摘要：2012年11月“豪客”蜂擁買入，珠江新城豪宅。根據(jù)最新研究報(bào)告天河區(qū)的均價(jià)相應(yīng)出現(xiàn)下跌，成為2012年12月廣州中心區(qū)域唯一跌價(jià)的區(qū)域，“其他區(qū)域依然出現(xiàn)價(jià)格上漲勢頭。”

　　豪客去年11月蜂擁買入珠江新城豪宅拉高均價(jià) 后因豪宅成交放緩

　　宋先生(化名)在去年11月的時(shí)候一次性付款買入珠江新城一套總價(jià)1900萬元的豪宅，成為當(dāng)月一擲千金購買豪宅的“豪客”之一。多套單價(jià)過7萬元/平方米的單位成交，將珠江新城該月的二手均價(jià)拉高，而12月均價(jià)則因此出現(xiàn)下跌。“這就是珠江新城均價(jià)出現(xiàn)下跌的原因。”滿堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰說到，根據(jù)最新研究報(bào)告，上月天河區(qū)的均價(jià)相應(yīng)出現(xiàn)下跌，成為去年12月廣州中心區(qū)域唯一跌價(jià)的區(qū)域，“其他區(qū)域依然出現(xiàn)價(jià)格上漲勢頭。”

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，去年11月后房地產(chǎn)政策趨向及后市走勢明朗化，也因成交結(jié)構(gòu)比例的變化導(dǎo)致去年12月成交均價(jià)下降并不出奇。

　　“豪客”入市為使業(yè)主讓步

　　這些“豪客”的共同目標(biāo)是凱旋新世界，令去年11月該小區(qū)成功售出數(shù)套總價(jià)超過1900萬元、單價(jià)超過7萬元/平方米的單位。經(jīng)手這些成交的中介人士透露，這些超高價(jià)物業(yè)的新買家是以“改善居住環(huán)境”為購房目的的客戶。“超高總價(jià)的物業(yè)成交集中在去年11月，而放盤則高度集中在第三季度，這種厚積薄發(fā)的現(xiàn)象說明客戶的稀缺性。”

　　對(duì)于“豪客”出手，周峰認(rèn)為：“去年11月下旬開始，很多銀行都沒有錢可以借出來了，特別是這種總價(jià)超過千萬元的物業(yè)，銀行更加審慎，故業(yè)主面對(duì)的有效客戶更加少，業(yè)主多多少少都會(huì)作出讓步。”

　　珠江新城二手樓價(jià)未降

　　珠江新城中區(qū)一家中原地產(chǎn)分行的營業(yè)經(jīng)理李小姐聲稱，最近分行所在附近的樓盤成交均價(jià)均有1000~2000元/平方米的漲幅，成交量也有所增加，上個(gè)月成交了8~10宗。“我們這些樓盤都以居住型為主，買家都是在周邊上班的，他們只要有需要，又能承受價(jià)格就會(huì)買，不會(huì)考慮太多投資的目的。”

　　據(jù)了解，房地產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)往往將珠江新城分為東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)，不過周峰認(rèn)為分為東西兩區(qū)比較合適。東西區(qū)以冼村路分界，西區(qū)大部分樓盤樓齡較高，但生活設(shè)施更成熟，因此成交量較多，約為整個(gè)珠江新城的60%左右;東區(qū)集中較多新盤，成交量沒有西區(qū)多，但其總價(jià)高，平均比西區(qū)高出150~200萬元/套，買家多為資金實(shí)力較強(qiáng)的“豪客”。

　　“二手業(yè)主很精明，不會(huì)隨便降低心理預(yù)期的。”合富置業(yè)匯豪分行一名主管邱榮銳聲稱，二手業(yè)主對(duì)一手價(jià)格較為敏感，放盤價(jià)格變動(dòng)會(huì)緊跟一手新貨價(jià)格，除非有急售情況，才會(huì)稍微調(diào)低一點(diǎn)價(jià)格，“他們很清楚二手物業(yè)有一定優(yōu)勢。而且個(gè)個(gè)覺得自己的單位是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，很難有議價(jià)空間。起碼我未發(fā)現(xiàn)有二手豪宅出現(xiàn)降價(jià)情況。”

