中房信分析師薛建雄認(rèn)為,雖然剛需樓盤價格總體穩(wěn)定,但還是存在溫和上漲的情況。
11月首個周末入市樓盤均為剛需
“開發(fā)商年底跑量不會再猶豫”
告別“金九銀十”,11月的第一個周末,剛需樓盤再度發(fā)力。
截至11月1日統(tǒng)計,本周末上海5樓盤入市,均為剛需樓盤,推盤量也較大,總計房源700余套,單個樓盤的推盤量大多在100套以上。
“看不到漲價空間”
本周末入市的5個剛需樓盤均位于外環(huán)外,單價均在2萬元以下,給出的優(yōu)惠比較常規(guī)。
中房信分析師薛建雄說,上述樓盤價格與之前開盤或周邊市場價基本持平,推盤量較大,說明開發(fā)商意在跑量,“進(jìn)入11月,氣溫在降,市場熱度也在降,不少開發(fā)商會選擇將推盤時間盡可能提早些。”
薛建雄指出,因為看不到價格會有上升空間,近期一些開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商跑量積極,“這些中小開發(fā)商大多還沒完成全年銷售任務(wù)。”
某上市房企營銷總監(jiān)表示,周末入市的5個樓盤基本都是中小開發(fā)商,這些開發(fā)商對單個項目的現(xiàn)金流要求比較高,“臨近年底,會有大筆現(xiàn)金支出,因此會在年底前推售。”
該總監(jiān)說,由于年底前面臨較大的現(xiàn)金支出壓力,市場意識比較強(qiáng)的開發(fā)商會選在11月前半段提早推盤,“接下來改善型、中高端樓盤也會發(fā)力,因為這類樓盤都是主流開發(fā)商,面臨業(yè)績、資金的壓力,因此11月上海各檔次樓盤推盤會比較平衡。”
關(guān)于價格問題,薛建雄說,雖然剛需樓盤價格總體穩(wěn)定,但還是存在溫和上漲的情況,“比如這一次推盤比前一次單價漲個五六百元,再用一些優(yōu)惠來對沖。”
前述營銷總監(jiān)說,由于目前市場并沒有價格上漲動力,因此年底之前,剛需樓盤的價格會比較平,折后價一般會維持在市場平均水平,“一般剛需樓盤總價能減個五六萬元就算可以了,總價減個10萬元就算較大的了。”
10月成交環(huán)比漲8%
在政策預(yù)期穩(wěn)定的情況下,10月份樓市成交溫和放量。
金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示:10月,上海市商品住宅成交面積為87.62萬平方米,比上月漲8.18%,比去年同期漲91.59%;成交量為年內(nèi)第二高,僅次于6月;成交均價為21841元/平方米,比上月漲0.67%,比去年同期漲2.53%。
金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任黃志堅說,10月成交數(shù)據(jù)表明,剛需依然維持著相對較高的權(quán)重,是成交的絕對主力,樓市也在政府期望的軌道上平穩(wěn)運(yùn)行。
21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,10月剛需盤成交繼續(xù)活躍,單價在2萬元以下的新建商品住宅占比達(dá)66.4%,該比例為近6個月新高。
不過,黃志堅表示,10月商品住宅成交雖然超過9月,但和6月102萬平方米的水平比仍然有較大的差距,和正常時期的月均成交量比差距更大,這表明去庫存任務(wù)依然艱巨,特別是供大于求的大戶型產(chǎn)品依然去化難,供過于求。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,截至11月1日上午,上海新建商品住宅可售面積約為1029萬平方米,雖較10月初小幅回落約3%,但仍處歷史庫存值高位。
對于年底的樓市熱度,黃志堅預(yù)計,11月、12月的成交量依然有望維持在80萬平方米以上,甚至超過10月。主要原因是今年的成交量雖然比去年高,但依然是在歷史的低位,連續(xù)兩年的“地量”是部分開發(fā)商難以承受的,需要回款以維持正常運(yùn)行。因此,優(yōu)惠或以價換量仍會在部分項目中實行,天氣的轉(zhuǎn)涼變冷也會迫使開發(fā)商加大優(yōu)惠力度,以換取成交量。
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據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示,上海9、10月份期間成交套數(shù)在20套以上且于2012年上半年有成交體現(xiàn)的項目共計140個,其中價格較上半年有上漲的共計103個,占比為73.5%。
某上市房企營銷總監(jiān)表示,11月樓市成交量可能會比10月略高,預(yù)計在90萬平方米左右,“9、10月開發(fā)商還存在價格、銷售策略的討論和考量,還存在觀望的成分,但到了11月,臨近年底,開發(fā)商為抓住年內(nèi)最后的時機(jī)跑量、回籠資金,不會再猶豫。”
上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海說,受前期新增供應(yīng)較大影響,11月上半月的剛需成交仍會維持較好的勢頭,但下半月可能會面臨剛需有效供應(yīng)不足的情況,如果是這樣,剛需成交或?qū)⑽s,“今年剛需市場3、4月開始回暖時,很多開發(fā)商就紛紛加快了施工進(jìn)度,紛紛想要趕在9、10月之前入市,目前趕出來的大多已經(jīng)入市,趕不出來的由于臨近年底,索性推遲到明年3、4月再開盤。因此或?qū)⒃斐?1月、12月剛需有效供應(yīng)的一個空當(dāng)期。”
薛建雄也認(rèn)為,11月中旬以后,仍然會有一批中高端樓盤入市,全月樓市的總體成交仍然會維持溫和偏上的水平。