摘要：溫州住建委房管局提供的數據顯示，2012年，溫州市區(qū)商品房銷售面積為67.88萬平方米，銷售面積超過前兩年總和。雖然開發(fā)商“以價換量”的策略收效不錯，但是新盤的密集上市卻將溫州樓市的庫存推向新高。數據顯示，截至2012年年底，溫州市區(qū)商品住宅庫存達83.67萬平方米，共6331套，較2008年樓市低迷時的庫存量37.53萬平方米還多了46萬平方米，溫州樓市再現高庫存壓力。

　　密集上市的新盤，給溫州樓市帶來了前所未有的壓力。溫州大學房地產研究所的數據顯示，2013年溫州市區(qū)商品房新增供應量將近80萬平方米，再加上去年底80多萬平方米的庫存，市場供應量高達160萬平方米。按過去幾年溫州年均60萬平方米的消化量來算，僅目前80多萬平方米的庫存量就夠賣一年多。這足以與近期被冠以“鬼城”的常州相抗衡。據報道，常州全部的商品房庫存量需消化20.9個月。

　　剛需為主投資客絕跡

　　溫州房地產登記中心下午營業(yè)的時間是2點整，但在25日下午1點40分左右，辦事大廳門口就已聚滿了人。與此同時，溫州住建委房管局提供的數據顯示，2012年，溫州市區(qū)商品房銷售面積為67.88萬平方米，銷售面積超過前兩年總和。

　　對于為何選擇此時購房？在等待過戶的一位購房人表示，“購房主要是因為小孩明年要上學，身邊好幾個同事朋友今年購房，也是因為小孩上學問題。”

　　在等待的人群中，也有陪同購房人辦理手續(xù)的地產中介。來自21世紀不動產和天浩置業(yè)的中介人士稱，成交量、庫存量和購房目的，是判斷溫州樓市是否回暖的重要依據。最近溫州樓市成交雖然有所回升，但購房目的以剛需為主，小戶型自住房、學區(qū)房是去年下半年購房主要集中區(qū)。

　　“剛需為王，以價換量，撐起了整個溫州樓市。”這是朗兆（溫州）房產營銷有限公司對2012年溫州樓市的特征歸納，該公司是溫州最大的房產營銷公司。溫州房產經紀協會副會長金聯鳳表示，“現在的溫州房地產市場，投資客幾乎絕跡。”

　　90平方米是溫州樓市判斷剛需的重要標準。2010年是溫州樓市瘋狂期，數據顯示，2010年，溫州市區(qū)二手房成交面積90平方米以下占比為37.4%，90平方米-144平方米占比為45.78%。而2012年前11個月溫州市區(qū)二手房交易數據顯示，90平方米以下占交易總量的51%，90平方米-144平方米占比為31.5%。此外，支撐溫州樓市成交量的幾個主力樓盤無一例外都是主推90平方米的剛需小戶型，而且在價格上大打優(yōu)惠牌。

　　供應量劇增庫存創(chuàng)新高

　　雖然開發(fā)商“以價換量”的策略收效不錯，但是新盤的密集上市卻將溫州樓市的庫存推向新高。

　　數據顯示，截至2012年年底，溫州市區(qū)商品住宅庫存達83.67萬平方米，共6331套，較2008年樓市低迷時的庫存量37.53萬平方米還多了46萬平方米，溫州樓市再現高庫存壓力。

　　如此高的庫存會對溫州樓市造成怎樣的壓力？2006年至2011年，溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362.05萬平方米，年均60萬平方米。如果以過去6年溫州住宅的平均銷售水平為標準，在其他供應增量不變的前提下，當前溫州市區(qū)庫存量需要1年多的時間消化。

　　實際上，溫州樓市的庫存壓力遠不止于此。根據房地產開發(fā)約10個月的開發(fā)周期，2012年出讓的9塊住宅用地，都有可能在2013年形成新的供應量。

　　溫州大學房地產研究所的數據顯示，2013年溫州市區(qū)商品房新增供應量將會達到近80萬平方米，再加上80多萬平方米的庫存，市場供應量將高達160萬平方米。