海南樓市泡沫化 “擊鼓傳花”會否重演
發(fā)布時(shí)間：2013-01-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜
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摘要：1月23日，海南樓市是否真的像外界傳言那么懸，即將面臨崩盤？即將面臨泡沫？在“價(jià)格戰(zhàn)”的背后隱情到底是什么?
泡沫·印象
投資客夢碎海南島
當(dāng)“三亞鳳凰島”被媒體曝出價(jià)格相比兩年前下跌近一半時(shí)，劉漢璽（化名）再也坐不住了。很不幸，這名在瓊的重慶商人2010年曾以每平方米7萬元的價(jià)格，買下這個(gè)被譽(yù)為海南樓市標(biāo)桿項(xiàng)目中的一套房。
1月22日晚，�？邶埨ケ甭芬患揖频�，在打了十多個(gè)電話后，劉漢璽失望了——從三亞到海口，奔波幾百公里，見了好幾撥人，也打了不計(jì)其數(shù)的電話，仍然未能出手。又很不幸——“現(xiàn)在每平方米5萬元都出不了手，真砸手里了？”
劉漢璽是大批被套牢的投資客之一。近段時(shí)間以來，媒體披露稱海南樓市價(jià)格風(fēng)云突變，大批2010年樓市高位接盤的投資客深陷套牢困境、進(jìn)退兩難，甚至有輿論驚呼海南樓市價(jià)格即將破滅，上世紀(jì)90年代海南樓市“擊鼓傳花”悲劇將重新上演。
時(shí)隔三年后，劉漢璽仍能回想起，當(dāng)初買下那套房時(shí)的“艱辛”。
2010年初，三亞鳳凰島正式開盤，“那不叫買，簡直就是搶，像搶不要錢的大白菜一樣。”在排了大半天的隊(duì)、經(jīng)歷一番哄搶后，劉漢璽也終于到手一套。當(dāng)時(shí)的瘋狂從鳳凰島這個(gè)標(biāo)桿樓盤的銷售可見一斑——一期開盤700套一天售罄，這樣的銷售奇跡，不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，在全國也屬罕見。
“不僅鳳凰島，整個(gè)海南樓市，包括開發(fā)商和購房者，都是一個(gè)極度瘋狂的狀態(tài)。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍表示。海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝則表示，“當(dāng)時(shí)很多人用口袋拎著現(xiàn)金來買房，并且不是現(xiàn)房，很多房還僅僅停留在圖紙上就被搶光。”
據(jù)有關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)銷售火爆，一天一價(jià)，公交車上擠滿外地買房人，有人哄搶完之后才發(fā)現(xiàn)買下的是寫字樓……
陳明輝來海南已經(jīng)快三年了，他坦言，“那樣的銷售盛況，2010年之后我再也沒有見過了。”“我們經(jīng)常去新開盤的樓盤踩盤，到了一看，幾乎全是業(yè)內(nèi)的熟人，有些樓盤為了烘托人氣，甚至找工作人員來做購房者。”付澤龍也說。
在海口樓盤較為集中地西海岸地帶發(fā)現(xiàn)，即使是在周末時(shí)間，很多樓盤也人氣冷清。“冬季是海口銷售旺季，盡管很多樓盤都在打折，但人氣仍然不旺，可以說，房地產(chǎn)暴利的時(shí)代真的一去不復(fù)返了。”付澤龍說，“整個(gè)2011年，包括2012年上半年，海南樓市都呈現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)狀，隨著開發(fā)商主動拉低身段降價(jià)，局面才有所打開，不過‘賣得好’也僅僅是相對而言。”
賣得好不好，衡量指標(biāo)之一是去化速度。他提供了一組數(shù)據(jù)，以�？跒槔�，按照目前的去化速度仍需30個(gè)月，但在海南全島，“這還算情況好的了”。
