摘要：新建商品房和二手房成交價上下波動，北京市五環(huán)內外“二八開”，數據顯示本市去年新建商品住房成交均價為每平方米2.07萬元，比2011年下降7.6%；二手房成交均價為每平方米1.87萬元，同比上漲5.1%。

　　量升價降

　　五環(huán)內外“二八開”

　　數據顯示，本市去年新建商品住房成交均價為每平方米2.07萬元，比2011年下降7.6%；二手房成交均價為每平方米1.87萬元，同比上漲5.1%。

　　“以全年的成交量來看，整個房地產市場中的主要力量仍是首次置業(yè)的剛需人群。”北京房地產業(yè)協會秘書長陳志說。

　　數據顯示2012年本市住房市場呈兩個“二八開”五環(huán)外成交量占86.5%，占了8成多，其成交均價為每平方米1.76萬元，同比下降2.1%；140平方米以下戶型成交量占80.1%，也占了8成，其成交均價為每平方米1.73萬元，同比下降3.2%。四環(huán)以內的新建商品房價格同比上漲了5.6%，五環(huán)外的房價同比下降了約兩個百分點。

　　“市場上供應的大部分房源是適合剛性需求的普通住房，這些房源主要分布在五環(huán)外的發(fā)展新城。”陳志說，這些區(qū)域住房供地充足并以普通住房為主，房價穩(wěn)中有降，并且近幾年軌道交通快速發(fā)展，市政條件不斷改善，有效滿足了首次置業(yè)型的剛性自住需求。

　　而偉業(yè)我愛我家集團的數據顯示，去年北京四環(huán)以內房價為每平方米3.9萬元，四到五環(huán)之間為每平方米3.3萬元，五到六環(huán)之間為每平方米2萬元左右，六環(huán)以外為每平方米1.3萬至1.4萬元。

　　剔除保障房

　　不再提“新建普通住宅”

　　大家注意到，這次的統計范圍為全市的新建商品房，其中除了普通住宅以外，甚至還包括公寓、別墅等高檔住宅。而此前曾經出現過的“新建普通住房”已經不再作為統計標準。

　　“這是因為新建普通住房雖然面積、售價都更符合普通購房人的需求，但由于包括了經適房和兩限房，會導致一些不能購買保障房的普通市民，對房價統計感覺差異過大。”陳志說。

　　去年一年盡管有“豪宅”拉高平均成交房價，但來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的監(jiān)測數據卻顯示，剛需人群仍是促進房地產市場成交的絕對主力軍。該數據顯示，2012年北京套均成交額千萬元以上的豪宅共有2209套，僅占全市新房成交量的2.4%，同比萎縮0.9個百分點。

　　年底翹尾

　　預計今年房價平穩(wěn)

　　在陳志出示的成交價、成交量曲線圖上，房價波動呈現出一條尾端微微翹起、但全年十分平穩(wěn)的直線;而成交量則按不同月份畫出了非常大的波浪線，似乎跳繩一樣忽高忽低。

　　據分析，年末翹尾的上升行情，具有階段性，且幅度也是有限的。這是因為，推動翹尾行情的利好因素在年末時有一定透支，其影響力隨著時間推移會逐步弱化。

　　去年房價的翹尾走勢讓部分市民擔憂：如果再不買，今年是否會出現強烈的“上翹”行情?陳志回應說，根據房協對市場上在建項目的跟蹤監(jiān)測，目前全市已實現開工、但尚未上市的商品住房項目大約有1200萬平方米，預計能形成10萬至12萬套的新增供應，明顯會高于2012年的8.9萬套。再加上二手住房的盤子在不斷擴大，也會在一定程度上增加二手房源的供應。“房價上漲因素中也有預計供應量將下降的原因，但從數據上看，商品住房的總體供應量不會出現大幅短缺。”陳志說，預計今年本市房價仍將保持平穩(wěn)。