正當開發(fā)商回味著并不正宗的“金九”所帶來的甜酸苦辣之時，轉(zhuǎn)眼已進入10月。從9月和10月初的情況看，上海房地產(chǎn)市場漲價樓盤和降價樓盤同時增多，開發(fā)商心態(tài)分化現(xiàn)象明顯。業(yè)內(nèi)人士認為，進入10月下旬，開發(fā)商將面臨銷售任務、資金回籠的壓力，但不排除有部分樓盤加大優(yōu)惠力度。

　　上海寶華集團副總裁楊健介紹，9月底以來，上海剛需樓盤的推盤量一直較大，“十一”長假和房展會期間又有較多的促銷，客戶入市較為踴躍，這推升了近期的樓市成交。剛需樓盤的集中成交，明顯拉低了上周上海樓市的成交均價。黃志堅稱，上周上海樓市20114元/平方米的成交均價，創(chuàng)下了2月27日以來近33周的新低，“成交放量而均價下滑，表明低價位產(chǎn)品所占權(quán)重較大，剛需產(chǎn)品在上周再度發(fā)力。”黃河滔也提到了上周剛需樓盤成交量的“逆襲”。據(jù)他了解，上周上海成交面積排名前十的樓盤中，成交房源套均面積高于120平方米的樓盤只有1個;12個樓盤中，九成房源的成交均價在2萬元/平方米以下。今年3月上海樓市復蘇以來，單價2萬元以來房源成交占比逐月回落，最低是7月的57%，但10月前14天，上海樓市單價2萬元以下房源的成交占比高達72%，是今年以來的新高。據(jù)統(tǒng)計，9月下半月，上海新增供應量在3萬平方米以上的樓盤多為剛需項目。“樓市重回剛需主導、改善型跟進的軌道，恐怕也是監(jiān)管層希望看到的結(jié)果。”黃志堅介紹，上海樓市6月、7月的成交均價超過2.4萬元/平方米，到8月已降至22651元/平方米，9月繼續(xù)下滑至21696元/平方米，而截至10月14日，10月的成交均價已降至20288元/平方米。

　　據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周(10月8日-10月14日)上海市商品住宅成交面積為25.32萬平方米，環(huán)比(較前周)大漲266.91%;新增供應面積亦環(huán)比大增235.32%，至23.07萬平方米;成交均價則環(huán)比下降3.56%，至20114元/平方米。佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅稱，上周上海市商品住宅25.32萬平方米的成交量，創(chuàng)下了7月1日以來的近15周新高。某上市房企營銷負責人分析，上周上海樓市成交量較高，與國慶長假因素的影響不無關(guān)系，有的區(qū)整個國慶長假期間都不能網(wǎng)簽備案。黃志堅亦介紹，受假日因素影響，10月1日-10月3日沒有相關(guān)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。進入10月以來，上海樓市總體表現(xiàn)不錯，受成交量穩(wěn)步上升影響，開發(fā)商的推盤熱情越來越高，較高水平的成交量應該能夠得到延續(xù)。“上周上海樓市成交量回升，應該是有一定假日成交的滯后效應存在。”21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔說。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心15日發(fā)布報告稱，10月1日-10月3日房產(chǎn)交易中心休息，不少節(jié)日期間成交的房源在節(jié)后集中進行網(wǎng)簽。上周25.32萬平方米的成交體量，已遠超過9月約20.3萬平方米的周均成交水平。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟也不排除部分在“十一”黃金周期間成交的房源在上周集中網(wǎng)簽。上周成交量排名前列的樓盤，多在9月中下旬獲取預售證并推盤。

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　　中高端樓盤集中入市或推高成交均價，價格局面或生變。某上市房企營銷負責人稱，上周滬上多個改善型樓盤開盤，銷售情況都較不錯，改善型、中高端樓盤在經(jīng)過國慶長假的觀望后，目前呈現(xiàn)出發(fā)力跡象。上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海斷言，成交量、成交均價在本周及未來一兩周會繼續(xù)提升，“從上周末開始，改善型、中高端樓盤開始出現(xiàn)集中推盤，一些性價比較高的改善型樓盤甚至出現(xiàn)夜間排隊，這在延續(xù)較高成交量的同時，也會使得全市均價重新攀升。”宋海稱，目前看，10月的成交量比較樂觀，各開發(fā)商在加緊推盤的同時，銷售速度還是可以的。楊健亦稱，9月以來的大體量推盤勢頭，將在10月得到延續(xù)，“目前開發(fā)商都希望多拿點房源放在10月推，開盤消化一部分，之后再慢慢賣，這有助于開發(fā)商完成或進一步提升全年的銷售業(yè)績。”

　　據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，上周上海市新建住宅新增供應面積為23.07萬平方米，環(huán)比增加235.32%，“這表明作為年內(nèi)最后一個傳統(tǒng)推盤節(jié)點，開發(fā)商對10月樓市仍具有一定期待。”但陸騎麟提醒，目前的去化速度難以改變“供過于求”的現(xiàn)狀。9月至今，上海市新建商品住宅庫存已攀升至1050萬平方米的高位。黃河滔認為，近期樓市成交雖有所回暖，但總體來說仍處于去庫存階段。楊健對此并不太擔心。他說，調(diào)控以來，已難見日光盤，新推房源有待市場慢慢消化也是沒辦法的事，“隨著推盤量的加大，庫存量呈周期性升高也是較正常的事情。”楊健預計，10月上海樓市的成交量可能達到90萬平方米，較9月多出10萬平方米左右。

　　開發(fā)商在9月的心態(tài)有些浮躁，價格普遍定得比較高，到了10月也許心態(tài)就會放平一些，成交量可能會比9月略好。10月更接近年底，促銷力度會比9月強些，同時很多開發(fā)商年底前會拿地，因此對資金有一定需求。進入10月下旬，隨著年底的臨近，開發(fā)商銷售任務、資金回籠的要求加劇，不排除會有一些樓盤打出較大幅度折扣的消息。