泡沫·俯瞰
海島樓市遍地虛胖
對于近日媒體頻頻曝出海南樓市存在泡沫，本月18日，海南省住建廳和海南省房地產(chǎn)協(xié)會做出澄清：一些媒體報(bào)道中提到的數(shù)據(jù)并不真實(shí)，海南房地產(chǎn)市場沒有泡沫、總體平穩(wěn)、運(yùn)行健康。
然而，從研究機(jī)構(gòu)到購房者，甚至開發(fā)商似乎都有不認(rèn)可的聲音。
“2010年前后，價(jià)格平均翻了一番，不僅有泡沫，泡沫還很大，開發(fā)商堅(jiān)持了兩年沒降價(jià)，現(xiàn)在的降價(jià)，換種說法也是在去泡沫化。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝說。去泡沫，言外之意即現(xiàn)在價(jià)格仍然存在泡沫。
“泡沫不僅有，還不小，比如三亞，均價(jià)都2萬以上，誰能說沒泡沫？”一品牌開發(fā)商海南分公司的策劃主管表示。對于很多單價(jià)跌至萬元以下的樓盤，在他看來，仍然存在泡沫，“這些低價(jià)樓盤，當(dāng)時(shí)拿的地，大多是上世紀(jì)90年代樓市崩盤之后的爛尾樓，價(jià)格相對便宜得多。”他解釋說。
“泡沫至少還有三到五成。”昨日，藍(lán)洋融資擔(dān)保股份有限公司總裁胡定核稱，“上世紀(jì)90年代海南樓市崩盤后，價(jià)格連續(xù)十多年一蹶不振，很多樓盤跌到崩盤前價(jià)格的一成，泡沫基本被榨干凈了，而國際旅游島之后，壓抑了很多年的樓市，價(jià)格一下子又暴漲，泡沫又起來了。”
1992年初，海南樓市步入“瘋狂”時(shí)，胡定核也是千萬“淘金大軍”中的一員，一年半后，淘得千萬現(xiàn)金的他在海南樓市崩盤前夕迅速抽身撤離，對于“全島瘋狂”有著切身體驗(yàn)，并于次年出版專門介紹海南房地產(chǎn)的書籍。
泡沫·追問
“擊鼓傳花”會否重演
海南樓市價(jià)格泡沫是否到了最危險(xiǎn)的邊緣？多位業(yè)內(nèi)人士均表示：“不可能。”
“這一輪和上世紀(jì)90年代那一輪不同，當(dāng)時(shí)是炒地皮，價(jià)格高得離譜最后崩盤，而現(xiàn)在以投資為目的的購房者越來越少，全島正在去投資化、去泡沫化，無論開發(fā)商還是購房者，更趨于理性。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝表示。
“上世紀(jì)90年代，海南樓市幾乎沒有需求支撐，泡沫完全是被吹出來的，現(xiàn)在有需求支撐，雖然也有泡沫，但沒有那么危險(xiǎn)。”藍(lán)洋融資擔(dān)保股份有限公司總裁胡定核說。
“開發(fā)商的爭相降價(jià)，是為國際旅游島后的過度開發(fā)買單，是一次陣痛。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍說，伴隨陣痛的，是整個(gè)海南樓市的理性回歸。他舉例說，有個(gè)樓盤去年初以12000元/平方米的價(jià)格開盤時(shí)，賣得相當(dāng)不錯(cuò)，后期價(jià)格漲上來就賣不動了，現(xiàn)在價(jià)格調(diào)整了下來又賣得動了，“現(xiàn)在的購房者正變得越來越理性，已經(jīng)不會像2010年時(shí)那樣一窩蜂買房了”。
而對于泡沫問題，海南官方也有明確表態(tài)。日前，海南省委、省政府主要領(lǐng)導(dǎo)在接受央視均明確表示，海南不會再重蹈房地產(chǎn)泡沫覆轍。雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍對海南樓市保持樂觀，并堅(jiān)信上世紀(jì)90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會重演，但并沒有人敢斷言像上文提及的劉漢璽這樣的被套牢投資客何時(shí)才能解套。
