上海中原發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周(10月8日~10月14日)上海市新建商品住宅成交面積為25.32萬平方米(共計2170套)，環(huán)比大幅上揚226.92%，與去年同期相比大幅上揚113.30%;同時，住宅市場新增供應(yīng)量為23.07萬平方米(共計1966套)，環(huán)比大幅上揚239.1%，與去年同期相比小幅上揚29.45%，不過，成交均價則與上周成交均價相比下滑3.56%，降至20114元/平方米。數(shù)據(jù)顯示截至10月18日，本周末(10月20日-10月21日)，上海市內(nèi)預(yù)計有6個新建商品住宅項目開盤或加推房源，其中改善型、中高端樓盤占據(jù)了一半。本周末上海預(yù)計有近千套房源新增入市，較上周末的實際推房量大漲逾140%;開盤均價約為32500元/平方米，較上周末上漲了三成。

　　中房信分析師薛建雄介紹，10月中旬以來，上海改善型、中高端樓盤入市步伐加快，其中不少銷售較好的樓盤價格都跌得厲害，其他樓盤的定價也較貼近市場，尤其是單價3萬元左右的中檔樓盤，跌價的情況較為明顯。“臨近年底，一些中高端房源開發(fā)商面臨一定的資金壓力，所以會選擇旗下中檔樓盤來跑量。”薛建雄進(jìn)一步說，高端樓盤一是難以跑量，二是開發(fā)商也舍不得拿來跑量。

　　徐匯尚海灣豪庭售樓處介紹，該樓盤此次加推200多套90-210平方米精裝修房源，既有江景房，也有非江景房，“目前具體價格還沒有出來，預(yù)計總體單價在6萬元左右。根據(jù)面積大小，認(rèn)籌客戶可享受"5萬元抵扣30萬元、50萬元"的優(yōu)惠”。徐匯印象歐洲城售樓處計劃在本周末加推290多套兩房、三房房源，均價在2.6萬元/平方米，“支付5萬元意向金可享9.5折優(yōu)惠。”另一中等價位樓盤嘉定華潤中央公園也計劃在本周末入市。該樓盤售樓處介紹，此次計劃加推一批精裝修兩房、三房，均價在2.3萬元/平方米，意向客戶可享受總價減5萬元優(yōu)惠，“推多少套還沒有定”。“目前改善型、中高端樓盤的價格是下來的。”某央企開發(fā)商說，真正的高端市場并沒有出現(xiàn)熱銷局面，目前面積在200平方米以下、單價在3萬元左右的改善型、中高端樓盤銷售情況還可以，戶型更大、單價更高的樓盤銷售就較為一般了。據(jù)該央企開發(fā)商介紹，以該公司旗下項目為例，在市中心的高端項目是企業(yè)標(biāo)簽，稀缺資源，肯定不是跑量的，郊區(qū)的改善型會優(yōu)先拿來跑量。

　　青浦綠地新瑅香公館售樓處稱，該樓盤此次系首次開盤，計劃推出100多套房源，均價在1萬元/平方米左右，“辦卡總價減2萬元，全款可打9.7折，貸款打9.9折”。該樓盤此次將推出25套復(fù)式公寓，均價在1.32萬元/平方米，“意向客戶可享受3萬元抵扣7萬元優(yōu)惠，前十名客戶可享9.5折，一次性付款再打9.5折，另外開盤當(dāng)天還有特別優(yōu)惠。”嘉定金鼎香樟苑售樓處未給出具體優(yōu)惠措施，僅稱本周末將推出100多套兩房、三房房源，均價在1.9萬元/平方米，“優(yōu)惠開盤當(dāng)天定”。薛建雄說，本周末推盤的剛需樓盤價格較為堅挺，部分樓盤存在小幅漲價的情況。剛需產(chǎn)品幾乎壟斷了9月上海樓市的新增推盤量，眼下市場上充斥著大量新入市的剛需產(chǎn)品，加劇了剛需項目相互間的競爭，短期內(nèi)大部分剛需項目不會選擇繼續(xù)推盤，預(yù)計在未來幾周的時間內(nèi)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)難以出現(xiàn)爆發(fā)式的增長。改善型產(chǎn)品9月供應(yīng)相對較少，部分改善型項目也寄望在剛需產(chǎn)品供應(yīng)趨淡時期，搶占市場。某上市房企營銷總監(jiān)同樣認(rèn)為，10月改善型、中高端樓盤在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上占比會比9月增大，“這類樓盤開發(fā)商在10月、11月的推盤力度較大，目的是回籠資金，使全年業(yè)績更好看。”

