“目前部分樓盤降價僅是噱頭，核心區(qū)域讓利降價空間有限。”3月27日，廣州市房地產中介協(xié)會召開《2012年廣州房地產市場藍皮書》發(fā)布會，預測廣州一手房很可能出現房價下調面繼續(xù)擴大，甚至出現全面下行的態(tài)勢。不過，住宅租金在2012年仍舊有繼續(xù)“補漲”的空間，預計同比漲幅在10%以內。

　　房價下調面或繼續(xù)擴大

　　數據顯示，2011年廣州中心六區(qū)一手房價至少漲17%，其中白云區(qū)價格升幅達30%，十區(qū)僅蘿崗降價;而二手房則價漲23.1%。

　　《藍皮書》指出，廣州市一手住宅消化周期自2011年7月開始不斷回落，12月該指標已進入過冷區(qū)間。

　　由于2010年以及2011年上半年住宅新開發(fā)面積大幅增長，未來3～6個月很可能出現集中推盤的情況。因此，未來一手住宅年度供求比很可能進一步下滑。

　　《藍皮書》分析，從廣州市的情況來看，當初出臺“限購令”時并沒有設定期限，在全國調控政策不放松的背景下，廣州限購松綁的可能性微乎其微。按照量先行、價跟進的價量走勢規(guī)律，在經歷了長時間量能萎縮、價格僵持后，房價很可能在現階段出現區(qū)域性、個案性的房價下調現象的基礎上，出現房價下調面繼續(xù)擴大，甚至出現全面下行的態(tài)勢。

　　不過，《藍皮書》分析，核心區(qū)域讓利降價空間有限。例如環(huán)市東板塊、上下九-康王路板塊、天河北板塊等區(qū)域由于在售的一手樓盤極為有限，地理位置優(yōu)越，市場需求仍舊充足，開發(fā)商態(tài)度也相對強硬，價格松動樓盤并不多見。

　　而外圍熱點居住區(qū)域漸顯下行態(tài)勢。例如芳村板塊、金沙洲板塊、花都板塊和番禺板塊等區(qū)域或者目前供應樓盤不少，或是接下來將有多個新盤推出，開發(fā)商完成業(yè)績以及回籠資金壓力較大，打折力度將有所加強。

　　租金預計同比漲10%以內

　　2011年廣州市住宅租賃市場繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，經過地產中介促成的住宅租賃成交量比2010年增加13.2%。根據滿堂紅地產的成交數據，2011年廣州各區(qū)二手住宅(不含南沙)平均租金為36.2元/平方米，同比上漲11.4%。

　　據分析，除了受物價上漲拉動的影響外，隨著宏觀調控的逐步深入，包括貸款難度的增加、二套房貸首付比例的提高、稅費增加等因素，令許多準買家被迫延遲購房計劃，改以租房方式作為過渡，客觀上增加了租賃市場的需求總量。

　　此外，廣州市內城中村改造項目持續(xù)，大量城中村租客和應屆大學畢業(yè)生陸續(xù)加入重新找房租住的行列，刺激中低端租賃房源的租金水平上漲，帶動總體租金水平相應提高。

　　《藍皮書》預測，由于住宅租金的漲幅一直遠遠落后于樓價的漲幅，住宅租金在2012年仍舊有繼續(xù)“補漲”的空間，預計同比漲幅在10%以內，考慮到結構性因素，這種漲幅屬于正常的范圍。“從目前物價水平和外地來穗人口數量的增長速度推算，未來一年住宅租金不會有大幅下跌，但不排除個別月份因需求量縮減而出現租金略微回調。”

　　建議積極研究開征房產稅

　　報告指出，房產稅、物業(yè)稅等稅收政策取代限購等臨時性行政政策能適度增加房產持有成本，穩(wěn)定地方財政稅收，而又不會過多干預市場，是促進房地產市場可持續(xù)健康發(fā)展的必然選擇。因此，國土、房管、地稅、財政等部門應聯合起來，充分利用近年來地稅部門關于房產稅的“空轉開征”模擬數據，開展房屋普查工作。通過對廣州市房屋分布情況的全面摸查，評估房產稅、物業(yè)稅開征后對市場供求、市場容量、交易成本及政府稅收等方面的影響，為制定合理的稅制、稅率和開征范圍提供決策依據。