摘要：年終歲首之際，烏魯木齊市的房價漲幅，數(shù)次居全國樓市漲幅榜榜首。2012年11月，烏魯木齊市新建住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，同比漲幅2.0%，仍處于70個大中城市房價漲幅榜前三甲。

　　烏市樓市量價齊漲

　　“國家剛剛出臺限購限貸的購房政策時，我們還曾擔(dān)心售房業(yè)績會不會大幅下降。”烏魯木齊市新天潤國際社區(qū)銷售經(jīng)理吳曉梅說，自從新的購房政策出臺之后，銷售員都在研究如何在政策加嚴(yán)的情況下，保證銷售量。

　　新天潤國際社區(qū)在烏魯木齊市屬于高端樓盤，一套120平方米的房子，價格都在100萬元左右。每平方米近7000元的房價在烏魯木齊市整個樓市中來說，算是價格不菲，但這并沒有阻礙人們購買的意愿。2010年新建的二期，共52棟樓房，到2012年5月就基本賣完。最好的一次，8名銷售員一個月就賣了500套房子。

　　在吳曉梅和她的同事看來，日益收緊的政策仿佛對烏魯木齊市的商品房價格并沒有太大的影響。吳曉梅接觸的客戶中，多數(shù)屬于改善性需求，年齡段大都處于30歲-45歲。

　　這種現(xiàn)象并不孤立，在其它房地產(chǎn)商經(jīng)銷的樓盤也基本證實了“銷量依然走高”的現(xiàn)實。

　　烏魯木齊房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示： 2012年11月烏魯木齊商品房供應(yīng)量95.31萬（9250套），環(huán)比增加47.84%。其中，新建商品住房供應(yīng)量為78.39萬（8191套），環(huán)比上漲33.84%。實際簽約商品房56.91萬（5459套），環(huán)比增加38.74%;新建商品住宅352.82萬（5018套），環(huán)比上升35.37%。

　　未生病先吃藥

　　2012年，在限購限貸政策的持續(xù)影響下，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)活動顯得謹(jǐn)慎，部分房產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)營重點放在承建集資房、統(tǒng)建房和存量房的銷售上，自行新開發(fā)項目大大減少。國家統(tǒng)計局新疆調(diào)查總隊提供的資料顯示，截至2012年9月底，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積比上年同期下降39.2%，待開發(fā)土地面積減少64.6%，土地購置費同比下降56.3%。

　　另據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年烏魯木齊市房地產(chǎn)投資額1月-11月累計投資1867362萬元，其中住宅投資額為1479558萬元，同比降低1.86%。

　　其實烏魯木齊市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種“還沒生病就開始喝藥”的情況。國家統(tǒng)計局新疆調(diào)查總隊生產(chǎn)投資價格處一位負責(zé)人說。

　　從烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于全國，即當(dāng)全國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于發(fā)展階段時，烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)才開始萌芽；當(dāng)全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時，烏魯木齊市才剛步入正軌；當(dāng)全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，國家實施調(diào)控時，烏魯木齊卻正處于穩(wěn)步前進階段。這種時間上的滯后性反映了烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展謹(jǐn)慎和起步晚、規(guī)模小、波動大的特點，也決定了烏魯木齊市商品房價格反應(yīng)更加遲滯。

　　1992年，烏魯木齊第一家房地產(chǎn)企業(yè)成立。其起步時間相對我國發(fā)達城市來說晚了將近10年。因為經(jīng)濟發(fā)展程度不比發(fā)達城市，烏魯木齊房地產(chǎn)市場的熱度并沒有達到像北京、廣州等一線城市那么高。

　　國家統(tǒng)計局新疆調(diào)查總隊提供的資料顯示，2003年，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控開始后，烏魯木齊房市在交易量逐年增加的情況下供應(yīng)量卻上下波動，其原因之一就是資金不充足，影響了房地產(chǎn)開發(fā)速度。調(diào)查顯示：2011年烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)資金來源中銀行貸款僅占15.35%；另外，烏魯木齊統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，全市統(tǒng)計在冊的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)中74.32%的企業(yè)認為融資渠道少，融資成本高，45.59%的企業(yè)認為影響企業(yè)生存與發(fā)展的主要因素是“資金缺乏，融資困難”。

