中秋、國(guó)慶接踵而至，使得今年的“十一”黃金周被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商格外珍惜。人們?cè)邳S金周不僅舒服了自己的心智,還在一定程度上對(duì)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)有了一定的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定出縝密的營(yíng)銷(xiāo)方案，看好即將到來(lái)的“加長(zhǎng)版黃金周”商機(jī)。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月17日-9月23日，上海市商品住宅新增供應(yīng)面積為46.03萬(wàn)平方米，環(huán)比(較前周)大漲146.15%;但成交面積僅環(huán)比上漲20.11%，至19.68萬(wàn)平方米;成交均價(jià)則環(huán)比下跌6.27%，至21331元/平方米。

　　“9月推盤(pán)量猛增不足為奇。”上海寶華集團(tuán)副總裁楊健說(shuō)，9月以來(lái)樓市新增供應(yīng)量一直很大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九”的期待很大，尤其是剛需樓盤(pán)，想在9月搏一搏。然而，一些剛需樓盤(pán)定價(jià)過(guò)高，折扣收得很緊，價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致成交不振。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，9月上海樓市成交繼續(xù)乏力，近3周成交量皆低于20萬(wàn)平方米，基本已可斷定其為“銅九”行情。黃河滔說(shuō)，隨著近期政策面趨于收緊，將促使部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)入新一輪觀望，其中改善性需求所占比例可能更大。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，9月上海市商品住宅累計(jì)成交面積為57.8萬(wàn)平方米，與8月全月的成交量相比，還有22.43萬(wàn)平方米的差距。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)斷言，“金九不金”已成定局，在黃志堅(jiān)看來(lái)，9月17-9月23日上海市商品住宅成交量較前周雖有20.11%的升幅，但在傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，這一成交水平只能算是低位反彈，“金九”前幾周的表現(xiàn)恐怕遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商預(yù)期。黃志堅(jiān)分析，之所以造成這樣的局面，主要原因是：6月的成交回暖導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商過(guò)于樂(lè)觀，取消或收窄優(yōu)惠甚至漲價(jià);同時(shí)，有關(guān)部門(mén)頻吹“冷風(fēng)”。中高端房源的成交受到的影響尤為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月17-9月23日滬上單價(jià)在5萬(wàn)元以上的高端住宅成交了24套，環(huán)比下降20%;別墅產(chǎn)品合計(jì)成交93套，環(huán)比減少28%。“雖然經(jīng)濟(jì)在下行，但目前房地產(chǎn)仍屬被調(diào)控行業(yè)。在政府堅(jiān)持表態(tài)樓市調(diào)控不放松、嚴(yán)厲督查并問(wèn)責(zé)的背景下，開(kāi)發(fā)商總體上仍需執(zhí)行以?xún)r(jià)換量策略，以規(guī)避政策性風(fēng)險(xiǎn)。”黃志堅(jiān)警告，特別是現(xiàn)金流緊張的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該列在第一位予以考量。

　　9月17-9月23日實(shí)現(xiàn)較好成交量的樓盤(pán)，其絕對(duì)價(jià)格也較低。數(shù)據(jù)顯示，9月17-9月23日成交面積排行首位的是位于浦東周康板塊的小上海新城，該項(xiàng)目共計(jì)成交129套房源，其套均面積低于90平方米，成交均價(jià)為14611元/平方米。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這一價(jià)格低于該樓盤(pán)周邊1.6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。不過(guò)，今年初，該樓盤(pán)二期尾盤(pán)時(shí)的均價(jià)為1.34萬(wàn)元/平方米。

　　一邊是成交表現(xiàn)平平，一邊是供應(yīng)量激增。9月17-9月23日上海市新建商品住宅新增供應(yīng)量為46萬(wàn)平方米。上海樓市上一次單周供應(yīng)量超40萬(wàn)平方米，還要追溯到2011年5月末。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月23日，9月上海市新建住宅合計(jì)供應(yīng)面積已達(dá)92.1萬(wàn)平方米，這一供應(yīng)量已創(chuàng)年內(nèi)新高。上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，9月以來(lái)上海樓市的新增供應(yīng)量還算符合預(yù)期，但開(kāi)發(fā)商大多采取“少量多批”的推盤(pán)策略，對(duì)市場(chǎng)人氣、價(jià)格進(jìn)行探測(cè)的意圖明顯。宋海判斷，就9月以來(lái)這么大的新增供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商的意圖首要還是出貨，價(jià)格應(yīng)該是放在了第二位考慮，否則難以解釋這么多的樓盤(pán)為何要搶著上市，“各家開(kāi)發(fā)商尤其是品牌房企，對(duì)各樓盤(pán)的考核，首先是看銷(xiāo)售量，然后才是營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)等。”“十一”房展會(huì)被視作一個(gè)契機(jī)。宋海分析，“十一”房展會(huì)期間，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)9月以來(lái)的市場(chǎng)情況進(jìn)行策略調(diào)整，“目前新增供應(yīng)量很大，市場(chǎng)需求量也是有的。接下來(lái)的問(wèn)題是，如何找到一個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的價(jià)格平衡點(diǎn)，這在未來(lái)的一兩周內(nèi)應(yīng)該能看到答案。”他的判斷是，10月的樓市成交量會(huì)較9月有所放大，但價(jià)格則會(huì)穩(wěn)中有升，不會(huì)大幅上漲。某上市房企副總裁更強(qiáng)調(diào)，10月開(kāi)發(fā)商不可能像去年底那樣采取激進(jìn)的方式，犧牲利潤(rùn)、保命一樣地去“以?xún)r(jià)換量”，頂多只會(huì)小幅度、階段性地促銷(xiāo)，“一方面跑量還是要保證，一方面價(jià)格要平穩(wěn)。只要任務(wù)能完得成，就不會(huì)不顧一切地跑量。”

　　上海市一手住宅可售面積高達(dá)1046萬(wàn)平方米，重回近三個(gè)月來(lái)的高位。以8月全月近80萬(wàn)平方米的成交水平計(jì)算，該庫(kù)存量的消化周期將長(zhǎng)達(dá)13個(gè)月。

　　楊健則預(yù)計(jì)，“十一”房展會(huì)即將來(lái)臨，滬上樓市的新增供應(yīng)量還會(huì)增加。9月成交不振，不排除開(kāi)發(fā)商10月的價(jià)格策略有所松動(dòng)，“現(xiàn)在的折扣幅度都在9.5折以?xún)?nèi)，剛需樓盤(pán)要想折扣太大也不現(xiàn)實(shí)。開(kāi)發(fā)商如果想要借房展會(huì)東風(fēng)，折扣幅度能到9折就算不錯(cuò)了。”

　　黃志堅(jiān)提醒，在目前的調(diào)控背景下，房企能否取得好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，取決于開(kāi)發(fā)商能否給出更高性?xún)r(jià)比的定價(jià)。如果成交量持續(xù)小于新增供應(yīng)量，結(jié)果只能是加大“庫(kù)存”，增加開(kāi)發(fā)商后市競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

　　黃河滔分析，未來(lái)樓市繼續(xù)保持較高供應(yīng)量或是大概率事件。隨著前期的集中消化及近期價(jià)格的回升，后續(xù)潛在需求已有提前透支的效應(yīng)。一旦銷(xiāo)售不暢，庫(kù)存量將繼續(xù)放大，從而影響到價(jià)格。