醞釀了兩年的《深圳市土地管理制度改革總體方案》于近期獲批，這意味著深圳在土地改革上再次示范全國(guó)。據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，深圳將以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為土地管理制度改革原則，先行先試，建立高度城市化地區(qū)土地利用和管理新模式，推動(dòng)土地資源配置市場(chǎng)化、土地利用高效化和土地管理的法制化。

　　深圳改革再次示范全國(guó)

　　1987年深圳敲響了拍賣土地使用權(quán)的第一槌，隨后一場(chǎng)被譽(yù)為“以土地?fù)Q黃金”的土地改革風(fēng)暴席卷全國(guó)。20多年過(guò)去了，深圳土地管理中眾多歷史遺留問題開始顯現(xiàn)。

　　具體操作上，改革任務(wù)有八大重點(diǎn)，包括完善固有土地產(chǎn)權(quán)制度、深化土地資源市場(chǎng)化配置、創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本運(yùn)作機(jī)制、創(chuàng)新土地二次開發(fā)機(jī)制、嚴(yán)格更低保護(hù)并建立補(bǔ)償機(jī)制、強(qiáng)化土地調(diào)控與監(jiān)管、推進(jìn)區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)合作、加強(qiáng)土地立法等。

　　在實(shí)施階段上，深圳土地管理制度改革將通過(guò)近期計(jì)劃(2011年~2015年)和遠(yuǎn)期計(jì)劃(2016年~2020年)，分兩步推進(jìn)。

　　小產(chǎn)權(quán)房有望確權(quán)

　　深圳在從一個(gè)小漁村向城市化演進(jìn)的過(guò)程中，涉及到土地權(quán)屬狀況的遺留問題非常復(fù)雜。而土地管理制度的核心，就是對(duì)土地權(quán)益的確認(rèn)和明晰。深圳將在此領(lǐng)域探索權(quán)益實(shí)現(xiàn)的多元化途徑。

　　據(jù)悉，確權(quán)的重點(diǎn)和難點(diǎn)在于原農(nóng)村土地權(quán)益如何實(shí)現(xiàn)，即深圳大量建立在宅基地上的集體產(chǎn)權(quán)房，如何實(shí)現(xiàn)權(quán)益。對(duì)這一問題，深圳擬在符合政策規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立健全相關(guān)政策體系，推進(jìn)原農(nóng)村土地確權(quán)試點(diǎn)實(shí)踐工作，加強(qiáng)原農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新。比如原農(nóng)村土地“依現(xiàn)狀、依改造”進(jìn)行確權(quán);在“房地合一”體系內(nèi)，探索房地權(quán)利分離條件下的管理制度，探索土地權(quán)益書、作價(jià)入股等補(bǔ)償模式等，破解確權(quán)難題。

　　土地開發(fā)收益共享

　　找到良好的土地開發(fā)收益共享機(jī)制，可以化解當(dāng)前很多矛盾。深圳將可能綜合利用規(guī)劃、土地、產(chǎn)權(quán)、財(cái)政、稅收、金融等多種手段來(lái)達(dá)到這一目的。

　　在規(guī)劃控制上，區(qū)政府、社區(qū)、土地權(quán)利人、開發(fā)單位等不同利益主體有可能作為相關(guān)規(guī)劃的主體，一起參與。收益共享上，對(duì)土地二次開發(fā)增值收益，將通過(guò)系列調(diào)控方式，明晰增值收益歸屬，并公平分配。

　　此次改革，不僅包括諸多先行、先試的措施，還賦予了本地政府在土地管理活動(dòng)中更多自主權(quán)。比如，由于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)這一獨(dú)特的組織形式，整個(gè)深圳市建設(shè)用地審批權(quán)限在國(guó)務(wù)院，在改革建設(shè)用地審批上周期較長(zhǎng)。但是未來(lái)深圳將改革建設(shè)用地審批方式，重新明確深圳市建設(shè)用地報(bào)批的程序和規(guī)則，這些措施將簡(jiǎn)化行政程序，提高深圳市尤其是中心區(qū)外的建設(shè)用地自主性。

　　探索招拍掛之外新方式

　　土地使用權(quán)出讓方式，是業(yè)界探討最多的根本性制度之一。據(jù)悉，深圳將研究和探索限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、不設(shè)定條件的掛牌出讓等多種方式。“也就是說(shuō)要探索除了招拍掛之外的新出讓方式，這為土地二次開發(fā)方式提供了新的可能。”一位地產(chǎn)界人士表示。

　　目前深圳產(chǎn)業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓行為，以協(xié)議出讓居多，即通過(guò)設(shè)置一定的門檻，將產(chǎn)業(yè)用地定向出讓，但未來(lái)這個(gè)競(jìng)標(biāo)門檻可能進(jìn)一步降低。

　　另外據(jù)悉，深圳將健全土地供應(yīng)體系，探索租賃、作價(jià)入股等土地有償使用方式;未來(lái)深圳將創(chuàng)新土地金融工具，展開土地金融政策研究;在土地收購(gòu)回購(gòu)上，將引入市場(chǎng)機(jī)制，創(chuàng)新土地收購(gòu)模式和多元化補(bǔ)償方式，探索實(shí)行政府部門對(duì)土地的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。