　　“近年，國家對全國房市的政策又有所加嚴(yán)，這對烏魯木齊房市影響頗大。”國家統(tǒng)計局新疆調(diào)查總隊生產(chǎn)投資價格處王偉說，在他接觸的眾多開發(fā)商中，很多開發(fā)商表示其在烏魯木齊房市中的積極性受到了打擊，感覺這塊市場還沒有做起來，就又被打壓了。

　　王偉說，2012年烏魯木齊市房地產(chǎn)住宅投資額同比有所下降，可其交易量與房價漲幅又呈上漲趨勢，這一降一漲反映出，房價漲幅的背后是剛性需求的支撐。

　　政策促進剛需釋放

　　烏魯木齊榮和城二期有1552套住宅，自2011年8月15日開售至今，已售近1000套。“2012年銷量尤其好，而之前很多人都在觀望，只問價不買房。”榮和城置業(yè)顧問任健亮說，現(xiàn)在因為貸款優(yōu)惠，買房人多了起來。榮和城面向的客戶群為中等收入階層，現(xiàn)房均價7200元/平方米，2012年下半年，榮和城二期每月賣房100套左右。

　　任健亮說，在他接觸的購房者中，有60%是為自己的孩子購房，還有的是給自己的父母購房。在辦理購房手續(xù)時，置業(yè)顧問會接觸到顧客的身份證，任健亮發(fā)現(xiàn)，購房者的年齡大多在35歲-45歲之間，且多數(shù)為南北疆地區(qū)的。“塔城、庫爾勒、克拉瑪依等地的顧客相對較多。”

　　據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年1月到11月，本市居民購買商品住房244.51萬平方米，占購買群體的75.73%；非本市居民購買80.69萬平方米，占購買群體的24.27%；本省其他地區(qū)9.02萬平方米，外省市71.58萬平方米。

　　2010年，烏魯木齊市提出，烏魯木齊將力爭用5年到10年的時間，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，在城市北部再建一個面積100平方公里、人口規(guī)模100萬人左右，居住、教育、文化、商貿(mào)等功能完善的新城區(qū)。做到“南控北擴，東延西進”。2010年，烏魯木齊市遷入人口60217人；2011年，烏魯木齊市遷入人口69890人。

　　隨著人口的增加，給城北區(qū)帶來的是樓盤增速加快，房價也一步步上漲。自2009年以來，城北板塊樓市成交量多次占據(jù)烏魯木齊六個行政區(qū)第一。

　　2011年下半年開始，城北區(qū)新開樓盤達19個。2012年，城北板塊開盤的幾家樓盤，價位已集體邁過7000元/平方米。城北片區(qū)項目如天悅龍庭、藍調(diào)一品、北新佳境、御園公館、紫金長安、海盈城市花園、英澳北岸等一批大型社區(qū)都屬高層住宅。消費群體主要針對改善型和投資型的消費人群。

　　“我們老總來到烏魯木齊城北區(qū)開發(fā)樓盤，也正是看到了政府對于這一區(qū)域的發(fā)展政策。”烏魯木齊新天潤國際社區(qū)銷售經(jīng)理吳曉梅說。

　　“西部大開發(fā)、中央的援疆政策、烏魯木齊在新疆的社會經(jīng)濟地位都給烏魯木齊市帶來了大量的住宅需求。”新疆維吾爾族自治區(qū)社會科學(xué)院專家劉蘆梅分析說。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　就拿烏魯木齊市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）來說，中央新疆工作座談會召開之后，援疆工作的不斷推進，給這個開發(fā)區(qū)帶來很大的發(fā)展機遇。

