23日，深圳市出租屋綜管辦公布了《深圳市2012年房屋租賃指導(dǎo)租金表》及測(cè)定的相關(guān)情況。據(jù)了解，2012年前5個(gè)月，深圳市房屋租賃市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，各類(lèi)出租屋租金均有上漲，但漲勢(shì)已有所放緩。

　　市出租屋綜管辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與2011年同期相比，住宅和寫(xiě)字樓上漲最為明顯。其中，寫(xiě)字樓上漲7.3%，住宅類(lèi)漲幅4.8%;商業(yè)類(lèi)和廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)上漲幅度稍微遜色，商業(yè)類(lèi)漲4.1%，廠(chǎng)房倉(cāng)庫(kù)略漲3.2%。

　　小小“握手樓”月租破千

　　市出租屋綜管辦調(diào)查顯示，春節(jié)以來(lái)，深圳市房屋租賃市場(chǎng)成交活躍，尤其是隨著外來(lái)務(wù)工人員的回潮，住宅租金普遍上漲，熱點(diǎn)區(qū)域甚至一房難求。

　　小戶(hù)型房源尤為走俏，一房一廳的戶(hù)型和單身公寓最受歡迎，不少樓盤(pán)已找不到相關(guān)可租房源。在政策緊縮的樓市調(diào)控背景下，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交投不旺，一些自住剛需者因觀(guān)望而被擠壓到了租賃市場(chǎng)，形成了買(mǎi)賣(mài)冷而租賃熱的現(xiàn)象。

　　由于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的冷清，許多地產(chǎn)中介公司也將主戰(zhàn)場(chǎng)由買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，有的甚至基本上是靠租賃中介費(fèi)維持生計(jì)，開(kāi)辦“房屋銀行”，充當(dāng)“二房東”，變相推高租金以獲得較大的利潤(rùn)。

　　同時(shí)，城中村本是“蟻?zhàn)?rdquo;聚居之所，由于城市改造，房源減少，而新建房屋租金價(jià)格普遍提高，導(dǎo)致整體租金被抬高。調(diào)查人員發(fā)現(xiàn)，華強(qiáng)南北、東門(mén)、竹子林等片區(qū)城中村，30~40平方米戶(hù)型的“握手樓”均價(jià)已突破1000元/套·月，帶電梯的普遍在1500元/套·月以上，一些采光、環(huán)境相對(duì)較好的房子租金更高。

　　此外，隨著2011年深圳地鐵網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)通，“租房跟著地鐵走”，帶動(dòng)了原特區(qū)外地鐵沿線(xiàn)住房的租賃價(jià)格。但現(xiàn)在這些熱點(diǎn)區(qū)域在租金上漲后，雖然整體性?xún)r(jià)比仍高于關(guān)內(nèi)，如果加上交通成本及環(huán)境因素，差異已不是很明顯;另一方面，地鐵交通的便利快捷，讓許多人選擇搬到租金相對(duì)低一些的關(guān)外居住，對(duì)原關(guān)內(nèi)的梅林、南頭等片區(qū)的房屋出租有一定的影響;商業(yè)類(lèi)的長(zhǎng)久性和穩(wěn)定性較以前也略有降低，且變更期間的招租時(shí)間略有延長(zhǎng)。

　　深圳的空置房主要集中在豪宅部分、關(guān)外較偏遠(yuǎn)地段和農(nóng)民房，部分樓盤(pán)空置率超過(guò)了5成。南山的半島城邦花園擁有得天獨(dú)厚的海景資源，除一期入住率約有7成之外，整個(gè)二期入住率還不到2成。新開(kāi)發(fā)的后海片區(qū)，空置房也相當(dāng)多。而關(guān)外農(nóng)民房主要是因?yàn)榇迕褡杂写媪糠亢托略龇吭摧^多，盲目新增的供應(yīng)導(dǎo)致了閑置，部分老舊平房由于未經(jīng)改造，功能退化，降低租金也難出租。

　　寫(xiě)字樓空置率創(chuàng)新低

　　調(diào)查顯示，隨著單一產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓越來(lái)越多，轉(zhuǎn)售為租成為寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)常態(tài)。如今的福田中心區(qū)和中心西區(qū)人氣越來(lái)越旺，其空置率較2011年下降到近3年來(lái)最低值，排除未入伙的寫(xiě)字樓，這兩個(gè)區(qū)域在用寫(xiě)字樓空置率僅8%左右。

　　據(jù)悉，金融服務(wù)業(yè)、信息科技業(yè)以及制造業(yè)、高端物流企業(yè)，為整合業(yè)務(wù)、遷移辦事處或提升辦公環(huán)境，是深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要租戶(hù)來(lái)源，持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)租金上行，但2012年以來(lái)，漲勢(shì)明顯放緩，疲態(tài)盡顯，有的甚至略有下調(diào)。

　　春節(jié)過(guò)后，深圳寫(xiě)字樓出現(xiàn)了一輪換租潮，外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的嚴(yán)峻和企業(yè)利潤(rùn)的減少，許多租戶(hù)從較高租金寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)向租金相對(duì)較低的寫(xiě)字樓，從而降低經(jīng)營(yíng)成本。

　　因此，甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體租金升幅受壓，預(yù)計(jì)2012年會(huì)基本持平，但部分空置率較高的大廈租金有下調(diào)壓力。

　　倉(cāng)庫(kù)廠(chǎng)房租金穩(wěn)中有升

　　受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，以外貿(mào)出口為主的外向型企業(yè)訂單減少，而原材料和人工成本上升，企業(yè)利潤(rùn)下滑，開(kāi)工率不足，因而對(duì)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模持保守態(tài)度，有的甚至縮小生產(chǎn)規(guī)模，廠(chǎng)房空置率略有上升。

　　但由于出口訂單減少，對(duì)外物流企業(yè)利潤(rùn)下降，保稅區(qū)倉(cāng)庫(kù)需求減少。如鹽田保稅區(qū)的部分物流企業(yè)為降低成本而遷居關(guān)外，加上新增廠(chǎng)房竣工，競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)、辦公房屋空置率上升，租金有一定幅度下降。

　　近年來(lái)，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快，很多工業(yè)區(qū)都進(jìn)行了廠(chǎng)房升級(jí)改造以適應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)要求，部分老廠(chǎng)房因房齡過(guò)長(zhǎng)、功能單一被淘汰。新建和改造升級(jí)提高了廠(chǎng)房的配套水平，基礎(chǔ)設(shè)施更加優(yōu)良先進(jìn)，但也增加了業(yè)主的成本投入，租金自然也隨之提高。