市場觀察#p#分頁標(biāo)題#e#
價(jià)格走勢不明 觀望情緒日益彌漫
隨著大小開發(fā)商陸續(xù)加入“價(jià)格戰(zhàn)”，一直堅(jiān)挺的海南樓市價(jià)格出現(xiàn)罕見松動，新入市的低價(jià)樓盤也不斷挑動著購房者的神經(jīng)。
“價(jià)格戰(zhàn)”的效果，對開發(fā)商而言似乎立竿見影。“開盤當(dāng)天就賣出將近200套。”濱海新天地的置業(yè)顧問說。據(jù)獲悉，該樓盤一期共推出約700套，也就是說，當(dāng)天售出的占總套數(shù)的近三成。
相比之下，海長流的銷售似乎上演了上世紀(jì)90年代的“瘋狂”，“開盤兩個(gè)小時(shí)，就售出280套，創(chuàng)西海岸紀(jì)錄”的橫幅在海長流售樓部顯得異常醒目。而將價(jià)格拉低至不足6000元/平方米的�？谟盀稠�(xiàng)目，在開盤短期內(nèi)即實(shí)現(xiàn)700套去庫存任務(wù)。
而“打折”帶來的價(jià)格波動，也增加了許多購房者對未來價(jià)格的想象空間，觀望情緒較濃。“和股票一樣，買漲不買跌，是購房者普遍的心態(tài)。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝稱。
在濱海新天地售樓部，一對來自東北的夫妻正在為是否“下叉”而起了爭執(zhí)，“她想現(xiàn)在買，我認(rèn)為應(yīng)該再等等，說不定還會降呢。”多個(gè)新開盤樓盤發(fā)現(xiàn)，許多樓盤的售樓部較為冷清，開盤當(dāng)天銷售火爆的場面不復(fù)出現(xiàn)。
對于購房者在下手上的觀望，加入“價(jià)格戰(zhàn)”的開發(fā)商，在拿地上也在觀望。“現(xiàn)在的樓市，開發(fā)商都看不懂，不敢亂拿地，土地流拍的很多。”上述策劃主管表示。
據(jù)獲悉，由于價(jià)格走勢不明朗，有些開發(fā)商不敢開發(fā)，導(dǎo)致拍得的土地被收回的案例也已在�？诎l(fā)生。“當(dāng)時(shí)高價(jià)拿下地，現(xiàn)在大打價(jià)格戰(zhàn)，開發(fā)之后只會賠得更多，還不如不開發(fā)。”陳明輝解釋。
新聞分析
中小開發(fā)商式微 當(dāng)?shù)貥鞘邢磁圃诩?/strong>
在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“價(jià)格戰(zhàn)”參與者多是中小開發(fā)商，大型開發(fā)商價(jià)格依然堅(jiān)挺，“萬科的價(jià)格一直很穩(wěn)，按照既定戰(zhàn)略在進(jìn)行。”海南萬科人士表示。
大開發(fā)商資金壓力較小，價(jià)格依然堅(jiān)挺；中小開發(fā)商無奈之下“以價(jià)換量”，以回籠資金。“目前許多開發(fā)商是以薄利多銷的心態(tài)消化庫存，以活躍市場成交，可以預(yù)見在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)，去庫存化、回籠資金仍是開發(fā)商的主要任務(wù)。”海南克爾瑞項(xiàng)目總監(jiān)陳明輝表示。
然而，隨著購房者觀望情緒日濃，“價(jià)格戰(zhàn)”似乎不再是一試百靈的妙藥，在這次“價(jià)格戰(zhàn)”背后，一場海南房地產(chǎn)行業(yè)洗牌正在悄悄醞釀。