　　上海大眾、三一重工、陜汽重卡等多家國內(nèi)外大型企業(yè)的入駐，帶給烏魯木齊的不僅僅是一個個工廠，還有更多的人力資源。這在很大程度上刺激了開發(fā)區(qū)（頭屯河區(qū)）周邊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　據(jù)烏魯木齊搜房網(wǎng)估算，自2011年下半年開始，烏魯木齊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(頭屯河區(qū))大量的新樓盤開始興建，到目前為止，該區(qū)住宅樓盤已有33個，別墅樓盤4個。除去別墅，住宅平均價格在5700元/平方米左右。

　　2012年12月1日起，烏魯木齊調(diào)整住房公積金提取和貸款政策，購買首套房不貸款可二次支取公積金。

　　一系列更具針對剛需購房族的舉措，在促進樓市需求釋放的同時也讓房地產(chǎn)業(yè)人士開始樂觀起來。

　　《新疆城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2012-2030年）》提出，截至2015年新疆城鎮(zhèn)化水平預(yù)計達到48%，截至2020年全區(qū)城鎮(zhèn)化水平為58%左右。未來3年，新疆將新增200萬人“進城”。按照新疆城鎮(zhèn)化目標(biāo)，每年從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)約60萬人，加上每年30萬適婚人口以及改善型需求等，房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︼@而易見。

　　如此的機遇與規(guī)劃對于烏魯木齊房市來說都是一個利好信號。

　　“我準(zhǔn)備再買一套房子，留給兒子，再不買的話，怕是房價又要漲了。”在烏魯木齊廣匯房產(chǎn)售房部看房子的冶女士說，她周邊現(xiàn)在有很多人都在抓緊買房子，有的是做投資，更多的還是為自己的孩子做準(zhǔn)備。

　　“從烏魯木齊現(xiàn)在的發(fā)展來看，我估計這房價是不會再跌了。”同為看房的楊先生已經(jīng)走了很多家樓盤。

　　目前烏魯木齊商品住宅房價已有高達18000元/平方米；烏魯木齊普通住宅最低房價為3850元/平方米；據(jù)估算，烏魯木齊現(xiàn)階段的商品房平均價格約為5500元/平方米。

　　房價本身很溫和

　　像烏魯木齊這樣的三線城市，居民收入水平并不高，房價漲幅又為何居高不下？2011年烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16141元。2011年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21810元；而同期，北京全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為32903元。如此大的收入差距，為何烏魯木齊的房價漲幅幾度超過北京？

　　“漲幅的數(shù)字看起來很嚇人，但是真的從價格上來說，烏魯木齊的房價變化已經(jīng)很溫和了。”國家統(tǒng)計局新疆調(diào)查總隊生產(chǎn)投資價格處處長王偉分析說，“烏魯木齊的房價會不斷地穩(wěn)步上漲。”但是，當(dāng)說到收入水平與房價漲幅之間的矛盾時，專家也只是無奈地說，這個問題無法解釋清楚。

　　劉蘆梅認為，烏魯木齊現(xiàn)在正是城市化從初期到中期的過渡期，是一個朝陽城市。對烏魯木齊這座城市來說，市民于它的期望越來越高，再加上首府效應(yīng)，想要在烏魯木齊有一套房的群體會隨之增加。“今后烏魯木齊房價定會再漲，只是在工資水平、國家政策以及保障性住房多方面因素的影響下，緩慢、健康地增長。”

　　在70個大中城市房價漲幅榜上漲幅居高的西北三線城市，還有西寧、銀川、蘭州。2012年12月西寧房價均價約為5433元；2012年12月銀川房價均價約為5407元；2012年12月蘭州房價均價約為8066元。

　　2011年，西寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15841元；銀川市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19481元;蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15953元。

　　有人士認為，通過比較發(fā)現(xiàn)烏魯木齊的房價漲幅情況與這三個城市相差不多，烏魯木齊房價漲幅算是正常。