情況不佳，不排除個別區(qū)域市場出現(xiàn)暴漲的可能。