2012年一季度,隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識(shí),上海、北京等城市的剛性需求有所釋放,但各方對(duì)房?jī)r(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。正在召開(kāi)的博鰲亞洲論壇2012年年會(huì)上,圍繞今年樓市走向,中外與會(huì)嘉賓展開(kāi)激烈碰撞,探尋房?jī)r(jià)回歸的“市場(chǎng)底”,為中國(guó)房地產(chǎn)改革把脈問(wèn)診。

　　政策觸底:剛需“回暖”難改“回歸”大勢(shì)

　　2012年全國(guó)兩會(huì)期間,住建部副部長(zhǎng)齊驥明確表示,近期不會(huì)再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號(hào)的發(fā)出,促使開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”,讓遏制已久的剛性自住需求開(kāi)始逐步釋放。

　　與會(huì)嘉賓、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō),前期“限購(gòu)令”等政策出臺(tái)后,從2011年9月始全國(guó)樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”的綜合影響下,近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。

　　與會(huì)嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者菲爾普斯認(rèn)為,中國(guó)政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過(guò)快炒高樓價(jià),是為了糾正房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性的過(guò)高增長(zhǎng)。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說(shuō):“中國(guó)房?jī)r(jià)高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失。”

　　“房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過(guò)冬’,必須花心思挖掘剛需,把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍坦言。

　　與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為,以自住需求為主的市場(chǎng),將是2012年中國(guó)樓市的鮮明特征,不要奢望房?jī)r(jià)2012年會(huì)大幅反彈,穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢(shì)。

　　市場(chǎng)尋底:房?jī)r(jià)回歸“合理區(qū)間”尚待時(shí)日

　　溫家寶總理在2012年全國(guó)兩會(huì)上表示,一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位,因此調(diào)控不能放松。

　　對(duì)此,上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說(shuō),目前中國(guó)500強(qiáng)房企的“庫(kù)存”巨大,不少開(kāi)發(fā)商資金緊張的問(wèn)題更加突出。在雙重壓力下,通過(guò)降價(jià)促銷回籠資金是主要路徑。預(yù)計(jì)新一輪的打折降價(jià)潮,將在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)持續(xù)展開(kāi)。

　　那么,房?jī)r(jià)還有多大下行空間?

　　與會(huì)嘉賓、成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐認(rèn)為,如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖,市場(chǎng)底部最遲將在年底前出現(xiàn),房?jī)r(jià)至少還有15%至20%的下降空間。

　　一些與會(huì)嘉賓認(rèn)為,不能忽視“房?jī)r(jià)合理回歸”過(guò)程中的地方政府阻力。“市場(chǎng)底”何時(shí)出現(xiàn),調(diào)整程度是否合理,還取決于地方政府會(huì)否自行給樓市“松綁”。

　　“如果成交量回暖和價(jià)格止跌兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn),就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)。”楊紅旭說(shuō),樂(lè)觀地看,2012年樓市“市場(chǎng)底”將出現(xiàn)在第二三季度。

　　改革跟進(jìn):政策退出應(yīng)避免新的“報(bào)復(fù)性反彈”

　　“目前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍是短期的,短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給,反而會(huì)給以后房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。”張其佐說(shuō),調(diào)控政策頻繁多變,也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。

　　“既然是短期調(diào)控政策,就早晚要退出。”中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)遲福林說(shuō),只有制度建設(shè)才能“填補(bǔ)”政策退出的空間。否則,樓市調(diào)控就難以走出“越調(diào)越高”和“報(bào)復(fù)性反彈”的怪圈。

　　對(duì)于房地產(chǎn)如何深度改革,財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房?jī)r(jià)過(guò)高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”;對(duì)商品房價(jià),政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。“市場(chǎng)軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。

　　“2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年。”潘石屹認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商“有錢(qián)就能圈地,蓋房就能掙錢(qián)”的開(kāi)發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),通過(guò)增加土地供應(yīng)等市場(chǎng)配置資源手段穩(wěn)定樓市。