4月20日，由西安市住房保障和房屋管理局主辦、西安市房產(chǎn)信息中心及西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)聯(lián)合承辦的“2012年1季度西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及2季度預(yù)警分析報(bào)告會(huì)”隆重召開。出席本次報(bào)告會(huì)的各位行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓，對(duì)西安房地產(chǎn)第一季度的發(fā)展?fàn)顩r及第二季度形勢(shì)預(yù)警進(jìn)行了詳細(xì)的解析。

　　一季度商品房存量

　　攀高銷量下跌

　　在報(bào)告會(huì)上，西安市房產(chǎn)信息中心科長(zhǎng)陳致澎表示，2012年1季度，從商品房市場(chǎng)的供應(yīng)情況來看，西安市商品房新批預(yù)售面積為313.36萬㎡，環(huán)比下滑11.64%，同比上漲6.76%。其中，普通住宅累計(jì)新批預(yù)售面積219.26萬㎡，環(huán)比下滑25.3%，同比下滑0.3%。由于投機(jī)投資性需求得到有效抑制，累計(jì)可售面積持續(xù)不斷增加，市場(chǎng)供應(yīng)充足，2012年1季度市場(chǎng)供應(yīng)量與去年同期基本持平。從交易情況來看，2012年1季度，西安商品房銷售量為166.97萬㎡，環(huán)比下滑30.29%，同比下滑50.32%;其中，普通住宅銷售面積125.07萬㎡，環(huán)比下滑35.3%，同比下滑58.18%。

　　從2012年1季度西安住宅市場(chǎng)供、銷、存占比可以看出，90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡這3個(gè)面積段表現(xiàn)為，供不應(yīng)求且存量比例小于供銷比例的狀態(tài)，供銷存結(jié)構(gòu)較為均衡。而60㎡以下、180㎡以上面積段表現(xiàn)為供過于求，且存量比例大于供銷比例，80-90㎡供大于求，但其存量比例則小于供銷比例。144-180㎡供不應(yīng)求，存量比例大于供銷比例，這4個(gè)面積段供銷存結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。在政策效應(yīng)及春節(jié)的影響下，西安商品房各物業(yè)月度消化速度顯著降低，2012年1季度，住宅月均交易量為45.01萬㎡，商業(yè)月均交易量為8.01萬㎡，寫字樓月均交易量為3.02萬㎡。尤其在2012年1、2月，商業(yè)及寫字樓月均銷量更是只有4.12萬㎡和1.78萬㎡，3月華南城商業(yè)的階段性爆發(fā)，使得1季度商業(yè)消化量才得到了一定程度上升。總體來看，西安商品房各物業(yè)去化壓力均較大，且存量也在不斷攀高。

　　二季度剛需漸融

　　樓市銷量有望提升

　　從政策層面來看，國(guó)家對(duì)剛需群體購買首套房將加大支持力度。市場(chǎng)在經(jīng)過了3月的預(yù)熱后，預(yù)計(jì)在2季度，“房展會(huì)”、“五一”小長(zhǎng)假將成為開發(fā)商推貨、促銷、跑量的重點(diǎn)，屆時(shí)越來越多的年輕人將邁入剛需置業(yè)的隊(duì)伍中。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大的情況下，樓盤促銷將變得普遍化，在目前庫存量超出上年度35%的壓力以及房企現(xiàn)金流趨緊的背景下，“降價(jià)跑量”將是2季度的主旋律。

　　“西安樓市跌無可跌”西安市城鄉(xiāng)建委房地產(chǎn)與綜合開發(fā)處處長(zhǎng)王超說到。在談及2012年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總體開發(fā)建設(shè)情況，王超表示，目前的西安樓市市場(chǎng)經(jīng)歷著國(guó)家嚴(yán)格的控制，各方面都要求房?jī)r(jià)合理回歸。從市場(chǎng)來看，西安市雙軌制已經(jīng)基本形成，保障性住房銷售比較旺盛。但是，保障性住房和商品房到底有沒有互相沖擊?王超表示，國(guó)家通過對(duì)保障性住房這幾年的調(diào)整，增加了種類同時(shí)控制了面積。因此50㎡、60㎡的保障性住房和100㎡的商品房，兩個(gè)互相影響不大。從目前來看，2011年西安市保障性住房已完成的13.97萬套，而2012年計(jì)劃10.7多萬套的投入量，按“十二五”目標(biāo)來看，已預(yù)計(jì)完成78%。

　　二手房一季度交易下滑

　　二季度持續(xù)處于低位

　　發(fā)展改革委3月發(fā)布《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，明確提出要“適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”，傳遞出房產(chǎn)稅擴(kuò)征的政策信號(hào)并引發(fā)多方關(guān)注，房產(chǎn)稅可以減少投資投機(jī)性購房和高檔房的市場(chǎng)需求。但是，當(dāng)下的二手房市場(chǎng)交易，整體仍處低位。目前，大部分二手房東由于存在惜售心里價(jià)位始終不放松出售價(jià)格，使得價(jià)格居高不下。開發(fā)商對(duì)新房的優(yōu)惠政策和優(yōu)惠力度的持續(xù)加大，在一定程度上分流出二手房市場(chǎng)的購房客群。另外，保障性住房的持續(xù)放量供應(yīng)，也使得諸多潛在二手房購買人群對(duì)保障房形成了期望。因此，盡管1季度西安二手房市場(chǎng)剛需呈現(xiàn)觀望松動(dòng)之勢(shì)，但2季度二手房市場(chǎng)整體交易仍將處于低位運(yùn)行。

　　從二手房市場(chǎng)的運(yùn)行情況來看，伴隨著行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)影響，2012 年1季度西安二手房市場(chǎng)交易持續(xù)走低，第1季度西安二手房市場(chǎng)交易量與2011年同期相比下滑明顯，二手房共成交2132套，較2011年同期減少1197套。2012年春節(jié)過后，2月二手住房銷量小幅上漲，成交面積環(huán)比上漲5.96%;進(jìn)入3月，二手住房銷量強(qiáng)勁上揚(yáng)，市場(chǎng)出現(xiàn)了微“回暖”的現(xiàn)象。自去年2月底頒發(fā)的限購令以來，購房者觀望情緒濃厚，觀望了近一年的購房者在春節(jié)后開始下手，這一購房市場(chǎng)的變化也同樣表現(xiàn)在商品房市場(chǎng)。