　　某上市房企營銷總監(jiān)說，市場好的時候，尚海灣豪庭江景房賣過單價8萬元，非江景房也賣過6萬元，但今年上半年該樓盤的成交均價只有每平方米5萬多元。該營銷總監(jiān)稱，目前上�？們r在600萬-800萬元的房源銷量還可以，超過800萬元就不行了。

　　新江灣城某中高端樓盤開發(fā)商也介紹，該公司計劃在10月底或11月初加推100多套平層房源，面積在170-180平方米，均價在3.5萬-4萬元/平方米，“這樣的戶型在板塊內(nèi)算較小面積段，比較好賣，定價上雖不算讓利促銷，但也是市場價。”該開發(fā)商稱，今年該公司的銷售情況還行，沒有太大資金回籠和跑量的壓力。同樣計劃在本周末新增入市的，還有3個剛需樓盤。

       #p#副標(biāo)題#e#

　　雖然供應(yīng)量加大，但中高端樓盤的成交情況仍要視乎定價策略。上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，近期改善型、中高端樓盤供應(yīng)量較大，成交肯定會有，但落實到各個樓盤上，是否每個樓盤成交都會好，還有待觀察，“對于目前的改善型、中高端市場，(提高)性價比是惟一一條出路。”上海中建地產(chǎn)副總經(jīng)理宋成魁也有類似觀點。他認(rèn)為，目前的樓市較穩(wěn)，“需求存在，供應(yīng)可以”，但要馬上達(dá)到“好”的程度不太現(xiàn)實，對于改善型、中高端樓盤來說，“價格是一定要讓的，這是大方向”。“我個人認(rèn)為，年內(nèi)改善型、中高端樓盤的價格不會漲，但跌也不會跌到哪里去。除非個別樓盤有自身原因。”前述央企開發(fā)商分析，這類樓盤開發(fā)商在價格上都已堅守了大半年，臨近年底，一般情況下各開發(fā)商不會在價格上出現(xiàn)大的變動，尤其是今年業(yè)績完成較好的開發(fā)商定價不會跳水。該央企開發(fā)商認(rèn)為，具體樓盤的定價會參照所在區(qū)域的供求關(guān)系，“近期出現(xiàn)熱銷的改善型、中高端樓盤周邊，其實周邊也沒有什么其他新盤。”據(jù)某上市房企營銷總監(jiān)介紹，目前上海中高端樓盤的價格維持在調(diào)控前的9折水平，但目前中高端樓盤開發(fā)商對價格判斷較為一致，定價只要比市場價格略低就可以了，不會出現(xiàn)5月那樣靠大幅促銷拉動行情的情況，“因為現(xiàn)在是年底，市場又較為平衡，正常市場價推盤也能有成交。”鑒于9月以來較高的推盤量，薛建雄認(rèn)為，受近期一些定價較低的改善型、中高端樓盤成交較好的影響，本周這類樓盤的成交量會繼續(xù)走高。9月上海樓市供應(yīng)量高達(dá)127萬平方米，預(yù)計10月的新增供應(yīng)仍然會達(dá)到80萬平方米，這可能使得10月樓市成交量達(dá)到90萬-100萬平方米。“由于中高端樓盤占比增多，體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，會出現(xiàn)量價齊升的情況。”薛建雄也指出，這點要在改善型、中高端樓盤降價之后才會出現(xiàn)。

　　從今年春節(jié)后“以價換量”，剛需爆發(fā)以及自住購房持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)的市場特征來看，這兩年真實的購房需求在嚴(yán)厲調(diào)控下積累、后延頗多，通常來說，“剛需”積累到一定程度、在一定條件下就會爆發(fā)。“金九不金”卻為年度內(nèi)的最后一季成交儲備了能量

　　隨著大量的新增供應(yīng)入市，又一次加大了存量房的壓力，未來的銷售壓力依然存在，而差別化的政策雖然支持剛需購房，并進(jìn)一步抑制投資性需求，但是剛需對于價格敏感性較高，另外受當(dāng)前政策緊縮、房貸優(yōu)惠取消等因素影響，需求端明顯受到抑制。因此，預(yù)計后市房價仍將穩(wěn)步下行。