　　提醒：豪宅要漲15%投資者至少要等2年

　　“豪客”膽敢在這個(gè)時(shí)間段大舉入市，是否意味著珠江新城依然具備了投資空間?梁燕明認(rèn)為與非市中心新興的豪宅板塊相比，珠江新城價(jià)格雖然較高，但發(fā)展成熟度、區(qū)位價(jià)值讓豪宅買家對(duì)其保值力更有信心，因此珠江新城會(huì)吸引那些資金雄厚但對(duì)物業(yè)保值力和發(fā)展成熟度有較高要求的買家入市：“對(duì)這些買家來說，入市發(fā)展成熟的珠江新城當(dāng)然比入市新興板塊的風(fēng)險(xiǎn)要低一些。”

　　而在周峰看來，這些“豪客”的舉動(dòng)確實(shí)具有風(fēng)向標(biāo)的作用。“現(xiàn)在是春節(jié)前的淡季，高價(jià)房的板塊也會(huì)跟其他板塊一樣，出現(xiàn)階段性淡季，如果準(zhǔn)客戶確實(shí)看中了對(duì)應(yīng)的物業(yè)，且可動(dòng)用的資金尚算充裕，可以考慮進(jìn)入市場，畢竟高價(jià)盤的買價(jià)并不是大比例的群體，原業(yè)主在淡季或許會(huì)對(duì)物業(yè)的售價(jià)作出優(yōu)惠性的微調(diào)。”不過，他認(rèn)為現(xiàn)在是豪客進(jìn)入珠江新城看房買房的好時(shí)機(jī)，但不一定是進(jìn)入整個(gè)天河所有板塊買房的好時(shí)機(jī)。

　　另外，目前珠江新城二手價(jià)格普遍在3萬元/平方米左右，短期內(nèi)繼續(xù)沖高的空間不大，但他預(yù)期未來兩年仍有15%左右的升幅，投資者要有心理準(zhǔn)備，持有物業(yè)到升幅達(dá)到15%才放手的話，還需要沉得住氣等待至少兩年時(shí)間。

　　投資回報(bào)分析：外籍客租賃回報(bào)率較高

　　廣州豪宅市場整體情況與珠江新城市場趨勢一致。據(jù)仲量聯(lián)行8日發(fā)布的“2012年廣州房地產(chǎn)市場年度回顧”報(bào)告，2012年廣州一手豪宅市場共成交1680套單位，比2011年的總銷量減少大約7.5%。另外，豪宅租賃市場出現(xiàn)變化，租價(jià)漲幅環(huán)比出現(xiàn)下跌。曾麗分析，豪宅市場的放租量和銷售盤都有所增加，影響租金的上漲，特別以二沙島和濱江東為明顯。而珠江新城和天河北因?yàn)槠骄�租價(jià)相對(duì)上述兩者較低，吸引更多外籍雇員的租賃。廣州力派資訊服務(wù)總經(jīng)理簡健偉稱，50元/平方米/月的租賃價(jià)格只是天河的均價(jià)，實(shí)際上天河北的新樓盤租價(jià)至少達(dá)到70~80元/平方米/月，如天河新作、中宇廣場、瑞安創(chuàng)日等，對(duì)于外籍租客來說，他們認(rèn)為6~8年樓齡的已經(jīng)算是舊房子。他們需要至少70~80平方米的兩房單位。據(jù)中介人士透露，珠江新城的租客中至少有30%是外籍租客。因此，這些物業(yè)的租金回報(bào)率也相對(duì)高于其他物業(yè)，簡健偉以瑞安創(chuàng)日為例分析，其賣價(jià)為3萬元/平方米左右，90平方米的單位可租7000~8500元/月，天文苑110平方米的兩房單位租金為8000~9000元/月，售價(jià)為3萬元/平方米左右，租金回報(bào)率均有3%~4%之間。按照滿堂紅數(shù)據(jù)，144平方米以上的非普通住宅出租回報(bào)率為2.7%，比去年同期上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，也是租金回報(bào)率唯一有上升的物業(yè)類型。