據(jù)悉，上海投資客重新入場(chǎng)帶來(lái)豪宅熱銷，成交持續(xù)回暖使得前期大跌的剛需樓盤價(jià)格回漲。在成交放量的同時(shí)，成交均價(jià)也一路總高，上海樓市似再度出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的繁榮景象。截至6月18日，6月上海新建商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到23100元/平方米，如果將這一成績(jī)保持到月末。這將是在18個(gè)月之后，該數(shù)據(jù)再次站上23000元/平方米的高位。

　　豪宅熱銷投資客悄然入市

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，備受矚目的中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目紫御豪庭自開(kāi)盤至今，成交房源套數(shù)已達(dá)到148套房源，如果按照首批推出的156套房源計(jì)算，去化率高達(dá)95%，成交單價(jià)37689元/平方米，總計(jì)成交金額超過(guò)14億。如此驚人的銷售成績(jī)既是近期新房市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)，也成為了樓市中高端熱銷的縮影。

　　從3月樓市成交回暖至今，徐匯區(qū)的綠地海珀旭輝[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]和尚海灣的成交量分別達(dá)到138套和101套，均價(jià)分別為62701元/平方米和52317元/平方米。而作為頂級(jí)豪宅的濱江凱旋門[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]自3月23日開(kāi)盤以也已來(lái)售出32套房源，均價(jià)高達(dá)116289元/平方米，同時(shí)帶動(dòng)了緊鄰的世茂濱江花園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的高價(jià)熱銷，成交51套房源，均價(jià)達(dá)72099元/平方米。

　　隨著豪宅的熱銷，一度曾近乎絕跡的投資客悄然重現(xiàn)市場(chǎng)。與出于居住目的購(gòu)房的剛需不同，在中高端市場(chǎng)保值是更多買家出手購(gòu)房的原因，而近期像中海紫御豪庭這樣幾乎成本價(jià)入市，則更是在保值的基礎(chǔ)上提供了投資空間，自然吸引了不少“實(shí)力買家”的注意。有業(yè)內(nèi)人士就向記者透露，在近期幾個(gè)熱銷的豪宅中，出現(xiàn)了不少購(gòu)房者是借用家人、親戚身份和用注冊(cè)企業(yè)資格來(lái)購(gòu)買個(gè)人多套住房的情況。

　　低端漲價(jià)剛需遭遇倒逼

　　在中高端市場(chǎng)的熱火朝天和中海紫御豪庭低價(jià)入市的情況下，單價(jià)2萬(wàn)以下的低端樓盤近期優(yōu)惠收窄甚至漲價(jià)的情況也開(kāi)始出現(xiàn)。銷售數(shù)據(jù)顯示，僅在嘉定新城板塊，綠地瑅香公館、景疊翠峰、萬(wàn)科金色城市[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等項(xiàng)目的成交均價(jià)都出現(xiàn)了不同幅度上漲。

　　其中綠地瑅香公館是2011年首批高舉降價(jià)大旗的樓盤之一，該項(xiàng)目2011年12月開(kāi)盤成交的27套房源均價(jià)僅13192元/平方米。不過(guò)2012年樓盤價(jià)格上漲的趨勢(shì)明顯，至2012年5月成交的91套均價(jià)已達(dá)14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均價(jià)更是達(dá)到14573元/平方米，累計(jì)漲幅達(dá)10.5%。

　　除了嘉定外，2011年大跌的松江、青浦等遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)了明顯反彈，如松江佘山板塊的米蘭諾貴都去年11月開(kāi)盤后以13936元/平方米成交235套，而6月前17天的成交均價(jià)已達(dá)15307元/平方米，漲幅同樣接近一成。不過(guò)令人疑惑的是，部分漲價(jià)樓盤的成交情相當(dāng)不錯(cuò)，仍以米蘭諾貴都為例，其單周成交102套的成績(jī)甚至是上周申城新房成交套數(shù)最多的項(xiàng)目。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申接受新民網(wǎng)采訪時(shí)表示，近期這些漲價(jià)樓盤對(duì)漲幅的控制相當(dāng)“精確”。“基本上這些樓盤的漲價(jià)幅度與近期信貸利好給購(gòu)房者帶來(lái)的價(jià)格減負(fù)幅度相仿，這讓漲價(jià)的接受度明顯提升。”他說(shuō)。

　　而樓盤的提價(jià)加上高端市場(chǎng)火爆引來(lái)的輿論關(guān)注，沖擊了不少剛需的心理防線，再度出現(xiàn)被動(dòng)入市的情況。羅寅申指出，其中一個(gè)明顯的征兆就是，剛需購(gòu)房者預(yù)期市場(chǎng)回暖的時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)了提前。

　　業(yè)內(nèi)發(fā)聲應(yīng)警惕“量?jī)r(jià)齊升”

　　“如果上層政府再?zèng)]有更好的疏導(dǎo)化解，樓市積壓的矛盾在大量購(gòu)房‘激勵(lì)政策’推動(dòng)下，重新走向‘量?jī)r(jià)齊升’的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。”中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，政策面從去年以來(lái)再無(wú)加強(qiáng)鞏固的措施出臺(tái)，反而是信貸放松，甚至有些地方甚至出臺(tái)了類似樓市“激勵(lì)政策”，這些持續(xù)疊加形成了強(qiáng)大的市場(chǎng)推動(dòng)力，是導(dǎo)致如今房?jī)r(jià)止跌反彈的主要原因。

　　他進(jìn)一步表示，經(jīng)過(guò)近一年半的嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制，但也積累下更深的矛盾。如購(gòu)買力積壓、開(kāi)工量下降導(dǎo)致的后續(xù)供應(yīng)能力不足，再加上保障房只見(jiàn)大量開(kāi)工建設(shè)，不見(jiàn)大量實(shí)際分配和分配制度建設(shè)緩漫等。“這些多重矛盾的積累，讓樓市一不小心就可能大漲起來(lái)。”他說(shuō)。

　　羅寅申則提出，除了政策方面的松動(dòng)外，性價(jià)比較高的低端項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)2011年四季度至2012年一季度近半年的消化后，數(shù)量較之前明顯減少，這讓剛需購(gòu)房者的選擇面減少。從這個(gè)角度說(shuō)，雖然申城目前新房庫(kù)存仍在千萬(wàn)平方米以上的高位，但“靠譜”樓盤依然供不應(yīng)求。不過(guò)，他同時(shí)也表示，雖然目前樓市呈現(xiàn)出的剛需遭遇倒逼、被動(dòng)入市的情況與2009年非常相似，但基于“限購(gòu)”政策的存在，樓市想重現(xiàn)09年時(shí)的火爆景象可能性很小。