摘要：很多中小開發(fā)商在海南炒地的常用手法：低價(jià)收購工業(yè)用地，然后通過片區(qū)規(guī)劃調(diào)整和土地性質(zhì)變更，再尋找買家高價(jià)出售。但隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)打壓，海南樓市隨之在2011年開始急轉(zhuǎn)直下，一度陷入冰凍狀態(tài)，這讓很多中小開發(fā)商措手不及。

　　海南樓市正在進(jìn)入陣痛期，開發(fā)商偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款和工資，甚至老板“跑路”等現(xiàn)象層出不窮。

　　撐不下去的中小開發(fā)商只能“斷臂求生”，尋求有實(shí)力的房企進(jìn)行兼并收購，進(jìn)一步加劇海南房地產(chǎn)市場的激烈洗牌。

　　小開發(fā)商出局

　　兩年后，陳鴻昌（化名）坐在我們面前，話語客套但卻難掩疲態(tài)，完全沒有了當(dāng)年的意氣風(fēng)發(fā)。

　　陳鴻昌依然迫切地詢問：“你有沒有認(rèn)識(shí)一些需要地塊的開發(fā)商，我手上有幾塊地要急著出手。”

　　而陳鴻昌在兩年前問過類似的問題。只不過，當(dāng)時(shí)熱衷于買地的陳鴻昌，是想聯(lián)絡(luò)一些開發(fā)商，收購地塊。

　　此前的2010年1月，國際旅游島政策出臺(tái)刺激海南在短期內(nèi)急劇膨脹，購房者和開發(fā)商都蜂擁而至，催生海南樓市的第二波熱潮。

　　正是奔著這股熱潮，陳鴻昌在2010年初從湖南轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，以每畝十幾萬的價(jià)格收購了位于�？谖骱０兑粋�(gè)老工業(yè)區(qū)內(nèi)的150畝地塊。這是一塊工業(yè)用地，陳鴻昌收購后以每畝20多萬元的價(jià)格補(bǔ)交的地價(jià)差，將這幅地塊變更為住宅用地。

　　本來打算自己開發(fā)，但有開發(fā)商竟然想高價(jià)收購這幅地塊。陳鴻昌隨之將這塊以每畝180萬元的價(jià)格出售給對(duì)方，轉(zhuǎn)手獲利2個(gè)多億。

　　這讓陳鴻昌感到像做夢(mèng)一樣，“我決定不做開發(fā)，只做土地買賣，這樣賺錢更快”。陳鴻昌隨后通過入股、直接收購等方式，在�？�、文昌、瓊海收購了五幅地塊，面積從幾十畝到600多畝不等，都是工業(yè)用地。這也是很多中小開發(fā)商在海南炒地的常用手法：低價(jià)收購工業(yè)用地，然后通過片區(qū)規(guī)劃調(diào)整和土地性質(zhì)變更，再尋找買家高價(jià)出售。

　　但隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)打壓，海南樓市隨之在2011年開始急轉(zhuǎn)直下，一度陷入冰凍狀態(tài)，這讓陳鴻昌措手不及。

　　陳鴻昌說，一方面是政府對(duì)炒賣土地行為的打擊力度不斷加大，申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃和改變土地性質(zhì)越來越難，另一方面是市場逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致沒人愿意接手。而這兩個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)炒地來說，缺一不可，“尤其是很難找到敢接盤的人”。

　　“出來混，遲早要還的。”陳鴻昌略帶一絲自嘲，他說自己公司的資金鏈已經(jīng)難以支撐，2010年賺的利潤又全部砸了進(jìn)去。

　　隱形資金鏈危機(jī)

　　陳鴻昌的遭遇，折射目前海南房地產(chǎn)市場的縮影。驚喜、興奮、貪婪、未知乃至恐懼等諸多復(fù)雜情緒，在海南開發(fā)商中反復(fù)交織。有人甚至調(diào)侃說，海南的房地產(chǎn)開發(fā)商每天都在驚喜和驚嚇中度過。

　　陳鴻昌當(dāng)年出售的這個(gè)地塊上看到，這里已經(jīng)是樓宇林立，但該項(xiàng)目并未對(duì)外推售。陳鴻昌說，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)約每平方米1000元，建安成本2500元，加上稅費(fèi)和銷售成本等，預(yù)期銷售價(jià)格為8000元。

　　但根據(jù)目前情況來看，這個(gè)項(xiàng)目附近的房價(jià)普遍在每平方米5000至6000元。這意味著，如果低價(jià)銷售，這個(gè)項(xiàng)目的接盤者很可能無利可圖。

　　陳鴻昌說：“接盤者也不是很專業(yè)，但當(dāng)時(shí)根本也沒想到房價(jià)會(huì)下跌這么多，畢竟那時(shí)候大家都像瘋了一樣。”

　　有知情人士透露，按照計(jì)劃該項(xiàng)目在2012年6月份就可以推售，但接盤的開發(fā)商不斷延緩工期，并遲遲不愿意開盤，主要是周邊樓市價(jià)格下調(diào)導(dǎo)致該項(xiàng)目的銷售壓力太大，“定價(jià)高了難以銷售，定價(jià)低了可能會(huì)虧本”。

