摘要：隨著2012年中國樓市平穩(wěn)微漲中結(jié)束，然而龍頭房企的實力在去年的樓市暖風(fēng)中“水漲船高”，卻不時有中小企業(yè)資金緊張甚至破產(chǎn)的消息傳來。

　　中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份研究報告顯示，萬科、保利、綠地等53家企業(yè)2012年銷售額突破百億元人民幣；而2011年破百億的企業(yè)僅37家。其中，年銷售額超千億的房企由2011年的1家增加至2012年的3家。三甲之外的中海、萬達(dá)、恒大等3家企業(yè)銷售額也均突破900億元，距離千億僅一步之遙。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)等專家表示，內(nèi)地房企前50強(qiáng)銷售均過百億元意味著一二線城市房地產(chǎn)行業(yè)的門檻及集中度與10年前相比大為提升。而從資源、政策、貸款獲取等因素來看，目前的有利條件均向大型房企方傾斜，中小房企的生存空間受到擠壓。

　　中指院報告指出，2012年全年銷售額在1000億以上的房企平均增長速度為29.8%；而銷售額處于100-200億之間的企業(yè)平均增長速度則明顯低于前者，為20.5%。龍頭企業(yè)在資源整合、經(jīng)營管理等方面的優(yōu)勢更為明顯。

　　一方面龍頭房企的實力在去年的樓市暖風(fēng)中“水漲船高”，而另一方面卻不時有中小企業(yè)資金緊張甚至破產(chǎn)的消息傳來。

　　2012年，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣東順德的廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司先后宣告破產(chǎn)。隨后，媒體曝光，杭州錦繡天地房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，部分業(yè)主無法收房。榮安地產(chǎn)、盛高置地等中小房企亦傳出拋售旗下資產(chǎn)謀自救的消息。

　　國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾去年年中稱，2012年中國樓市兩極分化明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者出局。中國房地產(chǎn)協(xié)會與蘭德咨詢?nèi)ツ昴┞?lián)合發(fā)布的一份報告判斷，分化結(jié)果是，到2015年至少會有30%的房企被淘汰出局，其中中小房企將占大多數(shù)。

　　分析此中原因，陳國強(qiáng)認(rèn)為，從2010年開始的新一輪調(diào)控政策加劇了房企實力的分化和行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勝劣汰。在本輪“史上最嚴(yán)”政策的影響下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近一年的“寒冬”。“一旦市場陷入低迷，大房企通過全國性布局、多種產(chǎn)品組合等方式對沖風(fēng)險的能力就凸顯出來”，陳國強(qiáng)說。

　　此外，相較中小企業(yè)，大房企在經(jīng)營管理、融資渠道等方面亦有相當(dāng)優(yōu)勢。陳國強(qiáng)指出，這也使其產(chǎn)品在進(jìn)入消費者視野時具備更高的利潤空間。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉分析，拿地是房企經(jīng)營的基礎(chǔ)，但目前土地市場上招拍掛(招標(biāo)、拍賣、掛牌)的出讓方式一定程度上加劇了競爭，推高地價，也成為房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)弱分化的原因之一。“動輒幾十億的地價只能讓一些實力不夠的中小房企望而興嘆。”

　　兩位專家均表示，從中長期來看，中國樓市集中度漸升的趨勢仍將持續(xù)。陳國強(qiáng)認(rèn)為，幾乎每個行業(yè)都會出現(xiàn)集中度提高的情況，企業(yè)通過資源重組和并購等向成熟市場的方向發(fā)展。

　　但劉洪玉指出，如果某些地區(qū)集中度過快增高，則有形成壟斷的隱憂，或致市場競爭不足，價格難控等問題。他提醒，如果房企數(shù)量銳減，或只有零星幾個企業(yè)控制當(dāng)?shù)卣�體房地產(chǎn)市場開發(fā)，則需要警惕壟斷。

　　值得注意的是，市場分化和強(qiáng)者愈強(qiáng)并不意味著大型房企就能高枕無憂。陳國強(qiáng)直言，在愈發(fā)激烈的競爭中，大房企如果出現(xiàn)決策錯誤或跟不上市場轉(zhuǎn)型速度，也不排除一夜間“大廈傾覆”的可能。