“行業(yè)正在重新洗牌，大魚吃小魚，中小開發(fā)商被吞并或者淘汰是必然趨勢。”中原地產(chǎn)海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍說。陳明輝則表示，隨著拿地成本越來越高，在未來的海南，有兩類開發(fā)商優(yōu)勢更大，一類是在海南生存很久的，一類是品牌企業(yè)，而中小開發(fā)商越來越難分得一杯羹。
“公司現(xiàn)在就想著趕緊把目前的這關(guān)過了，資金壓力緩解后，可能價(jià)格上還會有小幅上調(diào)�，F(xiàn)在最怕的是價(jià)格降下來，量還是上不去。”趙兆陽（化名）表達(dá)了自己的擔(dān)憂，他的身份是海南本地一家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總監(jiān)。
此次海南樓市深陷崩盤漩渦，源自海南克爾瑞的一份報(bào)告，這猶如一根至關(guān)重要的稻草，壓向了本就資金鏈岌岌可危的開發(fā)商們，這個(gè)龐大的駱駝能否因此而倒掉？多米諾骨牌的倒下，始于哪里？又將終于何處？沒有人能夠預(yù)測。正如一名海南本土開發(fā)商所言，“海南的樓市，我們作為業(yè)內(nèi)人，都看不清。”
新聞述評
海南樓市啟示：剛需為樓市的基石
海南島，這片面積3.4萬平方公里，人口不足千萬的土地，曾是中國最吸金的投資熱土，也曾留下中國最刺眼的爛尾焦土。
20年后的今天，這片上演了從熱土到焦土的土地上，似乎還殘留著上世紀(jì)90年代中國房地產(chǎn)市場最危險(xiǎn)、最驚心動魄的泡沫。
翻開海南房地產(chǎn)史，兩個(gè)關(guān)口將這段歷史硬生生扯裂成三段。
1993年下半年，海南樓市泡沫破滅引發(fā)全面崩盤。這是一場始于1988年8月23日海南脫離廣東省成為中國第31個(gè)省級行政區(qū)、全國淘金者扎堆進(jìn)入海南的“擊鼓傳花”游戲。游戲的結(jié)果，是給占全國0.6%總?cè)丝诘暮Ｄ鲜×粝铝苏既珖?0%的積壓商品房，以及全省高達(dá)600多棟、1600多萬平方米的“爛尾樓”。海南用了整整7年才基本處置完積壓房地產(chǎn)的工作，步入艱難而緩慢的恢復(fù)性增長。
另一次則是2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，國際旅游島紅利催生的海南樓市熱潮，又一次引爆樓市瘋狂。
還好，這一次海南樓市有驚無險(xiǎn)。
而近日，關(guān)于海南樓市崩盤的傳言再一次甚囂塵上。海南房價(jià)一向?qū)θ珖績r(jià)的走勢具有一定的指示意義，尤其是上世紀(jì)90年代，中央采取嚴(yán)厲調(diào)控房產(chǎn)政策時(shí)，海南迅速領(lǐng)跌，之后全國房價(jià)開始雪崩，中國房地產(chǎn)業(yè)就此進(jìn)入冰河期。
海南樓市正在發(fā)生的一切，放到中國樓市整體回暖跡象日益明顯的背景下，又代表著什么？
同全國所有城市的樓市相比，海南樓市具有其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)屬性，島外購房者占絕大多數(shù)比例。島外人去海南購房，無非出于兩種需求：投資以及休閑度假。而這，也成為海南樓市是否能走向崩盤的關(guān)鍵。
許多業(yè)內(nèi)人士也表示，上世紀(jì)90年代海南樓市走向崩盤，根源在于沒有任何需求的純炒作，而此次不會崩盤，根源在于有了需求，包括島內(nèi)剛需和島外休閑度假需求。這是兩者最大的區(qū)別。
這也給全國樓市帶來了一個(gè)教訓(xùn)——任何時(shí)候，剛需都是支撐一地樓市健康發(fā)展的基石。炒作這種“擊鼓傳花”的游戲，總會有終點(diǎn)，鼓一停，游戲也結(jié)束了，沒有人能夠事先預(yù)測到花落在誰手里，但對樓市而言，結(jié)果卻只有兩個(gè)字“崩盤”。海南樓市已經(jīng)留下了血的教訓(xùn)。