　　陳鴻昌坦言，公司陷入資金鏈困局主要是因?yàn)楸灰粫r(shí)暴利沖昏了頭腦，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)上馬，一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就很容易導(dǎo)致整個(gè)鏈條面臨斷裂。

　　本報(bào)通過對(duì)多位開發(fā)商訪問了解到，類似于陳鴻昌的案例在海南樓市中并不在少數(shù)，目前很多中小開發(fā)商普遍因銷售回款遇阻而陷入資金鏈壓力。

　　而更深層次原因是，在海南房地產(chǎn)市場中2009年至2010年之間上馬的項(xiàng)目過于集中，導(dǎo)致大量樓市扎堆入市，競爭過于激烈。

　　根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，僅僅在2010年，海南全年房地產(chǎn)開發(fā)就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商2010年在海南房地產(chǎn)的總投資不低于1000億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目可謂遍地開花。

　　深圳某大型上市房企海南負(fù)責(zé)人表示，目前海口樓市這一輪推盤的項(xiàng)目多是在國際旅游島熱潮時(shí)所拿地塊，而且很多都是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本相對(duì)較高，很難對(duì)售價(jià)進(jìn)行大幅下調(diào)。

　　該負(fù)責(zé)人稱，目前海南中小開發(fā)商普遍都存在不同程度的資金壓力問題，尤其是以投機(jī)為目的的開發(fā)商被套牢。“雖然沒有出現(xiàn)大量開發(fā)商倒閉的情況，但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態(tài)的開發(fā)商越來越多。”

　　尤其是一些開發(fā)商開始采取了偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款等方式，緩沖資金鏈帶來的壓力。

　　根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤。

　　行業(yè)并購上演

　　相對(duì)普遍存在隱形危機(jī)而言，海南樓市中出現(xiàn)的中小開發(fā)商顯現(xiàn)危機(jī)更值得關(guān)注，尤其是一些開發(fā)商開始尋求外部輸血。

　　深圳某大型上市房企海南負(fù)責(zé)人透露：“2012年以來向我們尋求收購的開發(fā)商越來越多，這些開發(fā)商大多擁有土地，但沒能力開發(fā)，也有很多是項(xiàng)目進(jìn)入部分開發(fā)狀態(tài)，部分開發(fā)商甚至想把項(xiàng)目全部出讓給我們。”

　　該負(fù)責(zé)人表示，這些開發(fā)商主要是因?yàn)橘Y金鏈問題，急于出售項(xiàng)目以獲取自救，“往往提出的收購條件是要求現(xiàn)金支付”。

　　根據(jù)公開資料，部分擁有資金優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商開始在海南展開收購。2012年4月，方興地產(chǎn)（00817.HK）以1.5億元收購海南蘭海集團(tuán)旗下一項(xiàng)目公司51%的股權(quán)，擬通過項(xiàng)目公司取得海南三亞一幅土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)。

　　此外，7月，中弘地產(chǎn)宣布擬用自有資金2.46億元收購海南日升投資有限公司40%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊�，中弘興業(yè)將持有海南日升100%股權(quán)。越秀地產(chǎn)在11月24日以3.5億元的價(jià)格，向海南白馬控股有限公司收購海南一家項(xiàng)目公司50%股權(quán)。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　有開發(fā)商透露，除上述收購案例外，萬科、龍湖、海航等大型房企都在籌劃收購兼并事宜，以期在行業(yè)低谷期進(jìn)入海南市場或加大布局。

　　有上市房企負(fù)責(zé)人坦言：“很多項(xiàng)目提出的收購價(jià)格，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我們的預(yù)期，但考慮到目前市場銷售仍不樂觀，暫時(shí)不愿意接盤。”

　　銷售不暢可能是限制大型開發(fā)商展開收購的重要原因。深圳經(jīng)典陽光房地產(chǎn)顧問有限公司海南分公司總經(jīng)理蔡志喆表示，2010年房價(jià)暴漲透支了海南房價(jià)，目前剛需型產(chǎn)品降價(jià)后銷售不錯(cuò)，但高端旅游地產(chǎn)產(chǎn)品仍未明顯走出低迷行情。

　　根據(jù)海南省住建廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前海南房地產(chǎn)市場的實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬平方米，按照2011年880萬平方米的銷售速度計(jì)算，仍需要消化接近6年。

　　每到寒風(fēng)刺骨的冬季來臨，擁有溫潤空氣和陽光沙灘的海南就會(huì)迎來大批北方度假游客，這也是海南開發(fā)商苦守一年的精神支撐。

　　在海南樓市旺季到來時(shí)，大型開發(fā)商開始組團(tuán)北上拓展客戶，以期打開銷售不暢局面。1月5日，華潤、中信泰富、華亞等14家大型房產(chǎn)企業(yè)北上哈爾濱展開項(xiàng)目推介，帶領(lǐng)他們的是當(dāng)?shù)卣�府�?/p>