近期樓市處于各種糾結(jié)中，政策到底該堅(jiān)持還是放松存在爭(zhēng)議、市場(chǎng)是回暖還是回調(diào)依然有待觀察。政策糾結(jié)、市場(chǎng)搖擺、觀點(diǎn)對(duì)撞是當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的真實(shí)寫(xiě)照。

糾結(jié)的樓市

　　從近期種種跡象看，我國(guó)樓市可能依然處于下調(diào)通道中。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀。

　　不管管理層承認(rèn)與否，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，這是客觀存在。只有正視這一客觀事實(shí)才能更好地運(yùn)用政策手段，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。一季度數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)GDP增幅繼續(xù)回落、外貿(mào)進(jìn)出口增幅回落，PPI漲幅回落較多。這表明我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨繼續(xù)調(diào)整的可能。

　　貸款增量方面，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《2012年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款一季度增加2427億元，同比少增2812億元，一季度增量占同期各項(xiàng)貸款增量的10.2%,比2011年全年水平低7.3個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，雖然國(guó)家有關(guān)部門(mén)在強(qiáng)調(diào)貨幣政策的適調(diào)微調(diào)，但實(shí)際看投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款依然在回落。

　　購(gòu)房利率政策方面，2012年年初以來(lái)針對(duì)首套自住需求購(gòu)房，商業(yè)銀行提供的貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行了下調(diào)，一般為8.5折。但最近上海個(gè)別銀行卻取消了這種利率優(yōu)惠，如工商銀行。實(shí)際上，業(yè)內(nèi)此前就有傳言，5月份之后，商業(yè)銀行將取消首套房貸款利率優(yōu)惠。商業(yè)銀行的這種做法似乎與整體的政策氛圍和市場(chǎng)期待相悖，但傳言變成了現(xiàn)實(shí)，只能說(shuō)明商業(yè)銀行已經(jīng)或多或少看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并且提前開(kāi)始調(diào)整風(fēng)控措施。#p#副標(biāo)題#e#

　　央企開(kāi)始打折出貨。

　　央企的動(dòng)作向來(lái)是樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。此前，國(guó)資委要求非房產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)項(xiàng)目，就一度被看成給央企放風(fēng)，提前規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，后來(lái)接連兩年的限購(gòu)、限貸政策印證了這種判斷。

　　4月份行情不及市場(chǎng)預(yù)期。傳言總歸有八卦的成分，那么從實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，當(dāng)前樓市也是不容樂(lè)觀的。北京中房研協(xié)研究中心發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》4月報(bào)顯示，2012年4月份，十大重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比幾乎全面下跌，其中重慶跌幅最大，達(dá)26.51%,成都的跌幅次之，跌幅為26.02%;從全國(guó)來(lái)看，監(jiān)控的30個(gè)重點(diǎn)城市中，22個(gè)城市成交面積環(huán)比呈現(xiàn)下跌，平均跌幅為14.93%,其余城市成交面積環(huán)比均有所上漲。

　　4月份市場(chǎng)表現(xiàn)出乎各方的意料，預(yù)期中的回暖并沒(méi)有來(lái)臨。4月份的數(shù)據(jù)更加印證了筆者此前對(duì)這輪所謂“回暖”行情的憂慮和謹(jǐn)慎。另外，從連續(xù)四個(gè)季度的行業(yè)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增幅表現(xiàn)為持續(xù)回落，商品房銷售量和金額都出現(xiàn)了絕對(duì)量的同比回落。因此無(wú)論是短期的月度走勢(shì)，還是中期的季度走勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)是向下調(diào)整的。

　　綜合來(lái)看，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的所謂“回暖”行情是短期異動(dòng)，是剛性需求壓抑過(guò)久的正常釋放，這種反彈不構(gòu)成整體市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)。無(wú)論是外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，還是房地產(chǎn)業(yè)的政策尺度，行業(yè)投資及銷售形勢(shì)都不支持市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向。業(yè)界要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，為未來(lái)市場(chǎng)的可能調(diào)整做好充分準(zhǔn)備。