摘要：2013年廣州二手房市場出現(xiàn)大量改善型成交，二手房買家“激情消費”的主要原因。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩(wěn)的態(tài)勢。

　　市場走勢激活買家信心

　　2013年才過了兩周，我就已經(jīng)做了兩單100平方米以上的二手房交易，一個共同的特點是兩單都是一次性付款，這也激活了一部分手中有閑錢的買家的投資信心，成為改善型二手房買家“激情消費”的主要原因。

　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年由總體套均總價以及一次性付款的套均總價看，基本呈穩(wěn)步走高的態(tài)勢，其中四季度一次性付款的套均總價高達(dá)180萬元以上，較以往明顯上升，顯示了二手買家較為強勁的經(jīng)濟實力。此外，套均總價的走高，也與樓價實質(zhì)性上漲、中高端買家活躍度提升以及大面積、貴價盤成交增多等因素有關(guān)，也從側(cè)面反映了買家的價格認(rèn)可度有所提高。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，如天河的東圃—車陂、天河北、天河公園、員村；越秀區(qū)的淘金—建設(shè)路、東風(fēng)東—東山口；荔灣的中山八—陳家祠、花地灣；海珠的工業(yè)大道、海珠中心等板塊；而升幅不大的板塊則主要集中在花都、黃埔、白云等外圍區(qū)域以及中心區(qū)的邊緣板塊，如花都的山前大道、白云區(qū)的同和板塊、新體育館以及荔灣的鶴洞板塊、黃埔的區(qū)府板塊等近郊地段。

　　從2012年下半年開始，隨著市場的整體回暖，中心區(qū)新盤的價格穩(wěn)步回升，加上中心區(qū)新盤以面積較大的改善型產(chǎn)品居多，首置、改善、投資等各類型買家大多根據(jù)自身的實力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，新房、二手房市場共同走旺，基本實現(xiàn)了較良性的互動效應(yīng)，尤其是中心區(qū)，一手新盤分流部分二手買家的影響逐漸減弱。與附近的一手項目比較，中心區(qū)部分二手優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍有社區(qū)較成熟、入住時間快、產(chǎn)品豐富多樣以及價格相對稍低等優(yōu)勢。

　　2013年仍以“平穩(wěn)”為基調(diào)

　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，在租金方面，2012年廣州二手住宅的平均租金較上年有所上漲。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2012年廣州市中高檔商品住宅市場平均租金為40.8元/平方米/月，較2011年上漲了4.6%，漲幅較2011年有所減緩。2011年廣州住宅租金的漲幅約為一成。2012年上半年，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩(wěn)的態(tài)勢；下半年，隨著樓價的回升，部分板塊的租金也有一定幅度上漲，但漲幅不大，套均漲幅在5%—8%左右。

　　面對一片向好的市場形勢，對于2013年的二手房市場走勢，合富置業(yè)首席市場分析師龍斌博士分析，研判2013年廣州二手樓市的走向，主要參考宏觀環(huán)境（政策與經(jīng)濟）、通脹水平、價格漲速等三方面的因素。政策方面，由于保障房未能形成規(guī)模供應(yīng)，加上房產(chǎn)稅等其他政策未能完全替代限購效果，預(yù)計2013年限購仍難退出。不過，出于經(jīng)濟“防滯”的考慮，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預(yù)計仍以“向緊微調(diào)”為主，如加強土地和資金監(jiān)管、加強地方政府問責(zé)、加快推進(jìn)房產(chǎn)稅、控制房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣量等。總體來說，2013年房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)中微調(diào)”為主。

　　其次，由通脹水平看，2013年經(jīng)濟對資金的需求仍保持在較高水平，年底中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“2013年繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”。由此預(yù)計2013年的國內(nèi)流動性仍將保持寬松，社會廣義貨幣（M2）將突破100萬億元人民幣。在國內(nèi)外流動性帶動下，預(yù)計2013年通脹壓力將有所加重，預(yù)計CPI將呈上行態(tài)勢，全年平均漲幅或在3%左右。受通脹有所加劇影響，市場預(yù)期將會持續(xù)向好，預(yù)計資金流向不動產(chǎn)市場的熱情或會延續(xù)，長期持有或保值增值的購房需求仍將保持較活躍的態(tài)勢。