近日來，北京房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)出持續(xù)上升的態(tài)勢，在樓市銷量回暖的助推作用下，開發(fā)商表現(xiàn)出了強烈的推盤意愿。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京有29個項目計劃入市，包括10個純新盤及19個老項目后期。值得注意的是高端項目扎堆入市創(chuàng)下了2012年之最——三環(huán)以內(nèi)共有4個計劃入市項目，且全部位于西城區(qū)。此外，眾多項目對“上調(diào)價格”的表態(tài)均較明朗，但業(yè)內(nèi)人士也指出新盤“漲價預(yù)期強烈但根基不牢”，高端項目能否實現(xiàn)銷量突破，也將拭目以待。

　　開盤價打底項目升值空間

　　29個7月計劃開盤項目中19個項目公布了大致的開盤價，這其中包括華潤西堤紅山、世紀(jì)星城長城國際、中信城、瑞雪春堂等多個老項目的計劃開盤價相比上一期開盤，每平方米上漲了1000至5000元不等。除此以外，還有包括路勁·世界城、京投快線上林灣等首次入市的純新盤，定價也略高于同區(qū)域在售的其他項目。如位于昌平新城的路勁·世界城計劃開盤價為16000元，戶型設(shè)計緊湊，為70至80平方米兩居，90平方米三居，單價略高于周邊的北京風(fēng)景。位于房山長陽的京投快線上林灣計劃開盤價為15000元，高出了目前長陽最低13000元左右的均價水平。

　　相比之前開發(fā)商遲遲不愿公布開盤價格，7月計劃開盤項目的定價態(tài)度明朗了許多，且眾多項目明確表示將會上調(diào)價格。對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，近幾個月，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的不甚樂觀讓決策層重提“穩(wěn)增長”，拉動GDP增長的舉措包括加大投資，放松貨幣、信貸政策，一些地方政府也在財政壓力下放松樓市調(diào)控。樓市成交量連續(xù)數(shù)月攀升已經(jīng)讓開發(fā)商的資金狀況得到緩解，政策見底又給了開發(fā)商更多信心，從企業(yè)經(jīng)營角度上講，市場差時求生存，市場好時謀利潤，因此一些開發(fā)商開始規(guī)劃漲價大計，一方面提高利潤率，另一方面也能通過項目的升值激發(fā)購房需求。然而，盡管樓市暖風(fēng)漸起，但漲價根基尚不牢固，只要限購限貸政策不改變，樓市運行的總體趨勢就不會變。

　　內(nèi)城高端大放量爭搶客群

　　進(jìn)入下半年，遠(yuǎn)郊入市項目增加明顯，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月計劃入市的29個項目中有12個項目位于六環(huán)外，占總量的41.4%，這些項目以中小戶型為主，主要面向剛需客群，因此定價也偏低;還有一部分規(guī)劃為別墅、洋房這樣的大戶型、低密度產(chǎn)品，占總量的一半，這些項目則主要針對首次改善型剛需客群。

　　與六環(huán)遠(yuǎn)郊相對應(yīng)的是二、三環(huán)的內(nèi)城區(qū)域，7月高端項目的扎堆入市創(chuàng)2012年之最，三環(huán)以內(nèi)共有4個項目計劃入市，且全部位于宣武板塊，分別是璽源臺、紅山世家、中信城和四合上院。這四個項目除四合上院未定價以外，其他3個項目價格在40000至55000元/平方米左右，與東、北三環(huán)內(nèi)的在售項目定價動輒60000至80000元/平方米相比，定價可稱得上合理。任啟鑫介紹說，長期以來，宣武板塊雖位于城市核心，但受到傳統(tǒng)居住觀念的影響，南城房地產(chǎn)價格的提升速度一直較慢，令宣武板塊成為核心區(qū)的價值洼地，在宣武區(qū)與西城區(qū)合并一年多后，兩區(qū)的教育、醫(yī)療等資源的共享，使得宣武板塊的區(qū)域價值得以提升，數(shù)據(jù)顯示，6月以來，宣武板塊共成交商品住宅62套，成交均價35933元/平方米，環(huán)比漲幅為10.4%，“量價齊升”促進(jìn)了該區(qū)域項目加速推盤，因而導(dǎo)致7月出現(xiàn)宣武板塊高端項目集中入市的局面。其實，遠(yuǎn)郊高品質(zhì)項目、城市核心區(qū)的價格洼地項目，其實都是在瞄準(zhǔn)這些經(jīng)濟(jì)實力更強的群體，但限購未解禁，市場容量畢竟有限，高端項目的集中入市雖有助于拉升高端市場成交總量，但有限的客群被多個項目瓜分，這些項目能否在市場中實現(xiàn)銷量突破，還是個未知數(shù)。