摘要：回顧2012年全國(guó)樓市，可謂經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商“由憂轉(zhuǎn)喜”，購(gòu)房者由觀望到恐慌性入市，地方政府賣地由冷淡到狂熱。

　　0352房網(wǎng)訊：2012樓市，點(diǎn)題兩個(gè)字：“逆轉(zhuǎn)”。

　　市場(chǎng)：以價(jià)求量 一房難求

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文總結(jié)2012年末樓市出現(xiàn)“三高”：成交量連創(chuàng)新高、樓價(jià)持續(xù)走高、土地成交創(chuàng)新高。以廣州為例，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月一手樓成交量超70萬(wàn)平方米。北、上、廣、深等一線城市，樓市成交量均已創(chuàng)出了本輪調(diào)控以來(lái)的新高。

　　在嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控背景下，2012年樓市可謂開(kāi)局慘淡。元旦、春節(jié)等假期慘淡成交，直至3月開(kāi)發(fā)商采取以價(jià)換量，全國(guó)樓市才逐漸擺脫跌入冰點(diǎn)的狀況。在隨后的傳統(tǒng)淡季7、8月份，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)加大促銷力度，加上信貸政策放松，促使買家入市，樓市“保暖”得以延續(xù)。

　　盡管受到?jīng)Q策層多次表態(tài)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，以及房?jī)r(jià)止跌回漲等因素影響，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”未能如期而至。但進(jìn)入11月份，由于多家房企10月銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，不少開(kāi)發(fā)商已完成全年銷售目標(biāo)，推盤(pán)動(dòng)力不足，導(dǎo)致部分地區(qū)甚至出現(xiàn)“一房難求”的局面。

　　然而，樓市“暖冬”來(lái)臨，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，讓不少購(gòu)房者無(wú)法“淡定”，紛紛積極入市。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年11月十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上月上漲0.39%。

　　房企：資金緊張 惜售囤地

　　去年初，房企負(fù)債率高企和資金鏈繃緊的窘境猶在眼前。截至去年3月22日，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比去年上漲了37.8%。4月，杭州市西城時(shí)代家園開(kāi)發(fā)商金星房產(chǎn)正式向法院提交申請(qǐng)破產(chǎn)，被視為“本輪樓市調(diào)控房企破產(chǎn)第一案”。

　　不過(guò)，從去年10月開(kāi)始，華潤(rùn)、招商、中海等10多家大型房企陸續(xù)提前完成2012年年度銷售計(jì)劃。“達(dá)標(biāo)”之后的房企紛紛積極拿地“補(bǔ)倉(cāng)”，導(dǎo)致在歲末之際出現(xiàn)了新一輪“搶地潮”，各地頻現(xiàn)“地王”：11月27日，北京、上海土地市場(chǎng)同日出現(xiàn)“地王”，樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米;11月28日，深圳新的總價(jià)“地王”誕生;11月30日，南京一舉摘得全國(guó)總價(jià)“地王”;12月26日，上海海門路某地塊以近57億元成交，刷新了今年全國(guó)總價(jià)“地王”。

　　政策：地方不斷試探底線

　　事實(shí)上，去年也是中國(guó)樓市調(diào)控以來(lái)“拉鋸戰(zhàn)”最激烈的一年。

　　延續(xù)2011年的調(diào)控態(tài)度，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”為2012年的樓市調(diào)控定下基調(diào)。統(tǒng)計(jì)顯示，一年之間，中央強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖60次;4次提及“決不讓房?jī)r(jià)反彈”;房?jī)r(jià)合理回歸被提到156次;2次提及問(wèn)責(zé)。

　　樓市在“寒冬”中艱難前行，有挨不過(guò)冬天的地方開(kāi)始試探調(diào)控底線。蕪湖、上海、石家莊、南京等數(shù)十個(gè)城市在上半年陸續(xù)出臺(tái)放松限購(gòu)條件、分期支付土地出讓金、提高公積金貸款額度等微調(diào)政策。不過(guò)，多數(shù)微調(diào)在出臺(tái)幾天內(nèi)便夭折。

　　在樓市調(diào)控近一年來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有將近40個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)微調(diào)政策。而在每一輪的成交回暖中，都是先有調(diào)控放松信號(hào)放出，最終卻都以辟謠結(jié)束。一輪輪的試探與博弈始終貫穿在2012年的樓市中。