摘要：上海年底，紛紛出現(xiàn)地王，禁令發(fā)出，地王又現(xiàn)。

　　從臨時終止到全國地王

　　海門路55號地塊，東至海門路，南至東大名路，西至公平路，北至東長治路，出讓面積40577.4平方米，容積率6，起始總價46.9億元，起始樓板價19264元/平方米，為商辦用地。

　　從昨日現(xiàn)場的情況來看，拍賣競價相當(dāng)激烈。大家了解到，在競拍中多次出現(xiàn)主持人對當(dāng)前價格喊出“第三次”確認(rèn)時另一方“壓線”加價的情況。

　　經(jīng)過多輪競價，上海國際港商務(wù)集團股份有限公司及威旺置業(yè)有限公司以56.8億元最終將海門路55號地塊納入囊中，地塊溢價率21.1%，樓板價達(dá)到23330元/平方米。

　　憑借56.8億元的身價，海門路55號地塊不僅一舉打破了12月12日漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b04南站商務(wù)區(qū)地塊54.13億元的上海今年土拍總價紀(jì)錄，也超過了56.2億元的南京下關(guān)濱江2號地塊，榮膺2012年全國總價新地王。

　　值得一提的是，這并不是海門路55號地塊首次進入土地市場。公開資料顯示，早在2011年7月，該地塊就曾以46.67億元的總價掛牌出讓，當(dāng)時共引來35家企業(yè)領(lǐng)取了競買申請書，但并無人提出競買申請，后因出讓人要求提前終止。

　　分析人士認(rèn)為，2011年市場環(huán)境不佳，企業(yè)對后市普遍悲觀，加上海門路地塊總價和單價都不便宜，地方政府很可能是因為擔(dān)心流拍而不得不中止了出讓計劃。

　　相比于之前的掛牌價，地塊起拍價比去年高出了2300萬元;從起拍樓板價看，這次的起始樓板價為19264元/平方米，低于當(dāng)時的價格接近23000元/平方米的起拍樓板價，但要注意的是，此次最終實際成交樓板價為23330元/平方米，還是超過了去年的起拍樓板價。

　　“禁令”失效?

　　對此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，雖然地塊位于上海北外灘核心地段，是上海國際航運中心建設(shè)的配套商務(wù)項目，但其最終成交價與市場預(yù)期相比，還是過高了。

　　近期，土地市場升溫，各地地王頻出。以上海為例，隨著海門路55號地塊的順利出讓，上海12月份已經(jīng)成交了14幅經(jīng)營性用地地塊(不含動遷及保障房用地)，成交金額高達(dá)149.62億元。這也已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)單月土地出讓金額的新高。從時間上看，今年第四季度，上海已經(jīng)誕生了四塊地王。

　　為了給土地市場降溫，12月18日，國土部還專門召開了新聞發(fā)布會，要求各地采取分割出讓、綜合競標(biāo)、配建競標(biāo)、提高付款難度等方式，避免出現(xiàn)“地王”。并決定對典型案例、重點對象采取公開調(diào)查，而當(dāng)時的全國地王下關(guān)區(qū)濱江2號地塊被列為首個調(diào)查對象。

　　但從全國地王又被刷新的情況看，國土部“殺雞儆猴”的招數(shù)似乎不太管用。

　　“地王的頻出主要源于市場的回暖，相比于去年的寒冬，現(xiàn)在房企手里有錢了，對未來市場的預(yù)期也好了，才敢大量高價拿地。”宋會雍表示。

　　宋會雍認(rèn)為，國土部的禁令只是把顯現(xiàn)問題隱性化。“把大地塊切成小塊賣以阻止總價地王出現(xiàn);把單價高的土地捆綁其他低價土地一起賣以阻止單價地王的誕生;抬高起拍價來阻止溢價地王出現(xiàn)。但這些措施并沒有改變土地市場升溫的事實，它的高調(diào)參與反而助長了市場對樓市以及土地市場向暖發(fā)展的預(yù)期。”

　　而薛建雄則認(rèn)為，禁令剛出，又現(xiàn)地王，其實在一定程度上反映了中央和地方在土地市場上的協(xié)調(diào)問題。“在房地產(chǎn)上，中央部門的職能既是監(jiān)管者，又是領(lǐng)導(dǎo)者，但具體執(zhí)行權(quán)又落到地方地府手上，而賣土地又是地方政府的主要收入，這中間存在諸多矛盾。”薛建雄認(rèn)為，這種現(xiàn)象不會是單一個案，接下來還會有更多的新地王出現(xiàn)。

　　中央和地方兩者應(yīng)在供應(yīng)上達(dá)成共識。在控制房價的背景下，國土部要做的不是僅盯住土地價格，而是要學(xué)會通過控制供求關(guān)系來控制土地價格甚至是房價。