調控一年,2012年兩會給了樓市更多的期待。兩會后,政策會否放松?市場如何走向?降價會否繼續(xù)?行業(yè)發(fā)展趨勢?諸多疑問在樓市蔓延。

兩會后，給了樓市更多的期待
 

　　近日,在觀點城市論壇青島站,中國房地產(chǎn)協(xié)會會長朱中一、中國城市研究所所長陳淮等專家學者分別就以上問題給出答案。

　　關于政策

　　猜想：限購會否放松？

　　專家：限購不放松地方可微調

　　基于房價尚未到合理價位的判斷,中房協(xié)會長朱中一表示,政策一定是不動搖不放松。放松將造成混亂,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

　　他認為,調控的方向是正確的,房地產(chǎn)主要解決老百姓住的問題,而非炒的問題。目前抑制投機的目的基本達成,限購在上漲過快、房價過高的地區(qū)起到了很好的抑制作用。“限購沒有排斥你改善型的需求——你有了一套房子的還可以買,但是有了兩套房子的,你需要收下手”。朱中一談到。

　　政策的不放松、不動搖,是不是說明政策一點不能動?去年末到今年初,部分城市進行了政策微調,有的涉及到限購問題,有些涉及到減少稅收的問題。朱中一表示,“普通住房的價格標準,因為是前幾年制定的,這幾年確實變化很大,肯定要調整。另外,住房公積金購買的問題,這些問題或放寬或微調,實際上今年政府是支持的,甚至是認可的,政策實際上也在微調。

　　海爾地產(chǎn)董事長盧鏗也佐證了政策的松動:“樓市政策正在松動,比如說銀根正在松動。我估計今年可能還有40%左右的成本下調。然后地價也逐漸回歸理性,地方政府已經(jīng)開始做微調,普通住宅的標準也正在做改變”。對于樓市前景,他認為無須過度悲觀。#p#副標題#e#

　　關于市場

　　猜想：房地產(chǎn)市場會否觸底反彈?

　　專家：樓市將回歸常態(tài)

　　中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長、著名學者陳淮認為,房地產(chǎn)的四個時代已經(jīng)過去。第一,依靠超低利率、過度便宜的貨幣供給、過度寬松的貨幣政策的那個時代過去了。第二,依靠于恐慌性需求、過度占用資源需求、為賣而買的需求支持市場景氣的那個時代過去了。第三,依靠不斷漲價才能活著,才有錢賺的那個時代過去了。第四,無風險的投資、無風險的賺錢,風險過度集中在開發(fā)商以外的消費者、政府和銀行等其他市場參與者的那個時代過去了,開發(fā)商可能要面對一個高風險、高透支的時代。

　　市場會進行常態(tài)回歸,什么是常態(tài)?陳淮用了一個很有意思的比喻:結婚、談戀愛、度蜜月,這個周期大家很興奮,大家如膠似漆,每天上班發(fā)十條短信,那個時代過了,結了婚的時代,有分歧有爭吵,那叫常態(tài)。

　　他解釋,首先,自住性需求是市場常態(tài)。在未來的5—20年周期內,滿足自身居住這種需求,將成為市場的主體,將成為影響供求關系和價格變動的主導性因素。其次,適當放松貨幣的政策是市場常態(tài),合理正常的通脹區(qū)間就應當是3%—5%,除了這個正常、良性、溫和的通脹區(qū)間之外,當前,推動中國通貨膨脹出現(xiàn)一些對我們不利、負面影響,因國內外因素明顯存在。比如說歐債危機,美國政策,政治環(huán)境緊張對油價的影響,都可能成為通脹的因素。因此和這樣一個可以預期的通脹水平相適應的貨幣政策,一定是比現(xiàn)在的貨幣環(huán)境更緊,而不是更松。再次,有漲有跌,有的地方漲有的地方跌、有時漲有時跌的房價變化將成為市場常態(tài),房價理性回歸也并非只跌不漲。最后,房價跟行業(yè)的競爭、消費者的選擇才是常態(tài)。那些有槍就是草頭王,十來個人七八支槍就能當開發(fā)商的時代已經(jīng)過去了,開發(fā)商要準備面對在這個行業(yè)內進行殘酷的淘汰。

　　關于房價

　　存疑：房價還有多大下降空間?

　　專家：中小、西部城市仍有合理上漲因素

　　“房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結束了,所以開發(fā)商一定要考慮到以合理價格促銷。但是,房價區(qū)域性差異很大”。朱中一同時表示:“一些中小城市,中西部城市,房價確實比較低。隨著一線房企業(yè)進入,質量提高,成本上升,確實有合理房價上漲因素的,我認為這是合理的”。

　　盧鏗認為,房價下降空間不大。房價高是不爭的事實,但這是客觀、主觀因素的綜合結果。房地產(chǎn)已經(jīng)被成本綁架了,而成本又被稅收等因素綁架了,所以下降空間并不大。他認為,政策最重要的是穩(wěn)住房價,而不是以大降房價為目的。他建議,高端房應該徹底市場化,因為該類房源即使降到70%以上,一般老百姓還是不能接受。

　　高端房的放開,可以為政府積累大量的資源,用這些資源來搞地方基本建設。中端房用減稅的策略,補貼房地產(chǎn)企業(yè),解決百姓的剛性需求。保障房應該是政府出資,而非開發(fā)商用配建的方式來承擔。#p#副標題#e#

　　行業(yè)趨勢

　　存疑：房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展前景如何?

　　專家：短期,機構性調整,長期,20年黃金期

　　高和資本董事長蘇鑫表示,今年的貨幣政策放松,但是很少會流到房地產(chǎn)。所以,2012年房地產(chǎn)結構性調整不可避免。

　　從城市緯度來看,一線城市核心區(qū)域的房價,抗跌性還是比較強的,二線城市的風險在加劇。因為以前二線城市這幾年大家漲得都很快,甚至整個城市都發(fā)展非常好。三線城市,其風險不大,前提是對剛性需求的金融政策到位。

　　從房企的緯度分析,品牌公司一定要走復合地產(chǎn)的道路,之前的房企大多靠囤地掙錢,給自己積蓄發(fā)展力量。目前想在政策上再得到支持,必須要給地方提供稅收,所以復合地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)才能得到資源的支持和匹配。中等企業(yè)一定要走專業(yè)化的戰(zhàn)略,小企業(yè)在這次洗牌過程當中可能要離開這個行業(yè),但是他們還可以在行業(yè)里分享利潤,變成專業(yè)的投資人。

　　從物業(yè)類型的緯度分析。進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),靠后期運營來實現(xiàn)盈利成為共識。住宅去投資化是一種趨勢,不允許作為投資,把住宅作為消費品來看待。如果是消費品,我們對照美國來看,美國住宅是消費品的,它的100年數(shù)據(jù)統(tǒng)計,去掉通脹因素,每一年的漲幅不超過0.6%。#p#分頁標題#e#

　　盧鏗則對房地產(chǎn)未來前景看好,支撐中國樓市未來發(fā)展持續(xù)向好的因素還有很多,大都市群核心會有很強的聚集效應,然后促進大遷徙;城鄉(xiāng)二元的戶籍政策會改變、計劃生育政策也在修訂、政策回歸理性、土地政策在改良、地價、房價都在回歸理性、財富的分配、趨于合理等等。單從城市化來看,現(xiàn)在我們人口城市化率大概是51.27%,非常低。按照發(fā)達國家標準為70%,所以每年一個點,應該還有20年,這是中國的城市化發(fā)展不可阻擋的狀態(tài)。